标普确认越秀房托“负面”评级展望 反映其去杠杆化步伐放缓风险
来源：观点地产网 2021-12-10 15:27:08
12月9日，标普确认了越秀房地产投资信托基金“BBB-”长期发行人信用评级，还确认了其“BBB-”中期票据计划评级。
据观点地产新媒体了解，负面的展望反映了越秀房产信托基金可能无法充分去杠杆化以吸收收购带来的融资影响风险。
标普确认了该评级，因为标普预计越秀房产信托基金的资产质量将在未来12个月内持续改善。越秀房产信托基金将受益于其现有的甲级写字楼投资组合，该投资组合在疫情期间表现出了韧性，并潜在收购越秀金融大厦，越秀金融大厦是位于中国广州中央商务区的一项优质资产。
尽管如此，部分债务融资的收购将减缓越秀房产信托基金的去杠杆化进程，并增加其财务杠杆的不确定性。疫情可能造成的持续影响可能会对房地产投资信托基金的各种资产的运营产生不利影响，这使得情况更加复杂。标普在负面的评级展望中反映了越秀房托在去杠杆化步伐放缓的风险。
收购越秀金融大厦将提高越秀房产信托基金的资产组合质量。该物业于2015年建成，已经历了一个完整的租赁周期，并在2021年上半年达到95%以上的入驻率，这凸显出它的稳定性。
标普预计，该物业将在未来两三年内保持其业绩，这得益于其优越的地理位置和稳定的租户状况，以及附近地区同类物业的供应有限；将这一相对成熟的资产纳入越秀房产信托基金的投资组合将缓解该基金的收益波动，因为它比周期性更强的资产(如酒店和批发商场等)提供了更稳定的收入流。
标普预计，酒店和批发商场业务在未来一到两年内将持续表现不佳。这两个部门的业务在2021年上半年约占越秀房产信托基金的总收入的38%，更容易受到疫情和相关结构变化带来的影响。
白马大厦的零售租金收入在上半年下降了13.6%。6月份广州出现疫情反复时，四季酒店的入住率降至50%以下。鉴于这些部门的贡献仍然很高，它们的复苏是越秀房产信托基金财务指标恢复的关键因素。
越秀房产信托基金现有的写字楼投资组合将成为该基金经营业绩的稳定器。尽管租户进行了一些变换，但在疫情最严重的时候，越秀房产信托基金成熟办公楼的入驻率仍保持在90%以上。
在标普的基本情况预测中，越秀房产信托基金将在2021年和2022年出现轻微的去杠杆化趋势，这是由于疫情后的复苏所支撑的。越秀金融大厦的额外收入也将缓解其在2022年完成收购后新增债务的影响。
因此，越秀房产信托基金调整后的债务/EBITDA的比率将从2020年的9.7倍轻微下降至2021年的9.5倍-9.6倍，并在2022年保持在9.6倍左右。
越秀房产信托基金的股票配售计划将缓解其杠杆率压力。越秀房产信托基金将通过配股方式发行33亿人民币为收购提供资金，由广州越秀集团股份有限公司的旗下的关联方越秀企业(集团)有限公司全额承销。标普认为，这部分减轻了为收购提供资金所需的债务负担。
越秀房产信托基金于2021年10月24日宣布拟从越秀地产股份有限公司中收购越秀金融大厦，总现金对价为人民币78亿元人民币。该提案随后于2021年12月6日举行的特别大会上通过。
负面的展望反映出越秀房产信托基金可能无法充分去杠杆化，从而将其信用指标恢复到与“BBB-”评级一致的水平。疫情的持续影响和经济增速放缓将影响越秀房产信托基金在未来六-12个月的经营业绩。
标普预计在拟收购越秀金融大厦后，越秀房产信托基金的资产质量将得到加强。
该评级的基础是越秀房产信托基金能够从其优质资产中产生经常性租金收入，并积极管理其受到不利市场条件影响的酒店和批发大楼业务。
如果越秀房产信托基金的去杠杆化低于标普的预期，其债务/EBITDA利润的比率保持在9.5倍以上；或其入驻率和租金增长缓慢，以致其信用指标的恢复不太可能与“BBB-”评级的水平保持一致，标普可能会下调其评级。
如果越秀房产信托基金的经营战略变化不利且与标普的预期不一致，标普也可能下调其评级。这可能是因为股权发生重大变化导致大股东的负面干预，导致标普不再将越秀房产信托基金视为独立实体。
如果越秀房产信托基金提高其财务杠杆率和现金流充足率，使其债务/EBITDA利润的比率在未来6-12个月内恢复到9.5倍以下，标普可能会将其展望调整为稳定。
如果越秀房产信托基金从其业务运营中断中反弹，恢复盈利，主要是从稳定的租金收入增长中恢复，则可能出现这种情况。
如果越秀房产信托基金增加股本或出售非核心资产以减轻其大量的债务负担，也可能将其评级展望调整为稳定。
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