10月物流地产运营发展报告·观点月度指数

观点指数 10月份中国物流业景气指数为53.5%，较上月小幅下降0.5个百分点；中国仓储指数为54.2%，较上月回升3.2个百分点。

受节假日等因素影响，消费端物流需求保持平稳，但生产端物流需求有所减少。全国通用仓库需求变少，市场需求主要集中在东部地区，制造业需求有所下降。

10月普洛斯再有两支物流地产基金有募集动作，分别与中国邮政合作、募集日本开发基金IV。中国物流资产则宣布出售无锡子公司100%股权。

仓储指数明显回升，仓库需求有所减少

10月份，受节假日等因素影响，消费端物流需求保持平稳。另外，由于多地疫情反复，叠加物流运输、生产原材料等成本高居不下，生产端物流需求有所减少，物流业务活动增速较上月有所放缓。

根据中国物流与采购联合会发布的数据，2021年10月份中国物流业景气指数为53.5%，较上月小幅下降0.5个百分点；中国仓储指数为54.2%，较上月回升3.2个百分点。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

仓储指数已连续3个月居于荣枯线以上。各分项指数中，新订单指数、收费价格指数、业务利润指数、期末库存指数及企业员工指数较上月有所回升，其余指数均有不同程度的回落。

数据来源：中国物流信息中心、观点指数整理

业务量指数为50.5%，较上月下降3个百分点，该项指数连续2个月下滑，但依然保持在扩张区间。消费品需求持续增长背景下，仓储业务需求尽管增长有所放缓，但得到有效支撑。

分品种来看，钢材、有色、建材等生产资料类商品业务量有所回落；农副产品、医药类生活资料类商品业务量有所回升。平均库存周转次数指数为50.0%，较上月下滑3.2个百分点，货物周转效率的增长势头显著放缓。

由21类商品组成的期末库存指数为57.2%，较上月大幅回升8.8个百分点，重新回到荣枯线之上，反映出库存水平明显上升。分品种来看，生活资料类商品中，医药类商品库存较上月回升幅度较大。

业务利润指数为52.1%，较上月回升3.1个百分点，历经3个月重新回到了荣枯线之上；主营业务成本指数为54.3%，较上月回落1.8个百分点，继续处于扩张区间。数据反映了企业成本支出增长依然较快，但伴随着业务量增加和收费价格上涨，盈利状况有所转好。

从后期走势来看，10月份新订单指数为54.3%，较上月上升1.8个百分点，达到6个月以来新高；业务活动预期指数为55.4%，较上月下降2.2个百分点。两项指数均位于高景气区间，显示市场对未来业务预期仍较为乐观。

全国仓库需求方面，根据物联云仓数据，10月一线城市需求面积55.73万平方米，环比下跌25.8%；二线城市需求面积28.96万平方米，环比下跌26.7%；其他城市需求面积6.31万平方米，环比下跌24.9%。

数据来源：物联云仓、观点指数整理

从仓库报价数据上看，10月份一线城市仓库报价36.99元/平方米/月，环比上涨7.3%；二线城市报价27.67元/平方米/月，环比上涨3.4%；其他城市21.13元/平方米/月，环比下跌0.8%。

在全国32个重要物流节点城市中，大连仓库平均租金波动最大，租金环比下降3.35%，主要由于当地仓储市场长期处于供过于求的局面，去化难度大，仓库业主被迫订立更优惠的租金。

数据来源：物联云仓、观点指数整理

南昌则是空置率变化最大的城市，环比上升13.03个百分点。主要源于10月份南昌县有12万平方米的新增供应入市，拉高了全市的空置率。

总体而言，10月份通用仓库需求有所减少，市场需求主要集中在东部地区，制造业需求有所下降。按需求领域划分，批发和零售业为市场需求的主力军，其中以家居、日用品及酒水饮料较为旺盛。

普洛斯与中国邮政合作，CNLP出售无锡子公司

作为亚太区物流地产领域的龙头，普洛斯再有两支物流地产基金设立。

其中，普洛斯与中国邮政集团共同出资设立合资公司，中邮资本直接持有合资公司50%的权益，普洛斯下属主体UnityCMC持有50%。双方将通过合资公司发起设立以现代物流产业为核心的私募股权投资基金，目标投资规模为人民币200亿元。

邮政的劣势在于物流系统效率略低、管理有一定滞后，但优势也很明显，即下沉网络庞大且覆盖率高。本次中邮和普洛斯的强强联合，将有助于盘活邮政体系内存量资产，并推进邮政的仓储物流设施加快升级改造。

10月19日，普洛斯又宣布设立日本物流开发基金第四期，首轮已募集27.5亿美元，成为迄今投资于日本的最大规模私募不动产基金。该基金总筹资目标为37亿美元，投资完成后，资产管理规模预计超过91亿美元，重点布局大东京和大阪地区现代绿色物流基础设施。

中国物流资产（CNLP）在10月8日宣布出售宇培无锡物流资产发展有限公司100%的股权，于买卖协议、退出及购买事项完成后，中国物流资产不再透过基金持有目标及项目公司的任何权益。

截至2021年上半年，中国物流资产在19个省份或直辖市拥有38个物流园，其中稳定运营的320万平方米，待稳定物流园50万平方米，在建面积40万平方米，未开发土储50万平方米，稳定物流园出租率达到91.1%。这部分物流园均处于国内一二线城市，仓储需求稳定，这也是京东产发对其进行收并购的重要因素。

另外，首批公募REITS公布三季报成绩。整体来看，三季度运营表现符合预期值，高速公路项目表现较优。

两支仓储物流REITs中，盐田港仓储物流REIT的三季度经营活动现金流量净额为-6450万元，源于项目公司对外合格投资活动需支付现金8600万元。

而中金普洛斯REITs则以6782万元的净利润成为5单产品中的首位，该REITs良好的业绩表现令投资者对未来扩募更有期盼。