商业志 | 万达与SKP 武汉汉街合作背后的商业路径

坐落于北京CBD核心华贸商圈的SKP，一直是个令人津津乐道的存在。

这个常年占据全国商场销售排行榜首位的项目，不仅能够偶遇王菲、刘亦菲等大腕明星，更陈列着琳琅满目的奢侈品牌。

作为高档零售的代表，2020年，北京SKP销售额同比大涨15%至177亿元，连续十年蝉联中国“店王”，也首次赶超英国伦敦的Harrods百货，成为全球坪效最高的奢侈品百货。

这样的顶级商场，今年被证实将在武汉落地。

9月26日，SKP于武汉的SKP项目有一则新的动态，由于北京SKP控股公司给武汉联颐达商业管理有限公司新增注册资本700万元，大连万达商管于该公司股权占比由100%降至30%。

变更前，武汉联颐达由大连万达商管100%持股。变更后，该公司则分别由大连万达商管持股30%，北京万华联达持股70%。

这是一笔从2020年开始在坊间发酵，并于2021年中被证实的交易。这笔交易中，万达出售部分项目股权获取了资金，SKP则实现了在武汉的商业布局。

其实，最近几年，SKP早已有意向全国扩张，从北京至西安、成都、昆明、贵阳、武汉、杭州、呼和浩特等城市，短短几年内遍地开花。

从一个“中国最赚钱商场”变为规模性的高端商场品牌，这一北京华联旗下的高端百货品牌显然正在尝试当中。

强强联手的武汉SKP

这是一个由两个商业地产头部玩家合作的项目。

观点地产新媒体了解到，在新增注册资本前，武汉联颐达由大连万达商管100%持股，增资之后，该公司则分别由大连万达商管持股30%，北京万华联达持股70%。

不过，北京万华联达由北京华联汉街商业管理有限公司持股60%，大连万达商业管理集团股份有限公司持股40%。北京华联汉街则由北京华联（SKP）百货有限公司持股100%。

最终，武汉联颐达最终将由万达持股58%，由北京SKP持股42%。换言之，万达仍为武昌汉街万达的最大股东。

这笔交易并不是新鲜事儿。

早在2020年末，北京华联有意收购武汉汉街万达广场，打造武汉首个SKP项目的消息便不胫而走。彼时，无论是北京华联或是万达，都未曾证实这一消息的真实性。

不过，就万达以轻资产作为发展方向的这些年，出售项目股权也并不令人意外。

资料显示，该项目自2011年9月30日正式开业，位于武汉中心，是万达集团打造的以文化为核心，集旅游、商业、商务、居住功能于一体的世界级文化旅游项目。

传言总是被慢慢证实。5月24日，2021年武汉二季度招商引资项目签约大会上传来消息，北京华联SKP正式与武汉市武昌区签约，落户武汉楚河汉街，计划2023年开业。

蜕变后的武汉SKP，将由万达集团与北京华联共同持股经营。北京华联（SKP）百货相关负责人曾介绍，武汉SKP将会保持北京SKP一贯的品牌定位和商业标准。

“2021年一季度，武汉社会消费品零售总额同比增长67.4%，遥遥领先全国其他城市。”北京华联SKP主要负责人称，武汉拥有着独一无二的经济活力、创新力、竞争力以及优良的营商环境。

“疫情后，中国奢侈品消费逆势上扬，武汉要建设国际消费中心城市，是全国消费能力较为强劲的区域，它也将辐射带动湖北周边消费人群。”一位华中业内人士向观点地产新媒体分析，楚河汉街位于武昌内环核心板块，交通路网密集，商业繁华，汇集了一系列优质购物中心及大体量的写字楼集群，符合SKP的选址标准。

而武汉的教育和医疗资源更是吸引华联集团的两大原因。

北京华联集团董事长畅丁杰在一场活动中表示，武汉在校大学生数量和高校毕业生数量位居全国第一，且具备丰富的医疗资源。

“高校毕业生留在武汉发展，在一定阶段就会进入时尚消费领域，成为SKP的潜在客户。而区域医疗资源是否丰富，则是吸引高净值家庭和年轻家庭的重要指标。”

他介绍，华联集团目前正在积极推动武汉SKP项目，整个项目体量约为20万平米，将对楚河汉界第二街区和万达广场进行“从零起步”的整体翻新，致力打造为武汉时尚地标。

SKP跑马圈地

SKP一直是国内高端商场的标杆，它是北京华联集团旗下的高端百货，前身是2007年开业的新光天地。

2006年3月，中国台湾的新光三越与华联以各持股50%的模式，合资成立北京新光天地项目，而在华联独立运营后，北京新光天地被更名为“SKP”。

从2011年起，北京SKP便已连续10年蝉联全国商场单店销售额冠军，2020年，甚至以2020年度177亿元的销售额，打败英国老牌百货商场哈罗德，问鼎全球“店王”。

数据显示，2020年北京SKP接待了1500万人次的客流，销售额同比增长了15%，单店的销售额、每平方米销售产出均为全球第一，西安SKP年销售额亦达到58亿元。

正如上述分析人士所言，疫情后国内奢侈品消费市场集中爆发。

贝恩咨询发布的《2020中国奢侈品市场》报告显示，2020年，全球个人奢侈品市场交易额同比下降23%，中国奢侈品消费逆势上扬，猛涨48%至3460亿元，是全球唯一录得正增长得奢侈品市场。业内预计，中国有望在2025年成为全球奢侈品市场份额最大的市场。

这一背景下，SKP加速在国内迅速跑马圈地，继2018年开业的SKP之后，先后选址成都、昆明、呼和浩特等城市。

2020年4月29日，北京华联&成都交投合资公司以底价竞得成都高新区商服地，用于打造成都SKP。6月，总投资额约50亿元的成都SKP项目正式开工，项目总建筑面积34万平米，预计建成后将引入1000多个品牌，其中一线品牌覆盖率达98%。

当年7月20日，北京华联旗下公司以1.28亿元斩获昆明东风广场约254.84亩纯地下商业用地，宣告SKP正式落地昆明。

SKP全国扩张的速度很快。今年1月，杭州市政府与北京华联战略合作协议、钱江世纪城管委会与北京华联举行项目合作协议签约仪式，宣告SKP正式进军杭州萧山区钱江世纪城。

2月22日，在呼和浩特第十五届人民代表大会第四次会议上，政府工作报告宣布将启动SKP旗舰店项目。这意味着继已开幕的北京和西安SKP，以及建设中的成都、昆明和杭州SKP后，国内第六座SKP敲定了选址。

这也是SKP首次进入国内低线城市，有声音质疑，该城市目前消费水平无法支撑SKP奢侈品野心。

总体来看，SKP还是更倾向于经济较为发达得核心城市。最近，SKP将落地广州的消息被传出。

8月26日，中国政府采购网发布《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，计划对广州天河区马场地块进行功能提升发展策划项目招标。

据观点地产新媒体了解，该地块将从功能定位上对标北京SKP等国际著名CBD地区，按照粤港澳大湾区核心城市进行重新定位。有消息指，该地块未来会由越秀地产作为承建商进驻，由SKP负责进场运营。

据不完全统计，截至目前，SKP已确定在北京、西安、成都、昆明、贵阳、武汉、杭州、呼和浩特等8座城市布局。根据业内市场消息，SKP的目标是在全国完成10家店的布局。

这一切，似乎是咫尺之遥。

商业志 | 传统正在被改变，变化与融合中的商业发展史。