8月长租公寓发展报告·观点月度指数

观点指数 上半年，相寓实现营收9.55亿元，同比增长30.52%，在管规模较年初得到增长。规模实现正增长的同时，运营管理效率得到进一步的提升。

对于房企系长租企业，头部实现规模与营收双增长。泊寓及冠寓转向注重运营管理能力的提升，开业增速逐年缩减。

此外，对于自持长租公寓项目，房企系长租企业有先天性的规模优势，实现资产价值最优化。

月内，星河控股首个长租类REITS产品获批以及全国首单公租房类REITs成功发行。

截止3月底，国内已发行住房租赁类REITs产品发行规模达260亿元。底层资产包括白领公寓、服务式公寓等多种租赁住房类别，为住房租赁REITs的推出积攒经验。

多地加强行业管理，相寓重振规模扩张信心

近年来，国家高度重视住房租赁问题，为规范租赁住房市场健康稳健发展，相继从供给端，资金监管、租赁企业税收优惠等多个层面促进租赁住房行业健康稳健发展。

来源：观点指数整理

月内，北京发布的《条例》（征求意见稿）中提出，房地产经纪机构可以提供居间、代理服务。住房租赁企业可以提供转租服务。房地产经纪机构不得提供转租服务。此外，湖北六部门联合发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的通知》中，对经营范围中只有房地产经纪而无住房租赁的企业，限制只能从事房地产经纪服务，不得从事住房租赁业务。

事实上，上海、天津等多个城市均已推出关于加强住房租赁行业主体管理的相关措施。

对于分散式长租企业而言，自如与链家是独立经营，有业务上的合作；从股权关系上看，自如与相寓两家长租企业是独立的公司，并非是属于业务板块。因此，条款中提及的房地产经纪机构与自如和相寓并无关系。

月内，我爱我家发布2021年半年度报告，其中资产管理业务在管房源以及运营效率有所增长。

数据来源：公开资料，观点指数整理

对比以往财报数据，2018年底，相寓在管规模达到峰值，在管房屋套数达30.3万套。2019年底在管房源数为27.6万套，规模缩减了2.7万套。主要是根据租赁市场动向，相寓主动减少租房需求和租金下跌区域的在管房屋规模，缩减无法带来盈利的房源库存，提升房屋运营效率。

而2020年在疫情影响之下，相寓在管规模23.6万套，继续缩减了4万套。2018年底到2020年底，相寓累计缩减在管房源规模6.7万套。

截至2021年6月底，相寓在管规模24.6万套，相较年初增长4.2%，实现正增长。在提升规模的同时，相寓运营效率也保持稳步增长，上半年实现营收9.55亿元，同比增长30.52%；平均出房天数8.3天，同比缩短49%，环比缩短25%；出租率95.7%，同比上涨3.5%，环比上涨1.4%。

同为中介系的长租公寓企业世联红璞今年上半年转让了重资产模式的公寓业务，重新以轻资产运营为主。上半年红璞公寓实现营业收入8479.47万元，同比下降66.35%。扣除转让部分的影响后，实际收入同比增长26.52%。

住房租赁REITs迎来发展蓝海

8月，星河控股关于“星河郡寓第一期广州亚金中心资产支持专项计划”（简称亚金项目）获批，该项目是今年来公开市场上首个获批的长租类REITs产品。

此次是星河首次以长租公寓业态亮相公开市场，从收购、改造、培育、成熟仅历时三年半即实现证券化盘活。底层资产是广州亚洲金融中心，整体发行规模为7.35亿元。

亚金项目的实施有利于形成持有型物业融资的良性循环，为星河持有型资产发展及运营模式提供参考。同时，近期发改委发布958号通知（《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》）将保障性租赁住房纳入试点项目，有助于实现资产扩围，为租赁住房市场直接融资提供新渠道。

目前星河公寓业务板块在营20多家门店，在管房间数近5000多间。为满足市场及客户的多重需求，目前星河公寓已搭建阶梯式三大产品体系：星河盟客（都市经济型）、星河郡寓（都市精品型）以及星河菁邸（豪华服务型）。

此外，月内全国首单公共租赁住房REITs产品——“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”成功发行，发行总额4亿元。

来源：公开资料，观点指数整理

作为全国首单公租房类REITs产品，该项目是对于公租房物业资产在公开市场上进行类REITs融资的一次重要实践，对于公租房公募REITs的推出有重要的引导作用。

目前，类REITs项目发行的底层资产主要是来自自持资产改造、保障性住房用地开发建设两个途径。随着集体土地以及租赁用地供给增加，未来租赁住房类REITs发行数量将增加，可以预见的是，住房租赁REITs将迎来发展蓝海。

开业速度放缓，提升运营能力

据观点指数观察，8月样本公寓企业中仅乐乎公寓、安歆公寓以及招商伊顿有新开门店，其他头部长租企业开店速度放缓。

来源：观点指数整理

8月底，多家房企发布了2021年的中期财报。头部房企系长租企业实现规模和营收稳步增长。其中，泊寓上半年营业收入13.19亿元，同比增长25.6%，累计运营管理19.2万间，累计开业房间数14.8万间，规模领先，已开业项目整体出租率达95%。

数据来源：企业财报，观点指数整理

上半年，泊寓在16个重点城市新开房间数6139间，开业增速有所减缓。

此外，半年报数据显示，冠寓已开业9.4万间，整体出租率为94.1%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.5%。上半年实现营业收入10.66亿元，同比增长45%。

稳健是最好的发展方向，相较于规模扩张，目前泊寓和冠寓更为注重高质量发展。其中泊寓及冠寓开业增速逐年缩减，冠寓整体出租率实现逐年增长。

对于房企系长租企业而言，自持长租公寓项目有利于盘活闲置存量资产，实现资产保值增值，在实现规模增长方面亦具备一定的优势。

目前方隅公寓管理项目中，约62%是集团持有、或与基金合作持有的资产，18%委托管理，15%社会返祖，5%包租资产。而招商伊顿30间重点长租公寓项目中，持股比例100%的项目共有13间，占比43.33%。