博鳌论剑 | 行业持续调整,房地产未来怎么走?

焦点财经讯 盼盼 后疫情时代，也是中国房地产发展新的时期。当标杆房企、千亿房企乃至全行业都开始真正感受市场与行业的持续调整变化时，房地产未来的路要如何走？

9月16日，2021博鳌房地产论坛开幕，数百位业界精英齐聚海南，共同探讨房地产的变化与未来，思想交锋、观点论剑，搜狐焦点·焦点财经全程直击，一线报道。

当日下午，在“重塑未来”主题论坛桑、中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云、广东省房地产行业协会会长王韶、上海爱家集团执行总裁段静、德信地产集团常务副总裁方静、康桥集团执行副总裁李威、中奥地产高级副总裁朱浩、晨曦控股总裁周昕宇发表了各自观点。

去杠杆决心下，企业要转向质量导向

谈及房住不炒，住有所居，王韶认为，时代在变，房地产也必须变，不能一本通书读到老。房地产的变化首先是供求的变化， 过往粗放式的单一维度的房地产开发运营已经满足不了大家对住房消费的需求，现在大家差的不是房子，而是好房子。

另外，现在的住房消费已经从居者有其屋升级到居者优其屋，所以未来房地产必须要通过高品质来引领发展，只有高品质才能够在这个激烈的竞争当中获得你的一席之地。

所以除了质量升级，还包括供求结构完善、体系合理，包括新技术应用要广泛；居住的环境要协调，包括业态要丰富，不能把房地产仅仅理解为单一的住宅开发。

段静表示，房住不炒、住有所居的定调，这是行业的大势。无论是行业里面的企业，还是个人，我们的生存策略就是顺势而为。

在这样的大环境下，大家首先要关注的是作为一个制造业，所提供的这种产品特殊性、属地化，包括高周转企业做的都是标准化的复制。但是到了今天，周转率对于企业来说，ROE的成数不会变，我们应该更多地去想应该提供什么样特色的产品、特色的服务，应该在深耕的城市里更好地研究客户，研究他们的居住属性，来提供对应的产品，这是我们讲当前主业要做的事情。

同时，在企业转型高峰的时候做第二曲线是需要有魄力的，但是正是有难度，才值得做，才能转型和升级，才能成为第二曲线。

在朱浩看来，调控不是坏事，调控可以让大家回归现实，调控可以让大家回归现实的过程当中更平稳一些，动荡没那么大。我们经常提产品要有创新，要有模式，这些当然很重要，但实际上更重要的是把底层的基础的业务、基础的产品力、基础的服务力做好。

就像是西餐里的配菜、中餐里的调料，它都需要，但它不是决定性的，决定性的还是主菜本身做得怎么样。

方静认为，住有所居不仅仅是房地产行业，财政、就业、金融的超级话题，房地产不再承担经济增长的作用，但还是经济稳定的重要因素，从这两个方面，我们可以对住有所居有更清晰的认知。

在政府去杠杆的决心下，企业要转向质量导向，其中包括产品和财务。好的产品，大家理解都不一样，对好产品的理解不等于豪宅，而是精准把握客户去修，去做三位一体的考量，领先客户需求半步即可，还要考虑客户预算问题。

看清能力边界很重要

谈及如何生存下去，朱浩表示，前提还是要找准定位，因为行业进入到了成熟期，就一定会分化，一方面是好坏的分化，关键是大家的玩法、赛道、模式都会有分化。

在产品上也很清晰，我们要做产品适配，因为我们在二线主要是做刚需，在三四线做改善，所以我们没有到一二线的顶豪阶层，我们做不了，因为我们的基因里没有这个东西。

找准定位之后，第三个就是做深做透，怎么再把自己的定位真的能够落下去。

李威认为，现在行业游戏规则已经变了，边界也明确了，把企业杠杆和居民的消费杠杆两端都降下来了，主动地把可能出现的泡沫风险解决了，这个过程一点时间。严格意义上来讲，从去年到今年，在未来还有几年，这个过程一定是会过去的，这个过程也对我们来讲确实是很难受的，这个难受当中集聚着再次发展的机遇，但要把难的日子过下去，也就是好多人提到的活下去。

在他看来，这个过程中不能简单地为了生存而活，而要为了发展而活，把我们能做的事情做到位，后面才会更主动。

周昕宇指出，对房地产行业的定位，一定要记住一个事，钱是花得完的，地是买不完的。很多公司不是因为买不到地而出问题，很多公司都是因为没钱了才出问题。

所以有时候一直在说，最近的投资窗口期非常短，今年一季度市场非常好，二季度地价非常热，三季度政策非常严酷，可能一年内就经历了春夏秋冬的过程，在这个过程里面，你如果二季度买地，你可能会很亏，因为三季度的地大量的流拍以后，利润空间就出来了，所以钱还是要谨慎地去花。

第二是借的每笔钱都是有利息的。当下市场你的钱多，你就应该去降负债，因为你背后的负债是有利息的，你降了负债还会提升你的利润额，而不是盲目地拿地投资，我觉得这一块也需要去看明白。

第三是地产行业要思考是多元化投资还是多元化经营。我们一直在说住宅开发是很粗犷的行业，如果你的住宅开发都做不好，你做其它行业是不可能成功的。

如果说某房企当年把投粮油的钱卖了茅台，其实现在就不会那么难受了。如果当年把投足球的钱、造车的钱去买宁德时代，它也会活得很好。其实多元化经营和多元化投资不是一个概念，你可以看准这个赛道，但是你不一定有能力做好这个赛道，你把钱交给能做好赛道的企业。

所以周昕宇认为，我们一定要把自己的能力边界想清楚，住宅开发能做好，并不代表着能经营好其它的行业，所以要思考多元化经营和多元化投资的区别。