利率上浮、放贷时间拉长、“三价就低” 一线城市购房者遭遇多重暴击

一线城市的房贷收紧牵动着每个购房人的神经。9月第一天，上海房产交易中心里人头攒动。

而就在前一天，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。发布会上指出，自2018年房地产长效机制实施以来，我国房地产市场运行总体平稳。

被花式暴击的购房者

自7月24日起，上海地区首套房房贷利率由之前的4.65%上浮至5%，二套房房贷利率则由5.25%上浮至5.7%。

“上海所有银行都是这个利率。”某国有大行的工作人员告诉记者，“放款的话，至少等5个月以上。”

“二手房贷审批一般1个月，放款的话不行，等候3-6个月都很正常。现在各家银行的房贷都卡得比较紧，额度也是的。”某股份制银行工作人员告诉记者，“因为现在额度很紧，所以我们一般不接首套房的贷款了，你可以去其他银行看看。”

某国有大行的工作人员向记者透露，现在房贷额度告急，很紧，趋势是会越来越严。据记者了解，从春季开始，有更多银行加入今年不接贷款的行列，但大行还在正常接贷，只是明确表示审理和放款的流程会非常慢，已经从此前的3个月上升至半年才能放款。而这个放款周期在去年只需七天。

有购房者对记者透露，从3月开始申请的房贷，到9月了仍无放款动静。“遥遥无期，最近两个月仅放了十几个贷款。”他惆怅地对记者表示。

在全线提高房贷利率、控制放贷速度后，8月底上海再次出台了针对信贷端调控的房贷“补丁”， 二手房申请房贷将执行“三价就低”原则，即参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。

“我就是吃亏了，网签时看不到最后的核税价，一直在猜到底会是多少。结果出来后直接砍掉市场价一半，相当于打六折，银行放款比原来预计的少了一百多万，最后只能借钱垫上买房。”一位购房的阿姨对记者表示。

对于一些刚需购房者来说，更不幸的是购房流程走到一半，遇上“三价就低”且流动资金不足。“七月利率调整，八月政策调整，我不会是最倒霉的吧？”有网友表示，网签价是230万元的房子，银行评估价只有160万元，现在只能贷80万元，也就是说，首付要付150万元。“最关键的是，我已经付了五成首付，但贷款额不足，结果凑不齐中间的差价。”

“我想购买的小区核税价终于出来了，是市场价的5.6折，买240万元的房子，核税价134.4万元，只能贷67万元，我首付要付173万元。我要是能付得起这个首付，还会买到这里？”另有网友表示，核税价出来后中介慌了，购房者也慌了。

某股份制银行工作人员提醒购房者：“二手房贷款现在‘三价取低’，实际贷款额可能只有市场房价的四成。”

也有不少购房者表示，银行贷款额度降低相当于变相提高了首付门槛，自己买房的计划需要暂时搁置。

二线城市利率上调

为了能够贷足款，不少购房者不得不尝试别的出路，比如父母担保贷款，但据了解，今年4月开始这条“潜规则”漏洞也被堵上。“之前为了流水账面做得合规，中介替我想到的办法是父母参贷，并且明确了一家银行是可以做的。我已经找到银行负责人，问了材料情况，准备着手了，银行突然收到一道通知，一律不再受理含有父母参贷的案例，当天一下子就变了。”有购房者对记者回忆道。

政策快马加鞭堵住一切漏洞，之前能够做的案例明天或许就会泡汤，购房者都有一种与时间赛跑的感觉。

“我们核验资料第一天和第二天的利率都不一样。”一位成都的购房者小薇告诉记者，“之前我是觉得（银行放款）越晚下来越好，现在是巴不得明天就下来，贷款利率一天一个价。”

小薇告诉记者，她的朋友还接到某国有大行的电话，通知购房者最近要么赶紧递资料审批，要么接受新利率，不接受的话就请另找其他银行。

除了北上广深一线城市，二三线城市的房贷利率也在不知不觉中悄悄上涨。

杭州在今年多次上调利率，从5月至今已实现“三连跳”。7月2日，工行、建行、农行等银行集体上调房贷利率，首套房5.9%，二套房6.0%；7月20日，部分商业银行的房贷利率又进行上调，目前已经超过工行、建行等国有银行的房贷利率。

“现在首套房和二套房的贷款利率分别是6.0%和6.2%，最近又上调了，可以说一天一个样。大部分银行都是6%左右，四大行先领涨，我们再跟进的。”某股份制银行杭州客户经理告诉记者。

此外，威海、佛山、重庆等二三线城市的银行也纷纷上调贷款利率。

易居研究院智库中心总监严跃进告诉《国际金融报》记者，这些城市房贷利率循序渐进的上涨，说明银行压力比较大，贷款额度不够。他预计，房贷利率上涨的城市会越来越多，二手房贷款会重点受到影响。

严跃进强调，重点城市都有贷款利率上涨和额度收紧的可能，对于促进房市降温有益处，同时提醒购房者注意这方面的风险。

冒险垫资买房

在热闹的房地产交易中心里，除了来来往往办理业务的人员，另一群人也在伺机而动。

据了解，由于银行贷款额度紧，不少需要资金的购房者被中介介绍去走另一条路——垫资过桥。

“我们就是今年才做的，很多人都这么操作，银行贷款难嘛。我们7天起做，每天的利率是万分之六，如果包月的话便宜点。但是这样比你自己去银行贷款合算，最后抵押贷银行利率才3.85%。”一位垫资过桥公司的人员向记者介绍。

“银行贷款额度太紧，现在的做法只有一种，就是先走垫资过桥，把房子先买下来，然后再抵押房产。你现在不是要从银行贷款吗，但今年已经没有名额了，所以垫资公司先出钱让你先顺利办理房产过户，然后你再抵押给银行慢慢还。”某房产中介告诉记者。

在交易中心现场，一位购房者对记者表示，自己就是嫌银行房贷利率太高，因此通过中介的方法操作，在某股份制银行抵押后再买了一套房，并且享受3.85%的利率。

当被问及是否会有风险时，上述垫资公司中介人士表示：“银行查流向是肯定会查的，毕竟是在这个节骨眼上，但是不会有风险的，款项打到第三方公司。”

但实际上，今年以来对于经营贷的打击层层加码。3月26日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求各地对“经营贷”进行排查。针对资金违规流入楼市情况，多地监管部门此前已部署了全面自查、开展专项核查等措施。

银行方面收紧了对经营贷的放款审核。有银行工作人员对记者表示，比如之前办理“经营贷”只需公司提供正式的出账证明就可以，但现在为了证明企业正常经营，还会要求企业提供近一年发放工资的记录、近一年的缴税记录等。

在监管层面，对于银行的各类贷款检查也更加严格。8月13日，福州农商行因违规向公职人员发放个人经营性贷款，个人经营性贷款、消费性贷款贷前调查不尽职，贷后管理不到位等14项违法违规行为被罚款658万元。

“中国银保监会已会同住房和城乡建设部、中国人民银行成立了专门工作组，赴热点城市进行现场指导，督促各地深挖违规线索、追查到底、查实查透、严肃问责。”银保监会统信部副主任刘忠瑞说，以个人经营贷款违规入楼市为例，在排查中发现，一些企业和个人的挪用手段复杂多样、花样翻新，通过各种方式规避监管要求。