城市更新“宿将”中国奥园：从精细化管理，迈向高质量增长
来源：蓝鲸财经 2021-08-23 18:24:06
近年来，在政策收紧，融资收紧的大环境下，房地产行业加速进入管理红利时代，房地差企业组织架构调整动作频繁。
今年2月，中国奥园主动求变，正式将房地产板块与非房地产板块划分开来，分别命名为“幸福人居”与“悦康生活”。
精细化管理使企业健康成长，架构重组的益处同样体现在中国奥园刚刚出炉的2021中期业绩里。中报显示，上半年，中国奥园实现营业收入325.1亿元，同比增长 15%；净利润28.4亿元，净利润率为8.7%；核心净利润为28.7 亿元，核心净利润率为8.8%。
管理层表示，目前，中国奥园积极调整，以“双引擎”驱动，不断强化区域深耕和精细化管理，令经营业绩实现稳中有升，有信心有能力完成全年1500亿元销售目标。
上半年回款率达87%
三道红线预计明年年底前归“绿”
诚然，无论是对业务进行梳理，还是组织架构调整，背后的逻辑都指向企业的高质量发展。
上半年，为保证充足的资金流动性，中国奥园一方面加大回款力度，另一方面抓紧融资窗口期，优化债务结构。
业绩报显示，上半年中国奥园现金回款率达到87%，保持资金稳定性的同时，提前安排再融资，成功发行 7.38 亿境外美元债及人民币 18.2 亿元境内公司债。其中，今年1月份发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创下公司债券发行成本新低。
与此同时，中国奥园整体负债规模实现稳步降低。截止报告期末，总借贷规模降至1113亿元，降低幅度为3%，预计2021年末降幅为10%至15%。除此之外，中国奥园手握现金约 683 亿元，足以覆盖一年内到期的短债，流动性充裕。
在备受关注的“三道红线”方面，上半年，中国奥园净负债率从去年底的82.7%降至80.7%，实现稳中有降；现金短债比维持1.3，现金流动性充裕；剔除预收账款资产负债率为78.5%。
提及“三道红线”达标对策，联席总裁兼CFO陈志斌在业绩会上表示，接下来，集团将通过促回款、调节奏、降成本、快交付，在未来三年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产目标。
“今年将以降负债为主要任务。”陈志斌称，有信心在明年年底前迈入“绿档”行列。
总货值约13482亿元
持续发挥城市更新优势审慎拿地
负债、现金流、融资等方面持续向好，一定程度上得益于中国奥园的核心业务板块之一——城市更新。
“我们的城市更新布局早，目前已成为粤港澳大湾区城市更新标杆企业。”中国奥园集团董事会主席郭梓文称，在收并购与城市更新方面，奥园具有传统优势。
截至报告期末，中国奥园拥有逾 70 个不同阶段的城市更新项目，预计可售货值约人民币 7543亿元。
在中国奥园看来，城市更新的最直接优势，一方面有助于增厚土地储备，另一方面则可通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润。
管理层预计，中国奥园城市更新2021年至2024年预计转化可售货值为人民币2420亿元，大湾区内城市更新可售货值占比达到99%，预计毛利润率35%至40%，净利润率15%至20%。
在所有城市更新项目中，粤港澳大湾区占比达99%，可售资源约7487 亿元。
作为出生、成长均在粤港澳大湾区的房企，中国奥园的主要战略布局自然也集中于此。
据了解，中国奥园长期聚焦粤港澳大湾区，侧重一二线城市，同时布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域等四大核心区域。2021年进一步优化城市结构，集中资源、精耕细作打造百亿级城市根据地，形成“中心城市+卫星城”布局。
截至报告期末，中国奥园土地储备总建筑面积达5358万平方米，分布 95个境内外城市， 总货值约人民币5,939亿元，一二线城市占比约 84%。计入城市更新项目后，总货值约人民币13,482亿元，足够未来4至5年的发展。
对于下半年是否会有规模扩张，中国奥园执行董事，联席总裁马军表示，今年集中供地市场整体溢价率较高，土地成本明显提高，未来在拿地方面，中国奥园将更加审慎，充分发挥收并购及城市更新传统优势。
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