原报告 | 世纪金源服务第三方外拓冲刺

观点指数 7月20日，距离世纪金源服务首次递表已届满6个月，其招股书正式失效。6天后，世纪金源服务再度向港交所递交了招股书。

在新的招股书中，世纪金源服务将部分运营和财务数据更新到了2021年4月30日，除此之外，并未有过多其他改动。

作为老牌房企，世纪金源集团目前还未有上市动作，此次分拆世纪金源服务赴港上市，是世纪金源系少有的资本运作。

但目前港股资本市场的物企标的已日渐充裕，物业服务概念的热度也已明显降低，世纪金源服务的本轮上市冲刺面临着不小压力。

第三方外拓承压

世纪金源服务是世纪金源集团旗下的物业服务企业，前身为福州金源物业，成立至今已有29年。

最新招股书披露，截至2021年4月30日，世纪金源服务在管建筑面积已有7020万平方米，项目数达252个，物业管理服务覆盖了55个城市，主要位于北京、福建、云南、安徽和贵州等地，并未像主流物企一样采用单一区域深耕、适量外拓的模式，整体布局较为分散。

目前管理的项目业态以住宅物业为主，住宅项目管理面积占比达89.6%，亦涉及部分写字楼、商业物业以及工业园、学校、医院等公共物业。

数据来源：企业招股书，观点指数整理

世纪金源服务的收入由基础物业管理收入和增值服务收入两部分构成，其中2020年后者的收入占比为22.7%；2018年到2020年，公司整体营业收入分别为9.22亿元、10.59亿元以及12.89亿元，年复合增长率为18.2%，营收增速上明显低于物管行业的平均水准。

过度依赖关联方是物业服务企业的普遍问题，截至2018年、2019年和2020年12月31日以及2021年4月30日，世纪金源集团开发的在管面积分别占世纪金源服务在管面积的91.0%、75.1%、74.2%以及68.7%，贡献的收入则分别占总收入的97.6%、89.3%、83.2%以及84.6%。

可以看出，世纪金源服务近年来也在大力发展第三方市场化外拓，尽力摆脱关联方依赖，但在第三方项目的盈利能力上明显不如关联方提供的项目，物业收费较低，同时亦有可能为了提升投标竞争力，在物业管理费的定价上作出了大量的让步。

大盘模式优劣

世纪金源服务最大的特色，在于其管理的超大型楼盘。

截至2021年4月30日，世纪金源服务管理12个由世纪金源集团开发的世纪城系列项目，总面积达4440万平方米，平均每个项目的在管面积约370万平方米，单项目住户人数超10万人，其中还有5个项目的建筑面积超过了400万平方米。

大型楼盘人口和资源高度集聚，固定成本均摊效应显著，能较好的实现规模效应，达到成本控制的目的。或是得益于此，世纪金源服务运营毛利率较高，2020年整体毛利率为35.5%，处于行业前列（2020年上市物企的平均毛利率约为29,0%）。

增值服务方面，大盘运营模式也能助力物业公司以更低成本和更高效率开展业务。

世纪金源服务对接开发商的非业主增值服务较为稀少，以社区增值服务为主，2020该项收入占其增值服务总收入的97.2%，占营业总收入的20%。社区增值业务主要通过旗下品牌“世纪生活”来进行，包含生活服务、社区空间运营以及零售服务等。

数据来源：企业招股书，观点指数整理

但大盘模式也并非毫无缺陷，截至2021年4月30日，世纪金源服务的12个世纪城系列项目占总在管面积的63.2%，大盘模式下风险和收益都过于集中，抗波动性差。

值得一提的是，2020年12月，世纪金源服务还在首次递表前夕以注资的方式收购了长沙万为机器人有限公司25%的股权，代价为4000万人民币。

世纪金源服务在招股书中提及，已与其签订战略合作协议，并计划将机器人技术应用于安保等物业管理服务。

智能机器人能否为世纪金源服务大盘运营模式增添效能，依旧有待观察。

面积增速有待提升

今年递表及上市物企众多，截至世纪金源服务重新递表的7月26日，2021年已有11家物企顺利上市，22家已递表并处于排队等待阶段。

单以规模来看，世纪金源服务在管面积为7020万平方米，超过所有今年已成功上市的物业服务企业。在以规模为王的物管行业内，为何世纪金源服务首度递表折戟？

数据来源：观点指数整理

从世纪金源自身角度看，2018年至2020年，世纪金源服务在管面积从4760万平方米增长到6440万平方米，年复合增长率仅为16.3%，横向对比同行增长势头不突出。

从远期看，世纪金源服务目前确定的增长情况并不乐观，截至2021年4月30日，在管面积7020万平方米，合约面积7790万平方米，合约在管比例仅为1.11，项目储备较少，缺乏足够动力支撑面积规模的增长。

数据来源：企业招股书，观点指数整理

这或许与关联房企世纪金源集团有关。

母公司实力是评判物企的重要标准之一，对大部分物企而言，通常高度依赖母公司的项目及业务输送。

近年来，世纪金源集团地产开发业务有一定程度萎缩，导致世纪金源服务除了非业主增值业务占比极低外，2019年以及2020年新增合约面积中来自关联公司的项目面积分别仅为150万平方米以及453万平方米。

或是因为来自母公司输送力度的明显不足，世纪金源服务近年来大量依靠第三方外拓的方式进行面积扩张。2019年、2020年以及截至2021年4月30日的4个月，世纪金源服务新增合约面积中，来自第三方开发商的面积分别达1608万平方米、280万平方米以及220万平方米。

数据来源：企业招股书，观点指数整理

目前，世纪金源服务来自第三方开发商的合约项目总面积已达到2733万平方米，占总合约面积的35%，其中还有750万平方米属于盈利能力较强的非住宅项目。

不过，第三方项目的盈利和稳定性通常远低于关联方所提供的项目，除了需要大幅降低定价以进行市场化竞争外，第三方项目会有更大比例的楼盘已建立业主委员会，在留存方面也并不如输送所得项目稳定。

2018年、2019年及2020年以及截至2020年和2021年4月30日为止四个月，世纪金源服务物业合同的重续率分别为100%、80%、74%、83%以及53%。在招股书中，世纪金源服务将其解释为近年第三方项目的增加，以及已到期的物业管理合同数目的增加以及若干项目因自身或业主的业务考虑因素而终止。

另值得一提的是， 2018年至2020年，世纪金源服务在上市前对实控股东进行了高额派息，先后宣派股息10亿元、1.9亿元以及3.3亿元，合计共分红14.2亿元，远超该三年公司盈利总和，相当于世纪金源服务2020年赚取利润的5倍。

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