深圳德润局中局:华润、平安、华融轮番入套

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

“德润创展破产了”。8月上旬，听到这则消息，孙磊第一反应是，“哎呀，完了！”

孙磊是深圳德润荣君府的业主，开发商正是深圳市德润创展房地产开发有限公司（以下简称“德润创展”）。他很后悔买了这个楼盘。已入住3年，如今说起来，眼神中还满是无奈。他和很多其他业主一样，入住后便因延期交房、房产证、契税等问题，和开发商打起了旷日持久的官司。

德润创展破产的消息，让孙磊和其他业主们感到不安。消息称，德润创展名下资产约7873.76万元，负债15.61亿元，资不抵债。这意味着他们的钱可能要不回来了。

但令业界感到蹊跷的是，德润创展在深圳仅开发一个楼盘，基本售罄，销售回款逾60亿，负债仅15亿，却宣告破产，其余的45亿资金去哪了？

更神奇的是，就连“大股东”华融国际信托有限责任公司（简称“华融信托”）也被“套牢”了。企查查显示，华融信托持有深圳德润创展99%股份，另一个小股东北京创展佳和投资有限公司持股1%。

之所以说华融信托也被“套牢”，是因为德润创展还拖欠其10亿元借款未还。

焦点财经获悉，德润创展不仅拖欠华融信托约10亿借款，同时还拖欠数位供应商上亿款项，甚至连业主办房产证的契税都一并“卷走”。而法院冻结公司财产时，发现其名下仅剩10余套房产和5辆汽车，存款为0元。

多位债权人对焦点财经表示，德润创展自成立后的一系列举动都像“精心设计”，现在数十亿资金下落不明，不得不让人怀疑其是恶意破产，逃避债务。

小房企“只吃不吐”

“起诉开发商后，才知道原来还有那么多债主。”孙磊说，按照合同约定，房产交付后的240日内，开发商应当办理房产证。然而数位业主在直接向德润创展支付10万左右的税费后，房产证迟迟未办下来。多番交涉无果，2018年业主发起集体诉讼，一审法院对业主的诉求予以支持。

李宇也是德润荣君府的业主。他于2016年买房，德润创展拖延到2018年才交房，承诺用延期交房赔偿金抵扣契税，而后迟迟未办证。由于接触不到开发商的人，业主只能去物业咨询。

李宇利用工作日午休时间，赶回来碰运气，希望遇到财务人员小庄。物业的一位女员工好心提醒他，必须盯得紧一些才行，于是他一个星期去物业两三次，在集体诉讼前，德润创展突然通知他，房产证办下来了，他便把诉讼请求改为了“延期办证”。

其他业主则没那么“幸运”。即使有了判决书，德润创展仍置之不理。此前德润创展的代理人曾在法庭上说，“无论怎么判，公司都做不到。”事实正如所言，久拿不到房产证的业主们找到了居住在小区内的德润创展法人王立建，其告诉业主如果购买小区车位可以帮忙办证，还直言再闹下去业主什么都没有，公司破产是迟早的事。

二审时，德润创展方面无人出庭，诉讼官司打了近两年，业主的问题得不到解决，最后业主自掏腰包，重新支付契税，于2020年才拿到了房产证。

供应商集体讨债

在德润创展庞大的债务和纠纷诉讼中，德润荣君府的业主们其实只占了一小部分。事实上，这家深圳小房企从建设、装修到销售，全流程“拖欠”。

焦点财经调查获悉，德润创展涉及数宗官司，包括商品房预售合同纠纷、委托合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、装饰装修合同纠纷、企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷等，经过梳理，这一系列官司基本包含了楼盘从开发到销售的全部环节。

如天津天一建设诉讼案件中，德润创展本应支付工程款7亿7千万左右，在起诉时德润创展仅支付1亿8千万左右，不仅拖欠剩余工程款，还未返还天一建设的70万施工保证金，承诺的平安工地奖励款800万也未支付。

在与深圳世联行的纠纷中，德润创展与世联行约定签署对德润荣君府的综合销售服务全程代理合同，在世联行提供了咨询和代理服务后，德润创展拒绝支付近80万的费用。深圳链家也起诉了德润创展，涉及的委托合同款项100余万。

而参与了德润荣君府装修，如安装门窗、电梯等的装修公司，同样未得到合同款，发起了诉讼。

华融信托成最大债权人

在所有债主中，最大的一笔当属华融信托的10亿借款。

身为德润创展占股99%的大股东，华融信托为何成了最大的债权人？这要从德润创展的多次股东变动信息说起。

德润创展成立于2013年，注册资本5000万，北京创展佳和投资有限公司（以下简称“北京创展佳和”）始终占股1%，公司先后引入多个大型信托公司。

2015年深圳华润远大资产管理有限公司取代上海道诚一期股权投资中心，成为出资额4950万元、出资比例99%的大股东；2016年2月，华润远大资产退出，深圳平安大华汇通财富管理有限公司加入；仅过了10个月，平安大华汇通退出，华融信托加入，持股99%。

据知情人士透露，华融信托的角色属于“救火队长”，成为大股东后并不参与实际管理运营，并不享有股东权利、承担股东义务，而是北京创展佳和提供让与担保，由北京创展佳和担任实际管理角色。

作为四大AMC之一中国华融的子公司，近年来华融信托项目频频折戟，重组消息不断。中国华融最近也正焦头烂额，最新发布的年度业绩预告称，2020年预亏1029亿。

华融信托既是大股东，又是债权人。华融信托的入股实质上就是地产行业司空见惯的“明股实债”式操作。

华融信托以借款方式，向德润创展借出约10亿资金，用来盘活德润荣君府项目。原本项目销售回款应该作为还款，不过德润创展另外设立了账户，私自回收销售回款，拖延还款。

德润创展的管理更是迷雾重重。据多位接近德润创展的人士表示，法人王立建只是傀儡，背后实控人另有他人，而据传言，王立建可能是实控人的司机。在多起诉讼中，代理人律师也提到了管理混乱一事，指出德润创展和北京创展佳存在人员、财务混同情况，德润创展依附于北京创展佳和。

华融信托本想“救火”却把自己搭了进去，据内部人士表示，华融信托承认完全没有管理，没有控制住财务，更没有掌握住账目。对于财务账目控制力几乎为零，显示出了华融在项目管理上的诸多漏洞。

实控人庄逸鸿浮出水面

通过以上信息，大致可以看出德润创展的“经营思路”：引入大股东华融信托，拿到10亿借款；与供应商签订合同，建成德润荣君府楼盘，2017年竣工，不支付或者支付少部分工程款和装修款；与链家、世联行签署销售代理合同，进行楼盘销售。

根据乐居网数据，该楼盘建筑面积15万平方米，户数1015户，保守估计销售额在60亿以上，获得销售回款后，不支付代理费用；业主入住后，收取每户约10万的税费，不办理房产证，也未支付延期交楼的赔偿金，还不断将车位销售变现。

这一番可称为“空手套白狼”的操作，德润创展进账逾70亿。而这笔巨额资金经过运作，至今下落不明。

在最高院的庭审中，华融信托的代理人提到疑似背后实控人的名字—庄逸鸿。据代理人所说，私设银行账户，转移销售回款的正是庄逸鸿，他多次改变资金用途，多次拖延还款。

庄逸鸿是谁？根据企查查，德润创展的股东为华融信托和北京创展佳和，北京创展佳和股东为赵少鹏和三亚益大投资有限公司，分别持股80%和20%，赵少鹏担任北京创展佳和董事长和经理，同时赵少鹏还是德润房地产开发集团有限公司的董事，这家德润房地产集团法人和大股东就是庄逸鸿。企查查中，也将德润创展列为德润企业集团之一。

事实上，庄逸鸿的名字在业主和相关债权人中并不陌生。在发现德润创展法人王立建是傀儡后，业主们已经得知背后老板是潮汕商人庄逸鸿，据称在办理房产证时，开发商的财务有一位被称为“小庄”的工作人员，是庄逸鸿的侄子。很多房产网站介绍德润荣君府时，也宣传这是北京德润集团进军深圳的第一个项目。

德润创展目前几乎是一具“空壳”。一份法院的裁判文书显示，2020年9月，法院在执行时，德润创展名下的中国银行某账户，冻结金额为0元，公司名下有丰田、大众、奔驰等汽车，此外未发现被执行人名下有其他可供执行的财产。由于申请执行人没有在指定限期内提供被执行人可供执行财产的线索，执行程序无法继续进行。

巨额资金下落不明，找不到线索，这是困住了所有债权人的一个难题。2020年在被法院裁定破产清算后，法院指定了破产清算管理人。清算过程中，德润创展迟迟未交出账目，在最后期限内，上交的是手工账目，没有电子账目。

2020年2月，在第一次债权人会议上，德润创展方表示，已将全部资料交给管理人，电子账册在财务电脑上，电脑去向不明，财务早已离职，没办法提供电子账册。

德润创展公司在2019年底至2020年中已经遣散全部人员，而焦点财经了解到，目前公司方面仍拖欠了员工两个月工资未支付。

德润创展“恶意破产”？

“如此大体量的资产不知下落，我们认为很不可思议。”部分业主的代理人律师仍在跟进相关情况。律师认为德润创展有“恶意隐匿财产”之嫌，大笔资金不知去向，且很难获得财产线索，公司得以逃避债务。目前公司名下冻结了十余套房产，5辆汽车，没有项目，没有其余资产，已是空壳，债务重组几乎不可能，很难找到接盘人。

手工账册的梳理给管理人的工作增加了难度，业主代理人律师已经向管理人提议，要求司法审计介入，不过由于手工账册未整理完，仍需比较长的时间。

破产清算管理人朱律师告诉焦点财经，目前德润创展的债务组成大致分为三部分，业主占比小于10%，供应商欠款约为10%，其余则是华融信托方面。对于资金流向，他们仍在查明，至于债务重组，德润方面正在北京寻找公司或个人进行担保。

在维权过程中，德润荣君府的业主说，后期工作人员开始向他们推荐东莞松山湖大健康e谷项目，怀疑其是德润创展的另一个楼盘。

焦点财经查询发现，东莞松山湖大健康e谷项目为广东松山湖中医药健康科技园有限公司所有，而该公司是德润企业集团下属的全资子公司。

该项目现处于停滞状态，多位业主在社交网络控诉，遭遇合同诈骗，开发商收取资金，逾期不交房，且建筑疑似“烂尾”。企查查上，其拖欠多位供应商款项，被告上法庭，套路与德润创展十分相似。

广东松山湖中医药健康科技园有限公司同样有华融系的参与，其股东为芜湖华融财富鹏海投资中心和深圳华融财富鹏致股权投资基金合伙企业，后两者股东均有华融前海财富管理股份有限公司，隶属于中国华融。

“空手套白狼”的游戏？

“空手套白狼”一词是众多债权人说的最多的一个词，很多债权人认为德润创展利用了法律漏洞，转移资产，看似管理混乱，实际背后控制人十分清晰，且庄逸鸿的名字并未出现在德润创展直接关联人中，也被认为是刻意为之。

根据公开资料显示，庄逸鸿是潮汕商人，商业体系复杂，不过最近庄逸鸿也麻烦不断，多次被列为被执行人，被限制高消费，江苏银行、农业银行和华融系均因借款合同等纠纷对他进行起诉。

华融信托在房地产行业频频踩雷，业内人士认为，德润创展的破产被视为其重组的第一步，德润创展的“蹊跷”操作也某种程度显示出华融信托存在的管理问题。

而如此一场“空手套白狼”的游戏在深圳上演，也颇令人咋舌。

一位业主说感慨，“我们一直用最正当的手段和最狡猾的商人在抗争，结果我们被整到无可奈何。”他们手握判决书，却无法解决问题，业主们最后在破产清算管理人的协助下，重新缴纳费用办证，而对接下来的过程，他们亦是感到极其无奈。

数十亿资金是否能被追回，上百位债权人能否成功维权，焦点财经将持续关注！