东莞出台房地产调控新政“莞八条” 将发布二手房指导价

财联社8月2日讯，今日凌晨，东莞市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”。其中提到，将加大税收调节力度，借鉴部分房地产市场监测重点城市做法，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年；将发布二手房指导价，在前期发布成交活跃二手楼盘网签交易价格的基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，并加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。 （南方日报）

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房地产调控时代：未来或将至少40城落实“二手房成交参考价”机制

7月26日，无锡宣布正式落实“二手房成交参考价”机制，首批将发布100个住宅小区二手住房成交参考价格。

近年来，针对房地产市场的调控政策可谓是密集落地，此次“参考价”机制则将矛头指向了问题久悬不决的二手房市场。

据悉，为应对挂牌价格混乱、一二手房价格倒挂等问题，已有深圳、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡等二手房市场过热城市实施了“二手房成交参考价”机制，且调控效果已初显。

有观点认为，整体看来，“参考价”机制完善了二手住房市场的监管，稳定市场预期效果明显，能够有效抑制房价过快上涨趋势；亦有观点认为，该机制一定程度上影响了刚需购房人的购买力，或可造成新房市场再度翻“热”、租房价格上升等问题。

深圳成交价下降15% 机制作用凸显

近年来，部分城市二手住房交易规模大、占比高。同时，二手住房，尤其是学区房等价格虚高、炒作现象较为明显。基于此类原因，各大城市积极对二手住房价格进行调控，“参考价”便是重中之重。

最先建立二手房成交参考价机制的城市是深圳，最快收获成果的也是深圳。

据了解，2月8日，深圳提出以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并以住宅小区为区域网格单元，发布了3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

上海易居房地产研究院发布的《二手住房成交参考价格制度》报告数据显示，今年1月份，深圳二手住房价格出现历史最高点，即每平方米72436元。

随着“参考价”制度的推进，房价下跌或降温成为大趋势。6月，深圳二手住房价格为每平方米61500元，每平方米累计下跌10936元，价格缩水了15%。

与此同时，1月至6月，深圳全市二手房网签30505套，同比去年同期网签的58662套，下滑了48.0%。

价格与销量同时“降温”，足以体现“参考价”机制的价值，有深圳作为榜样在前，全国多个热点城市陆续学习跟进。

其中，成都于5月末落实该机制，6月份二手房成交量便下降近半，月成交2886套，基本回归到去年末的水平。

“‘二手房成交参考价’机制是定价规则的重建，有利于帮助市场回归理性。”易居研究院智库研究中心总监严跃进称，预计未来全国至少有40个城市会落实“二手房成交参考价”机制，且都是重点大城市。

首付额度&；租房价格或将提升

除了稳房价、稳预期的作用之外，“二手房成交参考价”机制的另一特点是影响了二手房买家的首付比例和贷款额度。

例如，一个二手房市场成交价是8万，但成交参考价为6万，那么银行贷款就只能按照6万来做额度审批。直接导致购房人首付提高20%-30%。

“实际首付比例的提升，对购房者的资金提出了更高要求，在一定程度上驱动了城市二手房成交量下降。”中指研究院指数事业部高级分析师马琛称，同时，“参考价”一定程度上影响了购房者对房价的预期，市场观望情绪增加，导致市场成交量有所下降。

有声音认为，若二手房首付比例提升，可能会导致大批刚需购房人群放弃二手房市场，转而抢购首付较低，或有首套房优惠政策的新房，从而导致新房市场翻“热”。

对此，易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，二手房市场冷却将会导致二手房源增加，从而减少了新房市场压力，从该角度来讲，二手房市场降温有助于一二手房市场共同平稳。

另一方面，市场冷却，买卖双方均处于观望状态，或可导致租房人群增加，持币观望情绪加重的同时，使市场租金上扬。

以暂未实行“参考价”的北京为例，数据显示，目前，北京每年二手房成交量约为15万套，若成交量下跌，就意味着每年会有7万至8万家庭进入租房市场，房租上升的可能性较大。

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成交价依然灵活，但程度未知

“参考价”并非“定价”，记者了解到，机制实施过程中，围绕“参考价”，实际成交价仍有上涨或下跌的空间。

“房管部门也明确了成交价并非不能涨，上下可以有所浮动。”严跃进称，未来有关部门也会对每个城市的参考价格做出调整，机制的落实并非是对价格的刻意打压，而是要令二手房市场在一个合理的空间内浮动。

对于上下浮动的空间要求，严跃进称，“目前暂没有设定过，但有关部门会依据房子的户型、位置、配套、物业等条件给出合理的价格，任何城市的价格都不是僵硬的，都会有上下浮动的情况。”

关于未来是否会针对该部分出台补充政策，暂且未知。（蓝鲸财经）

楼市迎“二手房参考价”时代 调控继续从严

房地产行业调控日趋严厉。无锡市日前发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（简称《通知》）称，无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上，形成无锡市二手住房成交参考价格。据中证报记者粗略统计，截至目前，已有深圳、成都、西安、宁波、绍兴、无锡6个城市明确推出了二手住房成交参考价。

专家表示，参考价制度的推行，完善了二手住房市场的监管，也为稳定二手住房价格提供了新路径，一二手房价倒挂较为严重的城市，跟进实施该项措施的可能性较大。预计下半年二手房成交量和成交价稳中有跌，但全年水平可能与去年持平。

或成调控标配

《通知》提出，无锡市房地产市场管理和监测中心将在调查分析基础上，以二手住房网签备案价格为基础，剔除异常和非典型性的交易记录，形成部分住宅小区的二手住房成交参考价格，并在无锡市住房和城乡建设局门户网站、微信公众号、无锡房地产市场网等平台发布。首批发布100个住宅小区二手住房成交参考价格，后续将根据房地产市场变化情况，不断优化数据采集方式，适时调整、增加小区名单，并及时发布成交参考价格。原则上每一年更新一次。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，已发布二手房参考价机制的6个城市，除绍兴不在70个大中城市统计范围内，其余5个城市均属于二手房价上涨较快的城市。严跃进预计，更多城市推进二手房市场参考价机制的概率较大，特别是一二线重点城市，该政策或成二手房市场调控标配。

深圳今年2月初最先发文建立二手住房成交参考价格发布机制，同时发布深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格，之后多家银行以此作为按揭贷款的参考依据。平安证券统计显示，深圳自2月实行指导价以来，二手房月成交量已三连跌，6月成交量跌破3000套，同比下降近八成。

诸葛找房数据研究中心认为，二手房参考价机制效应见竿立影，但长期作用还需加强监管措施。深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，调控力度大，政策效应最为明显。诸葛找房数据研究中心表示，该项措施对市场预期影响很大，市场成交规模和价格水平出现一定幅度的缩水。与此同时，监管部门还需严格要求挂牌价格必须在参考价格范围波动，对于高于参考价过多的中介机构要严加惩治，以确保实现政策的长期效果。

房贷利率上调

愈来愈多的热点城市开始收紧信贷。7月23日，中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。上海首套房贷利率从4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

国盛证券称，上海一直是房贷利率最低的城市之一，换锚之后上海并没有在五年期LPR基础上加点，而是减掉了20个点，才得到了首套4.65%的利率。此次上调后，上海首套房贷利率仍低于一线城市平均利率水平。但即便如此，房贷利率上调还是充分反应了监管部门对房地产市场调控的态度。

该机构称，若按照贷款200万元分30年缴纳按揭，以等额本息计算，新政发布前首套房月均还款为10312.74元，上调后月均还款为10736.43元，增幅为4.1%。原利率下二套房月均还款为11044.07元，上调后月均还款为11608.01元，增幅为5.1%。

国盛证券认为，该政策预计对部分购房需求产生影响。房贷利率上调，能提高炒房客的投机成本，降低预期收益并减弱其炒楼热情。

近期，陆续有杭州、广州等城市部分银行上调了房贷利率，且放款周期也有所延长。佛山农行日前宣布对组合贷加息，上调85BP，且为满足首套需求，部分银行二手房贷款业务也已暂停。

强调标本兼治

除多地加强二手房市场调控以外，多个监管部门日前也密集发声，加强楼市调控。

7月23日，住建部等八部门公布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》指出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全。7月24日召开的房地产工作座谈会再次强调坚持“三稳”目标，落实长效机制确保房地产市场平稳健康发展。会议指出，要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。

“八部门的通知对房地产开发、交易、租赁、物业全流程管控。明确提出建立制度化常态化整治机制，对房地产市场秩序问题突出、未履行监管责任及时妥善处置的城市，进行约谈问责。预计整改力度会相对严格。”中指研究院指数事业部分析师毛大鹏对中国证券报记者表示。

平安证券认为，八部门的通知强调坚持标本兼治、长效整治，建立制度化常态化整治机制，从源头上规范房地产市场秩序，房地产长效机制进一步完善。这一方面有助于“稳房价、稳地价、稳预期”，促进房地产市场长期平稳健康发展，未来行业波动或大幅收窄；另一方面随着租赁市场日趋规范，“租购并举”的实施有望缓解大城市住房突出问题。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，全国房地产市场累计调控超过320次。其中，中央各部门的调控政策超过40次。“中央部门再次针对房地产市场密集发声，加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均有显著升级，调控‘工具箱’不断丰富，加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立‘人、房、地、钱’的联动机制。整体看，下半年房地产调控从严趋势不改。”（中国证券报）