黑石重仓中国,苏世民野心有多大?

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

“现在是重仓中国的最好时机，”去年4月，73岁的苏世民在直播中直言，中国会是全球恢复最快、最好的一个国家，在未来世界蓝图中会扮演非常重要的角色。

苏世民，虽有一个中国人的名字，却是地道的美国人，是“PE之王”黑石集团的创始人，眼光毒辣，素有“华尔街之王”的称号。

在他的带领下，黑石于中国开启“扫货”模式。

看好中国物流

7月15日，黑石集团宣布任命黄咏祥为龙地物流首席执行官。

资料显示，龙地物流是黑石在中国的物流地产平台，成立三年左右，在全国18个城市投资、开发并管理着近 40 个物流园区。

在加入龙地前，黄咏祥在一家全球信息管理公司铁山（Iron Mountain）担任亚洲区董事总经理一职，主导过多个并购项目；还曾在医药、农业、咨询等不同行业做过管理工作，团队管理和重大交易策划方面经验丰富。

黑石方面表示，我们深信他将在我们快速增长的中国物流平台的建设中发挥重要作用。

简言之，黄咏祥将是黑石扩展中国物流版图的一枚棋子。

黑石对中国物流的投资可追溯到2010年。彼时，黑石牵头组成的基金财团向寿光农产品物流园投资约6亿美元，是其在中国的首次Pre-IPO式交易。一年后，因寿光农产品物流园未能拿到相关业务经营牌照，黑石毅然选择撤股。

2013年，黑石在上海完成了第一笔物流投资，此后几年的投资节奏不温不火，直至今年，黑石国内物流投拓进入“快车道”。

2020年1月，黑石斥资44.1亿元收购了富力地产旗下广州国际机场综合物流园70%股权。该项目计划总建筑面积为超过120万平方米，是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。交易完成后，黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到 500万平。

截至目前，黑石已完成200多笔交易，收购了超过9300万平方米的物流地产。

今年5月，京东物流成功登陆港交所，市值超2800亿港元，黑石作为其基础投资者，持股0.47%，分享着中国物流发展所带来的红利。

半年砸了345亿

仓储物流之外，黑石还在国内商业地产界攻城掠地。

今年6月16年，SOHO中国宣布，黑石已发出全面收购要约，交易代价236.58亿港元（约合人民币195亿元）取得SOHO中国的91%股权。

对于这笔交易的双方，业内并不意外。

近几年，国内写字楼业务回报率偏低已是不争事实。潘石屹曾诉苦说，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率都不到3%，比银行贷款的资金成本4%还要低，这个生意怎么做？”

那么，黑石又为什么敢接？因为它能拿到更便宜的钱。在美国货币放水、美元利率持续下行的大环境下，黑石的资金压力相对较小，进行海外投资再合适不过。

最新财报显示，黑石可分配收益中近50%来自地产投资，而中国房地产领域是绝佳的“猎物”。

苏世民更是直接喊话：“房地产是中国经济中重要的组成部分，如果说你对房地产不感兴趣，就相当于说你对呼吸不感兴趣。”

据不完全统计，自2008年正式进军中国房地产行业开始，黑石在中国主要投资商业地产，涉及写字楼、购物中心、综合物流园以及综合体等，投资总额达645亿元。其中，大部分投资发生在2018年以后。

2019年，黑石在中国买下了价值200多亿元的商业地产。2020年10月，黑石还以12亿元收购融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目。

光是今年，黑石就已经在中国砸下超过54亿美元（约合人民币345亿元）的投资款。除了收购富力物流园、SOHO中国外，还以13亿美元（约合人民币83.2亿元）收购泛海控股旗下的美国国际数据集团（IDG），是其年内在中国交易金额最大的一笔收购。

当然，只会“买”是配不上黑石“PE之王”这一称号的。从过往成功的战绩来说，黑石自有一套资产操作手法，即“买入-修复—卖出”。 30年来，其地产板块的年均净收益达到16%。

首先，黑石会以低成本买入优质资产，然后通过加强管理和投入资金，改善资产质量，修复价值，再将其出售，获得投资回报。

2013年，黑石以4亿美元买下印力集团(原深国投商置集团)， 随后展开精细化管理。3年后的2016年，印力集团旗下的购物中心从19家升为33家，成功扭亏为盈。也是在这一年，黑石以128.7亿元的价格将引力卖予万科，套现高达51.5亿。

目前，外界正翘首以盼，黑石这一“套路”能在SOHO中国身上溅起怎样的水花。

于苏世民而言，黑石在中国的野心绝不仅仅是简单的“买入-修复—卖出”：

“未来，我肯定愿意看到黑石集团能够在中国的交易所挂牌上市”。