对话绿城杜平:“螺蛳壳”里做道场

【编者按】十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，加快转变城市发展方式，实施城市更新行动，城市更新被列入政府工作报告。见证城市生长，寻找焕新力量。搜狐焦点推出“未来城市想象力——2021中国城市更新实录”特别策划，焦点财经对话城市更新“先行者”，开启未来城市想象力。

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

站在巷口，目光略过一栋栋低矮的房屋，外墙颜色渐退并已开裂，青苔斑驳之间，过道狭小而拥挤。从建筑的样式及错落缠绕而上的绿藤来看，可以清晰地感知到岁月旖旎及“高龄”的年轮。

这是两年前，南班巷小区的旧貌。小区位于杭州上城区解放路与佑圣观路交叉口，占地仅25000平方米，最早一幢楼建于上世纪60年代，紧邻西湖，是南宋皇城的所在地。

南班巷小区改造前

改造之前，安全隐患突出、基础配套不足、小区设施老化，是加持在南班巷小区身上的三座“大山。很难想象的是，曾经车位匮乏、下雨积水、唯一公共配套是一间四、五平方米大小理发室的老旧小区，要经历多少“手术”才能拓展共享空间，实现旧颜换新貌。

这是绿城理想生活集团参与改造的首个老旧小区。

作为南班巷小区更新项目的操刀者与参与者，在绿城中国副总裁、绿城理想生活董事长杜平看来，城市更新的核心是升级城市生活服务功能，焕新城市风貌，提升社会治理能力和效率，让城市老旧社区居民也能享受城市发展红利，不是简单的“穿衣戴帽”或者推倒重来。

尤其是面临的境况是，突飞猛进的城镇化进程让房地产增量市场渐近天花板，存量市场的转换让城市肌体更新的大潮在全国浩浩荡荡蔓延而来。当“城市更新”被列入政府工作报告，改造的范围不仅涉及像南班巷小区此类的狭义的三旧改造，而是扩延至产城融合、产业重整、城市升级等更加宏大的命题。

如今，杭州市“海绵城市”建设示范点和上城区小营街道“微更新”示范点的铭牌已经成为南班巷小区新的标签。

南班巷小区改造后

杜平告诉焦点财经，目前绿城的城市更新板块正处于探索实践阶段，虽然体量不大，但是城市更新是地产开发的“未来”，是主战场，绿城会以积极的姿态介入业务，成立专门的组织机构，如生活集团创新事业部等，做大版图。

城市更新列入顶层设计，专家预测这将撬动十万亿级的内需空间。这场夹杂着政府、企业、个体等多重职责与利益交织的城市未来更新行动，正在多种力量的加持之下火速升级。

城市“微创手术”

对于城市更新，不得不面对的情况是，告别房地产单边快速增长时期，一方面，对于房企而言，城市更新不能用运动式的办法来推动，不能全部推倒重来、大拆大建，另一方面中国城市化发展到今天，要从过去注重土地红利转向未来追求效率红利，城市更新不是房地产开发，并非传统开发思维能够一以贯之。

对此，绿城深以为然。作为绿城中国战略规划的九大新航道之一，城市更新与房地产开发、房产代建、康养服务、生活服务平台、房屋4S、HD-EPC、装配式内装、地产金融共同构成了绿城中国的业务模式，而重资产、轻资产、“绿城+”组成了绿城三大板块的重要支撑。

杜平认为，目前城市更新面临的最大痛点是配套政策不统一、不完善，容易陷入传统开发模式。城市更新基本要实现三个目标：焕新城市风貌、升级城市服务功能、盘活存量资产，更要平衡如政府、企业、居民等各方的利益。

“老旧小区目前存在的问题大多有共同之处。例如，公共设施严重缺失，停车难、上下楼难，邻里缺少沟通交流公共空间、缺少医疗康养服务，缺少城市更新一站式解决方式等。”

与其他企业对于城市更新的理解不同，绿城对于城市更新的实践更多的是城市“微更新”，在保留项目本身自有的特点的基础上改造，进而让其迸发第二青春。

南班巷小区改造后

据了解，不仅在杭州大本营，绿城城市更新的广东项目已经开始接洽。截至目前，绿城中国已完成8个老小区90多万平方米的改造任务，并初步形成定制化改造清单和专业化运营服务相结合的改造模式。

作为城市细胞的最小单元，成熟的社区就像一张城市名片，对其招商引资、留住人才、产业升级转型都有助力，而对于运营改造者来说，也是一次练兵的大好机会。

绿城认为，老旧小区改造的最大意义不在于外立面的焕新，而是共享空间的扩展、小区居民生活方式的重新设计。

例如，2019年9月，绿城理想生活集团旗下的房屋4S公司承接南班巷改造工程，从环境绿化整治、邻里公园整治、道路交通整治、建筑外立面整治、适老化改造、标识系统及照明系统提升改造、基础设施改造七个维度，为南班巷提供“微更新”服务。

绿城团队在旧有小区狭小的格局中，拆掉围墙，增加停车位，利用多种空间拓维，形成环形塑胶健身步道、邻里公园、健身器场地、“南班记忆”文化墙等多重体现历史文化及现代时尚多重元素，让其“麻雀虽小，但五脏俱全”。

再如，在小营街道姚园寺巷社区中，绿城则将一块2000余平方米的空地，打造成为一处温馨的“邻里中心”，为社区居民提供文化体育、医疗卫生、养老服务、社区管理及商业等日常生活服务，而绿城也成功打造新社区商业“浙江样板好街”的绿城商业公司，让社区商业成为家门口最后一公里的幸福。

从南班巷小区开始，绿城逐渐形成城市更新的改造样本。两年间，绿城逐渐在下城区文晖街道流水西苑小区、上城区小营街道姚园寺巷西牌楼社区、上城区南星街道海月花园小区、上城区南星街道复兴南街邻里中心等8个老旧小区项目施展拳脚。

通过“螺蛳壳”里做道场的“微创手术”，绿城关于城市更新的实践正在逐渐拓展，不仅依托绿城27年行业积淀在开发领域享有一定品牌背书，在城市更新领域绿城也在形成了一种围绕城市建筑和居民全生命周期的智慧化安全健康服务方案。

如果更新改造是将社区样貌进行改变，那么焕新之后的社区运营则是项目植根内在服务的人性化体现。

在杜平看来，物理空间的改造是前提和手段，长效运营机制的建立才是最重要的突破，在更新之后绿城会进驻项目并进行持续化的运营。

流水西苑小区改造后

对于城市更新，绿城的各个板块一直在持续探索，希望形成新的竞争合力。绿城城生活集团承接参与了杭州多个城市更新项目的工程改造和房屋智慧醒目，在取得经验并行成一定标准之后，希望为未来更大区域、更大范围的城市更新提供支撑，而集团各个板块之间也在相互赋能。

例如，从最早的蓝庭护理院到乌镇雅园的“学院式养老”1.0版，再到“学院式颐养”2.0版，绿城康养集团的成功服务经验也植入改造后的老旧小区。

据了解，流水西苑社区将一幢楼的裙房改造为居家日间照料服务中心，由绿城理想生活集团承租并运营，为社区的老人提供日托、康复及生活照料服务，形成小区的“生活服务闭环”。

流水西苑社区改造后

“社区中脑”打开数字“魔盒”

一方面城市更新改造的物理性能存有局限，需要在既定的范围中释放空间避免千城一面，另一当面需要结合时代科技需求赋予城市细胞——社区新的使命。

杜平认为，在形色各异的城市更新案例中，浙江正在实践中的“未来社区”是他认为的城市更新最为典型的案例。

诚然，切合时下“新基建”的东风，“未来社区”今年首次写入浙江省政府工作报告，浙江省希望到2021年底，培育建设100个左右省级试点项目，建立未来社区建设运营标准体系；到2022年底，全面复制推广未来社区。

早已窥见政策趋向，数字化、场景化成为未来社区重要标签的同时，绿城中国的数字化很早未雨绸缪、深入实践，在此基础上打造数字化生活服务平台。

在城市这样一个大的组织中，作为连接城市、家庭的纽带，社区的作用可想而知。绿城一直在思考如何将两者有利结合。

2017年，绿城中国信息事业部提出了“社区中脑”的概念，上连城市大脑，下连家庭小脑，是整个未来社区得以实现数字化、人本化和生态化的核心基础。

同年，绿城理想生活集团成立，推出智慧园区、城市更新、房屋4S、园区商业等创新业务，并融合绿城教育、医疗、养老、健康等原有资源，重点部署，全力推进覆盖业主的全生命周期服务。

正如《浙江省未来社区建设试点工作方案》所述：未来社区是在特定环境中的建设，既要与周边环境发生关系，也要有自身的特色，这是一种插花式的改修建方式。浙江的“未来社区”是构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景，将云计算、大数据、人工智能、物联网等新一代信息技术嵌入其中，形成一个个新兴城市功能单元。

于绿城而言，这一观念不谋而合，从开发到服务，从服务到运营，绿城理想生活一直在打造属于全社会全链条全生态的未来社区样本。

在杜平看来，绿城理想生活融合了“物理空间改造+数字化建设+综合运营（养老、社区商业、新型物业、教育、医疗等业态）”完整业务体系，并创造性地提出了城市生活4S体系和八大场景。

绿城理想生活集团定位为“城市生活服务运营商”，以“创造生活的美好”为使命，围绕城市建筑和城市居民的全生命周期，以城市智慧化运营为核心，打造五大服务能力：

绿城房屋4S公司围绕城市建筑全生命周期开展的房屋维修、焕新及增值服务能力；绿城产城科技公司围绕城市功能的转化提升开展的生产园区改造运营能力；绿城商业公司围绕便捷社区生活开展的商业规划及招商运营服务能力；绿城康养集团围绕居民全生命周期开展的康养运营服务能力；绿城未来数智公司围绕智慧科技生活展开的城市居民和园区服务管理能力。

其中，城市服务4S体系由核心价值体系、社会保障体系、生活配套体系、生活服务体系组成。4S体系的设立为的是帮助城市服务“8+N”场景落地。所谓“8”，就是基础物业、城市治理、社区商业、教育、养老、健康、智慧交通、邻里文化。

绿城希望依托智慧园区建设，打造社区中脑，联动城市大脑，打通信息孤岛，完善社区数字管理体系，构建社区信用积分系统，打造和谐幸福的社区。

南班巷小区添加多功能休闲区

由“造房子”向“造生活”，绿城一直在不断实践，依托大数据平台，围绕客户全生活链、房屋全生命链，开展房产经纪服务、房屋4S服务、园区生活服务等业务推动城市更新，升级服务品质，系统提升客户生活品质，打造绿城中国未来的核心竞争力，基于对人的关怀及科技的力量的更新项目。

例如，上城区南星街道复兴南街的海月花园项目是绿城理想生活集团正在探索的数字化改造典型案例。南星街道则打造以智慧运营IOC+APP为核心的社区操作系统。

一方面，搭建完善社区统一运营服务平台，建设数字“孪生”社区，打通“居民-小区-社区-街道”四级数字化管理体系。另一方面，实现生活服务线上化，以手机上的社区APP为载体，打造线上综合生活服务平台。

南班巷小区屋顶设计改造后

在这样一个闭环系统中，城市更新的改造清单包括完善基础设施、优化居住环境和打造小区特色等内容，专业化的运营服务则由绿城理想生活集团旗下的房屋4S、康养、社区商业、未来数智等团队提供的大运营总包服务或专项运营服务。

毫无疑问，绿城理想生活正在通过城市更新的数字化重构人、空间和社区的关系，关键点便是物理空间改造+数字化建设+综合运营。

这是一次主动面向客户、面向未来的系统进化，而在数字社区的重组及肌理构建中，城市的组织构建开始阡陌纵横，自成体系，像充盈的细胞液涌入自身强大的肌体中。

这是绿城理想生活对于城市未来空间的想象，也是其未来的发展航向。