龙湖:特战队“织”网

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

决战全面竞争的“号角”正在越来越多的房企中延伸拓展。不论是此前刚刚历经区域裂变及人事大调整的万科，还是有心拓展多个新业务航道的恒大，这次则是多次被同行奉为“绿档”标杆的龙湖。

7月8日，龙湖集团发布最新架构调整。其中，集团成立地产航道，下设投资发展部研发部、运营部、工程部、供应链管理部、市场营销部，集团总部更名为集团赋能平台。升任副总裁还不到一个月的陈序平，被任命为地产航道总经理，兼任地产航道市场营销部总经理，继续向龙湖集团CEO 邵明晓汇报。

一方面，新的组织架构下，集团开发业务与经营业务“双引擎”齐头并进：新成立的地产航道，与此前的商业、冠寓、智慧服务、塘鹅等并列为航道业务。另一方面集团总部轻量化设置，更名为集团赋能平台，设立战略研究部、供应链管理部、公共事务部、品牌部、数字科技部、人力资源及行政部、财务部、法律事务部等职能，数字化赋能趋势更加明显。

组织升级的同时，龙湖传递出一个重要词汇——敏捷组织，而业务协同化、行业服务化及管理扁平化成为此场变革的重要标签。事实上，“三道红线”加持，房企组织变革裂变与合并的动作就未曾停止，龙湖正在上伸下延、左扩右张，纵横交错地为自己规划一条多元转型路径网，而人事落定正是走向变革的必要充分条件。

“传统行业，未来企业”，一个更加扁平开放、更富创新活力且带有“特战队”风格的企业形态正在成为龙湖新的标签。

“特战队”提速

龙湖越来越不像地产公司了，转而开始有了更多产业互联网的影子。对于组织变革，龙湖给出的理解是敏捷，即扁平，打破职能边界，而“敏捷”一词最近出现是在互联网领域。

7月2日，阿里巴巴集团董事会主席兼首席执行官张勇发出全员信，宣布一系列组织升级决定，未来将打造更敏捷的新型组织，形成板块生态效应。这是阿里巴巴面向多引擎驱动、多业务赛道发展局面，在各业务单元经营责任制基础上逐步形成的板块治理模式。

在这一点上，龙湖与其不谋而合，另一种程度则是互联网行业发展给予了新的指向。今年多家房企提出要向制造业学习，向互联网学习。

所以，在这场组织变更中，原地产开发业务与其他航道同样并列为地产航道。龙湖对焦点财经回应称，这次变革并非意味着弱化地产开发战略地位，组织升级后，地产航道业务权责边界更为清晰，有利于其自身的聚焦发展，也有利于与其它航道高效协同。

2018年，龙湖发布“空间即服务”战略。到目前为止，其已经发展了六大航道，分别为：地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修。此前龙湖的各个航道，“特战队”的形式已经存在，而此次组织变革让敏捷化状态再度升级。

龙湖称，组织敏捷化，是反对逐级、逐层、单职能汇报，鼓励一次性交圈拉通成为此次变革的既定法则，而跳脱传统开发模式的思维，龙湖正在为“当下”及“未来”厘清思路，六大航道路径一目了然，条分缕析，互为补充，又自成体系。

此外，业界对于此次变革的关注更多的是聚焦在陈序平身上，升任副总裁不到一个月，便委以重任，成为地产航道总经理。

据了解， 陈序平毕业于清华大学土木工程系，硕士学历，2008年加入龙湖。 历任仕官生、工程经理、项目总、工程总、投资总、成都总经理。根据公开资料显示，陈序平为人很低调，曾参与龙湖世纪峰景和长桥郡等多个不同业态的项目运作。

事实上，陈序平确实有其资本。2017年陈序平正式担任成都龙湖总经理。五年间，成都龙湖全年地产销售从不过百亿元迅速增长，并且首次突破260余亿元。近几年，在他的带领下，TOD模式快速在成都落地，以西宸天街、上城天街为代表的TOD综合开发项目全部建成并开业，而龙湖的所有航道业务、点心业务也均在成都实现落地。

了解地产航道纵深内在逻辑，又熟知其他横向业务模式，陈序平“斜杠”经验明显，而成立地产集团的时间，在“空间即服务”战略提出3年后，彼时，商业、冠寓、智慧服务三个经营性业务均已跻身行业头部，龙湖的“斜杠”雏形也已形成，龙湖“开发+服务”双引擎驱动的版图业清晰可见。

良性的组织形态给予了数据很好的支撑。

根据克而瑞数据显示，龙湖1-6月累计签约额1426.3亿元，达成全年销售目标46%，同比增长28.4%，该涨幅达到龙湖近4年来1-6月同比涨幅最高点。

链接当下与未来

龙湖集团CEO邵明晓曾表示，“如果开发引擎代表当下，服务引擎则代表公司未来。”未来与当下，本来就很难分清楚谁更重要。但有一点很明确，就是服务引擎或将给龙湖的业绩带来更多增量与更大增速。

对于此次架构调整，龙湖称，集团开发业务与经营业务强调齐头并进：其中，开发业务将继续保持高质量稳健增长，经营业务则将创造更多增量、实现更高增速，龙湖围绕空间的业务围栏将不断加宽、夯实。

数据显示，2020年，龙湖就实现物业投资业务（不含税）租金收入75.8亿元，同比增长30.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为75.2%、23.9%和0.9%；同年，龙湖智慧服务现收入58.4亿元（合并抵消前收入约为77亿元），同比增长36%。龙湖也曾公开表示，还不止于此，其经营性业务收入未来有望达到千亿。

经历了点、线、面、体的变化，龙湖也在将多重航道的设置呼应2018年时“空间即服务”战略的布局，让多航道业务反哺集团业务，而集团则以平台赋能的桥梁作用给予方向引领。

正如腾讯是做人和人的连接，阿里、京东是人和货的连接。而龙湖选择要做的则是人和空间的连接，在有生命的空间，提供有温度的服务。为此，龙湖正在聚焦三个核心能力：空间的制造和管理的能力；洞察客户、实现数字化转型能力、服务集成能力。

围绕人与空间的链接，龙湖在房地产上下游等多重空间塑造资深核心竞争力。正如万科等其他头部房企正在城市更新、老旧小区改造、物业服务、冷链仓储等领域构建自身的“第二曲线”，龙湖的差异化打法则是六大主航道矩阵渐成聚合之势。

今年，龙湖正式宣布开启两条新主航道业务：房屋租售、房屋装修，并将品牌命名为塘鹅，开启大刀阔斧地开始拓围。

据了解，房屋租售业务前身为龙湖智慧服务租售中心，自2008年至今，龙湖房屋租售体系建立已十余年，截至2020年底，在三十余座城市，发展百余家门店。而房屋装修业务由智慧装饰、整装设计院、智慧新材三方面组成。从1月初开始，龙湖多个地区已经开始大量招聘中介人员。

根据龙湖此前介绍，塘鹅美装修由智慧装饰、整装设计院、智慧新材组成，可提供即装即住的装配式整体解决方案。塘鹅租售为客户提供房产经纪一站式服务。截至2021年3月，塘鹅租售在30余座城市，为28万+客户提供服务，客户满意度超96%。

除去新增的两条业务线，龙湖在商业运营、租赁住房、智慧服务的拓展已经渐成趋势。目前，商业运营已位于行业前列；租赁住房业务的布局，迈开了全国化的脚步；智慧服务蝉联房企500强首选物业品牌。

就数据来看，2020年龙湖商业租金增长23%至58.2亿元，商场销售额增长14%至305亿元；龙湖冠寓目前已布局全国30余个高量级城市，累计服务在租租户近25万人；2020年，龙湖智慧服务营业收入实现稳健增长，实现全口径营业收入77亿元，同比增长53.45%。

在物业分拆上市的热潮之下，龙湖智慧服务进程发展迅速，希望用科技赋能的手段革新物业传统服务的方式与路径。

值得一提的是，龙湖智慧服务并先后接管东方航空无锡园区、重庆联合产权交易所、农商行重庆分行、北京东方华瑞（未来域）、杭州旗鱼创新产业中心、上海虹桥天街、成都佳辰国际中心、深圳恒路E时代等商写项目，并与重庆悦来集团成立龙湖悦来城市管理有限公司，开拓城市公共空间的运营管理，扩延自身的管理半径。

从龙湖的发展路径，可以清晰地发现，行业正在走向分水岭，而龙湖捕捉到了最前线的信息：互联网智慧+组织敏捷趋势显现。

业务层面，从单一的地产业务向多元化业务层面的发展与延申，以强调开发与经营性业务并重；在组织层面，通过集团平台化和业务精细化，实现组织架构升级，以更好的实现整合资源、业务多元发展与向下深耕，从而更好地激发创新。

加之，此次更具组织活力的人才梯队调整，80后仕官生（含仕官生2.0）等年轻干部从地区一线走向集团管理团队，更加年轻的“血液”正在反哺龙湖，组织活力与人事架构得以重塑。

一个连接传统与未来、从单一走向多元，更具敏捷组织活力的新龙湖正在形成，而这正是它给予了时代新的瞭望与回应。