联合深业竞投"未来之门" 万科81亿拿地创年内投资纪录

万科在公开土地市场再有收获。

6月23日，广东中山市公开出让4宗土地，出让面积1957亩，主要位于马鞍岛地带。其中起价最高的是翠亨新区起步区东五围地块，约为78.8亿元，这也是当天土拍总价最贵地块。

最终，仅经过5轮竞价，东五围地块便由万科、深业集团联合体竞得，成交总价81.9亿元，对应楼面价5272.6元/平方米。

中山作为深圳西部城市，无论是万科还是深业集团，过往都曾在这里进行布局。而迹象显示，两家公司此番联合拿地并不是临时起意，而是源于两年前所签署的合作协议。

投建未来之门

观点地产新媒体了解，深业集团是"深中一体化"大风向下，将资源向中山倾斜的深圳国企之一。

早在2019年4月，深业集团下属深圳科技园公司与中山翠亨新区旗下投资平台，按照7:3比例成立合资公司，据此共同开发建设和运营深中科技创新产业园。去年12月，双方合作的"湾区未来科技城"项目动工，总投资约27亿元。

2019年11月，深业集团、深业控股还与万科签署战略合作框架协议。当时双方约定，重点推动在深圳及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营的合作。

这也被解读为深业引入第三方共同推进临深的投资工作，但此后两年间两家企业鲜有具体合作落地。

就最新拿地是否与两年前签署合作存在关联，观点地产新媒体致电深业集团高层，截止发稿未获回复。

万科南方区域相关人士则向观点地产新媒体表示，马鞍岛综合体地块是深业、万科签署战略合作后首个落地项目。其续称，未来还会有"潜在合作机会"。

资料显示，该地块编号G28-2020-0145，出让面积1003亩（约66.9万平方米），地面计容建面155万平方米，地下总建筑面积上限228.5万平方米；宅地建面13.9万平方米，商业商务用地规划超270-280米地标建筑，并要求引进、开业运营一家国际级五星级酒店。

深业集团通过官微披露，地块规划为"大湾区西岸最具影响力的大型综合体、翠亨新区的城市新地标"，建设内容包括双塔形式超高层建筑"未来之门"、会展中心、联检大楼、岭南风情水街、文化设施、中小学、高端公寓及大型住宅社区。

对此，戴德梁行华南区策略发展顾问部高级董事及深圳公司副总经理李伟对观点地产新媒体表示，翠亨新区起步区东五围地块的交通与规划功能的特征，决定了未来必将是具有大湾区国际地位的超级综合体，投资建设与运营需要实现比肩国际的水准。

深业集团还着重强调区位因素，表示地块与深圳前海自贸区隔海相望，是翠亨新区科学城的"核心组成部分"。"本项目处于深中通道中山方桥头堡位置，将成为深圳产业要素外溢抵达珠江西岸的第一站。"

上述所指深中通道，全长24公里，是深圳与中山实现城市对接的重要一环。从楼市的角度，深中通道的规划建设，也使得深圳的购房需求开始向西部的中山外溢。

第三方数据显示，深圳前海住宅均价10万+，而中山均价约1.5万元/平方米，其中马鞍岛均价约为2.5-3万元/平方米。

李伟表示，将在“十四五”时期开通的深中通道，激发了翠亨新区粤港澳大湾区几何中心的活力，由此带来确定性的市场机遇在大湾区建设背景下被持续赋能。据该行观察，翠亨的市场活跃度一直在与日俱增。

但他亦指出，翠亨新区尚在初期发展的上升阶段，其中市场价值体现在投资者追逐的住宅投资，大约8年间均价由5000元增至3万元。

在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，深圳的确有购房需求外溢至中山，但总量仍不算多，一方面由于翠亨新区房价上涨较快，另一方面整体调控形势下，购房需求出现收缩。

"深中通道还没开通，房价也涨到一定范围，使得购房热情有所回落。"但宋丁表示，长远来看，深中通道开通将对翠亨新区形成实质利好，这也是包括深业、万科在内的开发商看好的原因。

布局中山

而对于万科而言，借助与深业的合作，它再一次实现中山市场的布局。

观点地产新媒体了解，过去三年万科在中山先后投资过古镇镇、民众镇、翠亨新区等区域的项目。尤其是临深的翠亨新区，2018年6月该公司以楼面价1.38万元/平方米，竞得翠亨首宗现房出售地块，并创下中山单价的纪录。

去年12月底，中山翠亨新区马鞍岛两宗地块集中竞价，其中G28-2020-0130地块被万科以楼面价1.5万元/平方米及配建人才房竞得，对应总价14.56亿元，溢价27.86%。该地块同样刷新中山楼面价纪录。

与深圳宝安尖岗山地块类似，万科对高价地的开发以快周转模式为主导，拿地后半个月即今年1月中旬，马鞍岛地块便备案为"万科海岸花园"，总投资21.4亿元，并计划年内入市。

需要指出的是，6月23日万科联合竞得的马鞍岛综合体地块，其总价81.9亿元已创下该公司2021年以来单项目最高纪录。

据观点地产新媒体不完全统计，万科今年1-5月累计新增73个开发项目，全口径拿地金额约888亿元；总价较高的包括杭州运河新城02地块（40.6亿元）、无锡西漳8号项目（31.92亿元）。

相比之下，万科前五月在大湾区仅获取6个开发项目，对应总价约130.8亿元，权益对价96亿元；其中东莞占3个，珠海占2个，中山1个。除此以外，万科在广深两地首轮集中供地中并无收获，一度被质疑拿地策略保守。

尽管拿地总价较高，但从成本考虑，马鞍岛综合体地块楼面价5272.6元/平方米，仅为万科去年所获同区"地王"的1/3左右。

这体现了综合体项目的议价能力，代价则是承担项目所要求的商业、办公、酒店等配套产业的建设及运营任务，这部分耗费精力远大于住宅部分。

从建设运营能力看，深业集团主要开发过深圳深业上城项目，后者集产业研发、公寓、酒店、商业于一体；万科同样有过综合体打造经验，其中商业地产主要通过印力集团发展，此外也打造过会展交易类项目诸如深圳万科前海国际会议中心、上海国展万科中心等。

李伟对观点地产新媒体表示，万科与深业联合体能够胜出，或是在建设运营方面提出了令人期待的方案，他们都拥有不同时代综合性城市地产标的丰富经验及国际资源。

他同时认为，项目作为新区发展的重要形象标杆及功能配套，可能主要面临两方面潜在挑战，包括如何既合理超前又历久弥新，以及怎样引导市场和并入新区人口导入的开发节奏。

而被问及具体分工时，万科南方区域相关人士仅表示，公司与深业将发挥各自业务优势，做好项目综合开发。