首开股份：盈利能力亟待提升，土储受限政策监管

北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”，600376.SH）在今年前5个月销售业绩表现不错，销售金额同比增长接近6成，同时行业排名也提升了7个名次。不过，由于受毛利率水平大幅下滑影响，其盈利能力出现了下滑迹象。另外，由于受到“三道红线”监管政策限制，有息负债规模难以增加，也影响到了它在土地市场上的表现。

排名出现提升

日前，首开股份发布公告，2021年5月份，公司共实现签约面积37.61万平方米，签约金额115.78亿元。2021年1-5月份，公司共实现签约面积157.14万平方米，同比增长41.79%;签约金额513.12亿元，同比增长57.81%。

根据亿翰智库《2021年1-5月中国典型房企销售业绩TOP200（全口径）》榜单数据显示，在今年前5个月，首开股份以485亿元的销售金额，排名第35位，与去年同期的42名相比，排名提升了7个名次。与2020年全年排名情况相比，首开股份目前的排名也提升了7个名次。

可能考虑到2020年的销售业绩增速不是太明显，首开股份在确定2021年销售目标时，表现得非常克制。其对外表示，根据主要发展目标，2021年公司全部项目销售签约金额为1100亿元、并力争达到1200亿元，计划销售面积400万平方米。以最低目标数据计算，首开股份已完成全年目标约46.65%。可见，不出意外的话，今年完成全年预定目标，应该不成问题。

盈利能力持续下降

虽然经营业绩看起来还不错，但盈利能力却未能挽住颓势，归母净利润出现亏损。

根据首开股份对外披露的2021年一季度报告数据显示，首开股份实现营业收入109.14亿元，同比增185.81%。但公司一季度实现归属于母公司所有者的净利润亏损1.49亿元，上年同期净利润3.12亿元，由盈转亏；归属于上市公司股东的扣非净利润亏损1.53亿元，同比增长62.23%。

值得注意的是，在此前两年时间里，首开股份扣非净利润已经出现“两连降”。历史数据显示，2019年，首开股份的扣非净利润为26.25亿元，降幅为6.47%；2020年，其扣非净利润降幅已扩大至11.69%。

首开股份的盈利能力下降背后，是其向京外扩张导致的整体毛利率下降。数据表明，2021年一季度，首开股份毛利率进一步下降至17.84%，较2020年的27.96%下降了10.12个百分点。首开股份表示，主要是因为本期结利项目成本偏高，导致毛利率同比下降。

有迹象表明，首开股份毛利率已经出现了高位滑落迹象。根据Wind数据，2020年首开股份的毛利率为27.96%，较2019年的37.59%下降了9.63个百分点。

首开股份一季度出现亏损，也受到了投资者的关注，并向公司询问亏损的原因。首开股份在回复投资者时表示，公司生产经营情况一切正常，只是一季度结算情况受结算周期影响，导致扣非净利润出现亏损。

受制“三道红线”

近年来，首开股份举债发展，销售规模增长不是很快，但却推高了债务规模。而对于首开股份来说，受到“三道红线”监管政策限制，有息负债已经碰到了“天花板”，再无增长空间。

数据显示，截至2021年一季度末，首开股份负债总额为2532.79亿，较202年底的2636.67亿减少了103.88亿元。其中，有息负债规模为1292.52亿元，较2020年末的1368.9亿元，减少了76.38亿元。

其实，对于首开股份而言，已经到了必须降杠杆的地步。截至2020年末，首开股份剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为74.83%、178.56%和0.89，“三道红线”全部踩线。

根据监管部门要求，跻身“红档”的首开股份，有息负债规模不得提升。可见，在现有监管要求下，首开股份的有息负债规模已经没有了增长空间。

融资受限，靠自身“造血”来解决资金问题？显然行不通。数据显示，2021年一季度，经营活动现金流量净额20.47亿元，投资活动现金流量净额和筹资活动现金流量净额分别为-15.40亿和-44.35亿，现金及现金等价物净增加额为-39.28亿元，呈现入不敷出状态。

怎么办？只有勒紧裤腰带过日子。据中指研究院《2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》数据显示，首开股份今年前5个月拿地花费仅62亿元，排名第54位。值得注意的是，首开股份去年同期拿地金额为123亿元，排名第34位。

“三道红线”限制不仅对融资提出了更高的要求，同时也可能会波及土地获取资格。近日，成都市发布《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》（以下简称“《办法》”），其中提到，同踩“三道红线”和发生严重失信情形的开发企业，将由市级相关部门纳入竞买资格限制名单，推送市公共资源交易中心。成都市住建局相关负责人对外界表示，进入限制名单的企业将直接无法在土地竞买中报名。

而对于首开股份来说，此类政策的出台，肯定不是福音。