资本市场聚光下的价值提升之路 | 谁是好公司

编者按：这一年，“集中供地”、“三道红线”等多管齐下，在寻求行业可持续健康发展的路上，给企业带来的是利润、转型、创新等多重考验。在挑战之下，不乏具有出色应变与稳健实力的企业引领时代潮流，而这，也是值得我们关注与研究的行业标杆群体。

地产风尚企业表现，正是观点指数研究院以全年影响力的维度与研究体系，对行业进行深入剖析，细数一年来对行业具有深远影响力、形成行业风尚的企业。

影响力指数系列通过长期对企业各种指标数据与市场表现进行跟踪研究，重点关注房地产行业下不同业态的财务运营、发展潜力、对企业及社会的影响力等几大指标，为房地产行业研究与投资提供参考。

在此期间，观点指数研究院策划系列栏目“谁是好公司”，正是为了盘点房地产不同板块的发展态势，寻找备受行业认可的风尚企业，以此作为“影响力指数·2021年度地产风尚企业表现”研究成果发布的序章。

（2021年6月8日）融资压力增大日益变成房地产企业不得不接受的现实。

房地产作为最典型的重资本行业，企业资本融资能力的大小，不仅决定着其能否正常运转，更关系着未来的成长能力。

根据国家统计局的数据显示，2020年1—12月份，全国房地产开发投资高达141443亿元，占全年国内生产总值的13.92%，比上年增长7.0%；房地产开发企业本年到位资金193115亿元，比上年增长8.1%。也正是因为其在中国经济市场的重要地位，才更需要保证健康可持续的发展环境，这也是政策严格监管考虑的本质。

如今不少企业面临着高杠杆、利润空间缩小等窘境，于是纷纷把目光投向海外市场，但是违约风波的持续，使得海外投资人的信心受挫。带来的负面效应是今年3月中资海外债券发行量骤减以及利息负担加大。

截至5月30日，申万行业二级分类属于房地产开发的企业共发行债券3026亿，同比减少了4.5%，但融资成本却小幅上升，加权平均票面利率为4.49%，同比上升7.67%。

而且资本市场从来并非来者不拒。

观点指数统计发现，截止到5月30日，在317只成功发行的债券中，有85起实际发行金额与计划发行额不符。在52只债券出现超发的同时，有33只债券实际发行金额不及计划发行额。

可见，资本市场的竞争力越来越大，整体行业在取得越来越少的融资时，却不得不承担增长的利息费用。

自去年8月份以来，央行和住建部出台房企资金监测和融资管理规则，分别设置“三道红线”，根据触线情况不同，将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档，分档限制企业有息负债规模的增速。从负债角度分析，整个房地产板块有息负债的增速明显下滑。近三年有息负债增速也均在“三道红线”所规范的界限内。

根据观点指数的统计，自“三道红线”政策实施半年多以来，整体负债水平较去年同期有小幅度改善。截止5月28日，房地产板块有息负债率为26%，较去年下降2个百分点。板块剔除预收款后的资产负债率为73%、净负债率为76%、现金短债比为1.3，分别较上年同期上升1个百分点、下降8个百分点、提升0.2倍，目前仅剔除预收款后的资产负债率这一项未改善并继续触碰红线。

根据观点指数监测的样本企业表现来看，各个房企积极应对，成效显著。其中，有2家按照“三道红线”分档较2020年中降2档，分别为融创中国和蓝光发展；而阳光城、中南建设、龙光集团、华发股份、宝龙地产、佳兆业集团这6家房企降1档，分档未发生变化的房企有7家，包括保利地产、华润置地、龙湖集团和金地集团4家已处在“绿档”的房企。

透过数据本身，不难发现实力雄厚的企业更加注重自身财务结构的优化，以顺应政策，以及提升资本市场的影响力。事实上，房企可以利用许多方式降杠杆，其本质就是无非多销售少拿地，削减资本的占用，体现在财务上就是自由现金流的改善和负债的减少。但是在国内市场周转接近极限的背景下，如何既保证扩张，又要降杠杆，是每个企业核心竞争力的体现。

当然，仅凭数字是无法准确衡量一个企业的资本市场影响力。在“2021博鳌房地产论坛”即将到来之际，观点指数研究院根据投入资本回报率、已获利息保障倍数、收入负债比、息税前利润、融资总额、主体信用评级等财务指标，以及全方位的影响力指标，综合研究出极具资本市场影响力的10家房地产全链条企业，只为更加全面客观地反映企业的资本价值。

而基于此，“2021年度资本市场影响力企业”研究成果名单将在“2021博鳌房地产论坛”上发布，近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。