“失落”集中供地,林龙安能否打赢“翻身仗”?| 深读

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

发迹于厦门，禹洲集团在2016年完成总部“入沪”，后在2020年凭借1049.67亿元的销售规模，跻身千亿房企俱乐部，完成了创始人兼董事局主席林龙安在2017年提出的“三年千亿”目标。

不过，千亿之后的禹洲集团明显放缓了拿地力度。2021年，集中供地对于房企拿地“补仓”的重要性不言而喻，而据焦点财经梳理，今年上半年的几次大规模集中供地“补仓潮”中，均鲜见禹洲集团的身影。

6月3日，郑州首批集中供地中，禹洲以底价13.03亿元将金水区科教园区一宗地块收入囊中，自2018年入主中原后，首度进入郑州主城。这也是其2021年以来，为数不多的拿地动作之一。

拿地金额跌出百强

相比其他将总部设在上海的房企，禹洲集团的表现也略显落后。截至5月底，新城控股、融信中国、中骏集团、正荣地产、中梁控股及金辉集团等房企的拿地金额分别为324亿元、224亿元、213亿元、189亿元、110亿元及83亿元，行业排名为第11位、17位、18位、21位、33位及44位，均高于禹洲集团。

甚至，禹洲已经跌出了房企拿地金额百强榜榜单。据中指院披露，今年前五个月，房企拿地金额百强榜的门槛为29亿元，新增货值百强榜的门槛为98亿元。禹洲集团的名字在这两个榜单中均未出现。

禹洲拿地放缓的迹象从另一组数据中也可窥见一斑。据中指院，2016年至2019年，禹洲的拿地销售比均在50%以上，2020年虽有下降，但仍维持在24%。到了2021年第一季度，禹洲集团的拿地销售比则迅速降至了10%左右。

都说手中有粮，心中不慌。拿地放缓的禹洲集团，是否依然土储充裕，“面粉”充足？答案是否定的。截至2020年底，禹洲未售出的权益土地储备仅可满足2.2年开发。这也意味着，若要维持合同销售增长，禹洲仍需不断补充土储。

在业内看来，禹洲集团拿地收缩，与公司盈利能力的变化密切相关。2020年财报显示，禹洲的合同销售额同比上升了近4成，营业收入却下降超过一半，归母净利润的同比降幅更是高达97%。

盈利表现欠佳

为了尽快拿到千亿阵营的门票，禹州也曾一度在土地市场表现激进。2017年至2020年，禹洲的土地储备总可供销售建筑面积由1184万平方米，迅速增至2310万平方米，四年来几乎翻了一番。

2017年，禹洲拿下镇江句容地块，溢价率高达429.57%；2018年，其再度拿下亳州涡阳地块，溢价率114.95%；2019年，禹洲拿下成都城东地块，溢价率达134.39%。2020年，禹洲以86%溢价率拿下的武汉经开区地块，刷新了区域单价记录。

这些“贵”地为禹洲集团带来了高企的拿地成本，也使其债务压力不断走高。2017年至2020年，禹洲集团的权益新增土地成本由149.6亿元增至300亿元，翻了近乎一倍；负债总额则由624.62亿元迅速增至1438.95亿元，有息负债规模由275.68亿元增长到了639亿元。

按照“三道红线”融资新规来看，禹洲集团2020年末剔除预收款后的资产负债率为77.9%，超过了70%的安全阀值，踩中一道监管红线。这也意味着，禹洲未来有息负债的规模年增速不得超过10%。

为了缓解债务压力，高息发债几乎成了禹洲集团的必然选择。2020年，禹洲发行了多笔票息在7.375%至7.85%之间的境外优先票据，当年平均借贷成本为7.19%，虽相比年中下降了0.03个百分点，但仍处于行业高值。

高息债券的成功发行为禹洲集团补充了现金流，也带来了较高的利息成本。2017年至2020年，其利息支出分别为17亿元、30.5亿元、43.38亿元及51.70亿元，逐年走高。尤其在2019年，在净利润仅有39.67亿元的背景下，禹洲集团的利息支出却达到了43.38亿元，这严重影响了公司的盈利表现。

高息债券叠加高价拿地，禹洲集团的毛利率一路走低。2017年至2019年，其毛利率由35.40%跌至30.72%，再跌至26.21%。2020年，其毛利率直线跌至4.61%，同比骤降21.6个百分点，令市场哗然。

由于多项财务指标“跌跌难休”，2020年年报出炉后的禹洲集团，股价骤降超过14%。此外，其在境内发行的几笔债券，如“20禹洲01”等也出现大幅下挫，境外美元债更是在公司年报前的盈利预警公告发布时，即开始出现连续下跌，“股债双杀”在禹洲集团上演。

对于禹洲集团未来的盈利表现，德银在研报中表达了不看好的态度。其指，由于销售确认时间的问题，公司2020年全年收入甚至比上半年还低，但这并不意味着今年入帐会上升，开发收入的调整对公司今明两年的盈利预测仍会产生影响。

财务透明度不足

与此同时，其他评级机构也纷纷用脚投票，发布了看空报告。其中，穆迪将禹洲集团的企业家族评级下调至“B1”，展望“负面”，同时将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。联合信用国际也将禹洲集团的长期发行人评级列入负面观察名单。

除了将禹洲集团的信用评级进行下调之外，惠誉还在研报中指出了该公司“财务透明度”不足的问题。惠誉指，禹洲的财务报表中没有充分反映合资企业和联营企业的项目业绩，这限制了禹洲的财务透明度。

作为观察“明股实债”的重要窗口，禹洲集团的少数股东权益自2018年之后，增长明显加快，已经由该年末的19.44亿元增至2019年的58.24亿元，后又增至2020年末的96.73亿元，占净资产中的比重为28.2%。当期末，禹洲少数股东损益占净利润的比重却达到了48.7%，与前者相差较大。

众所周知，业内常用少数股东权益/净资产和利润表中少数股东损益/净利润的关系来推算企业“明股实债”的情况。如果二者差别过大，即说明少数股东损益可能存在其他分配方式，即企业存在明股实债的可能性较大。这也意味着，禹洲所面临的财务问题或比想象中更严重。

对于外界质疑，林龙安在5月底召开的公司股东大会上进行了部分回应。他表示，面对激烈的市场竞争，禹洲有信心将毛利率保持在行业平均水平。对于“三道红线”，公司将通过销售业绩提升，利润结转，带动负债结构优化，强化财务体系的境内外统筹、管控。他强调，公司有信心打一场翻身战。

不过，目前来看，拿地力度大幅放缓的禹洲集团，在销售方面的表现并不如意。截至今年5月底，禹洲的销售金额为416.94亿元，仅完成了年度1100亿元销售目标的37.9%，行业排名第41位，同比下降6个名次。

抱团取暖实现规模跃升已是行业公开的秘密，禹洲同样深谙此道，但这也为公司带来了偏低的销售权益比。上述同期，禹洲的销售权益比为64.5%，虽比去年同期的62.2%微有增长，仍低于73%的行业均值。综合多项因素可知，禹洲若想尽快打赢“翻身仗”，并非易事。