螺纹钢/热轧卷板：如何看待分化的地产销售和新开

走势评级：螺纹钢/热轧卷板：震荡

报告日期：2021年5月18日

★销售与前端投资持续分化，集中供地影响不容忽视：

今年1-4月，房地产销售延续较高的同比增速，而前端的拿地和新开工与2019年同期相比则大幅下降。“三道红线”约束下开发商加快销售回款而削减前端投资的倾向确实存在，但集中供地的影响也不容忽视，在很大程度上也放大了销售与前端投资的分化。

“两集中”的22城自4月下旬开始逐渐进入到第一批供地的集中拍卖阶段。而由于开发商在热点城市的土地储备也相对有限，1-4月土地成交和新开工低于往年水平也比较正常。同时，由于集中土拍对于资金的要求比较高，也进一步导致了开发商有加快销售结转的倾向。从已经完成第一批土拍的城市看，整体供地面积占全年水平多数比较高，且成交情况也比较好，也意味着5月之后，热点城市的土地成交将有明显改善。

★5月起热点城市土地成交大幅反弹，下半年新开工或受带动：

从中指院土地数据看，5月以来22城土地成交规模确较过去一个月以及过去两年水平有大幅反弹。非22城由于并非集中供地，成交数据相对滞后，也导致近一个月水平偏低，后续可能会存在上修。总体来看，5月热点城市集中土拍后，开发商依然有加快周转的意愿，下半年开发商的重心可能又会回到前端开发上来。同时，随着信贷的边际收紧，以及对存量的消耗，下半年销售端可能有边际的回落。

从地产用钢需求看，我们认为下半年可能存在的机会在于市场的预期差。在较为严格的调控加上信贷边际收紧的环境下，地产整体大概率已经处于周期的顶部。但如果市场基于上半年新开工和拿地不及预期，而线性外推到新开工逐季回落，那么也大概率会存在预期差。我们认为与当前水平相比，下半年的新开工会受到第一批集中土拍的带动。相应的，三季度中后期到四季度新开工项目的建筑用钢需求也会受到提振。

★ 风险提示 ：

终端需求趋势性回落，高钢价引发政策调整，价格趋势性下跌。

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销售与前端投资持续分化，集中供地影响不容忽视

从2021年初至今，地产数据呈现出以往比较少有的前后端分化的格局。截至4月，商品房销售面积依然明显高于2019年同期，1-4月与2019年相比高出近20%。销售的上升也使得开发商到位资金同样呈现较高的增速，尤其是与地产销售挂钩的定金及预收款以及个人按揭贷款分项近两个月相较于2019年的增速达到了40%附近的水平。但在较高的销售规模和资金回笼下，前端投资则显得颇为疲弱。1-4月新开工和土地购置面积与2019年相比分别下降了7.94%和7.85%。

对于地产销售和前端拿地、新开工的分化现象，市场多数还是将其理解为“三条红线”约束下对于开发商流动性和回款的影响。开发商为了满足流动性的要求而加快销售结转、削减前端的拿地以及新开工。而我们认为，除去“三条红线”影响外，不容忽视的是集中供地对于拿地和开工节奏的影响，集中供地也在很大程度上放大了销售和前端投资之间的分化。

以我们对“两集中”22城供地规模和节奏的梳理来看，大部分城市上半年第一批集中土拍的时间集中在4月下旬-5月。因此，一方面，热点22城在4月之前的土地供应量和成交都会比较有限，低于2019年同期的水平也比较合理；另一方面，集中供地模式下提高了对开发商资金的要求，尤其是22城也是开发商重点竞争的主要一、二线城市，因此也会导致开发商出现加快销售回款、为集中土拍做储备的倾向。因此，这也会放大集中土拍前销售和拿地、新开工之间的分化。而以中指院统计看，第一批集中供地面积占到22城2020年全年推出住宅土地面积的41%左右，而多数已经结束集中拍卖的城市成交情况都比较好，这也意味着热点城市5月土地成交就会有比较明显的回升。

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5月起热点城市土地成交大幅反弹，下半年新开工或受带动

过去三年期间一季度22城的商品房新开工面积占全国的比重大约在26-29%左右。而今年一季度由于集中供地的影响，这一比重下降到23.8%。而我们看到一季度22城和22城以外城市的新开工面积表现也有一定的分化。由于4月中指院分城市维度新开工的数据尚未更新，从1-3月的情况看，22城新开工面积持续大幅不及2019年同期的水平，同比降幅在接近20%的水平。而22城以外的地区3月新开工面积与2019年3月当月相比的增速已经转正。这也能够印证，年初以来新开工的下降更多受到22城的拖累。

从近期土地市场的表现来看，22城的成交住宅用地规划建筑面积自3月中下旬-4月大幅不及过去两年的水平，而随着第一批集中供地进入拍卖阶段，5月以来成交住宅类土地面积则大幅反弹。不过同时需要指出的是，目前以中指院300城口径来看，近一个月的住宅用地成交情况只是恢复到了与去年同期接近的水平，也意味着刨除了22城以外，其他城市的土地成交与去年同期相比有明显的萎缩。而由于非22城的土地供应和拍卖并非采取“两集中”的模式，其成交土城上报的时间存在滞后性，近一个月的成交数据都可能会有比较明显的上修。虽然也有可能存在开发商集中在热门城市拿地，导致非热门城市拿地热情有所下降。但我们看到，非22城不仅是成交地块下降，推出地块规模也明显不及去年，这相对不太合理。因此我们也认为统计滞后的影响更大。

从我们前期局部调研的开发商心态来看，由于融资环境依然偏紧，高周转的需求依然存在，“两集中”城市第一批成交的地块应当会尽量在年底前达到预售条件。因此，一旦进入集中土地成交的阶段，后期也会比较迅速的带动开工建设。我们也认为就下半年而言，开发商的重心可能会从加快销售回款转移到前端的开发上来，而相应的，随着信贷的边际收紧以及上半年对于存量的消耗，下半年销售则有较大可能会出现边际回落。

从地产端用钢需求看，我们认为下半年可能存在的机会在于市场的预期差。必须要强调的是，在调控依然比较严格加上信贷边际收紧的环境下，地产大概率已经处于周期的顶部。但如果市场基于上半年的新开工和拿地不及预期，而线性外推到新开工逐季回落，那么也大概率会存在预期差。我们认为与当前水平相比，下半年的新开工会受到第一批集中土拍后的带动。相应的，三季度中后期到四季度新开工项目的建筑用钢需求也会受到提振。

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终端需求趋势性回落，高钢价引发政策调整，价格趋势性下跌。