北京首场集中土拍揽金逾516亿元限地价释放强烈稳房价信号

来源：中国证券报·中证网 2021-05-11 09:25:28

5月10日，北京千亿级的土拍拉开帷幕。在首批集中供应的30宗地块中，除此前以底价成交的5宗之外，其余25宗地都会在5月10日、11日两天内决定归属。

据中国证券报记者统计，在5月10日率先拍卖的12宗地块中，包括海淀区两宗、朝阳区10宗，总起始价479.33亿元，最终共成交516.19亿元。加上此前成交的5宗地块，截至目前，北京首次集中供地共“揽金”644.19亿元。

房企拿地热情高涨

“从首批地块的房企阵容到报价情况来看，北京土地市场热度依旧。原因在于北京宅地出让已空窗足足两个月，太多土地储备告急的房企急需补仓”，克而瑞研究中心指出。

据不完全统计，截至目前，全国范围内已明确在4-5月开启集中供应土地的城市包括：广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、徐州、长沙等。中原地产首席分析师张大伟表示，目前第一批入市地块起价已超过7000亿元，预计22个热点城市第一批集中卖地的收入将超过万亿元。

张大伟称，单次大批量的土地供应既考验房地产企业的资金链，也对政府的管理能力提出了更高要求。“资金实力强的企业将获得更多拿地机会，资金压力大的企业可能面临更大冲击，未来房地产企业发展的分化将进一步加剧。”他说。

在此背景下，联合拿地或将成为常态，比如，在参与本次北京集中土拍的50余家房企中，有37个以联合体的形式出现。克而瑞研究中心认为，各开发商在项目开发过程中各有分工，一方面可减轻资金压力，同时计入各自业绩；另一方面，也可避免恶性竞争哄抬地价。

“限地价竞配建”成标配

中国证券报记者注意到，北京首批集中供地的土地出让方式结合了区域位置、周边市场、土地成本等因素作出了针对性调整，涉及设定地价上限、竞建公租房、竞建高标准商品住宅、竞政府持有产权份额、竞建国际人才社区房、套内70/90及房屋销售价格引导等七大类土地竞拍规则。业内人士认为，在限地价的基础上，提前公布地块合理上限价格，有利于房企根据合理利润空间理性拿地。

“这一轮土拍标志着‘限地价、竞配建’成为土地出让新模式，甚至是标配。在这种模式下，既能保障开发商获得一定利润，限价政策又能执行下去，还能完成政府目标。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，当下热点城市最重要的任务就是加大保障性租赁住房建设。

此轮北京集中土拍的所有地块全部设立了“地价上限”，对应溢价率在2.5%-15%不等，最高不超过15%。此前上海也公布了全新的宅地出让“限价竞价”规则：最高报价一般限定为起始价的110%。广州设置的地价上限则相对较高，为45%。

稳地价稳房价信号强烈

“就北京的竞拍规则来看，出现地王的可能性微乎其微，低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。”张大伟说。

“设置地价上限的目的就是限房价。先从源头上把地价控住，这样就可以稳住后端的房价了。”李宇嘉认为，地价上限的设置一方面应确保土地要素市场化，另一方面也应确保地价占房价的比重在合理区间，使最终成交的土地价格既是市场化的，也是合理的。

李宇嘉预计，土拍虽依旧火热，但在大规模供地下，地价总体涨幅下降，外围地价平稳，土地端导致的楼市火爆将会明显缓和。