深圳楼市迎变：已有大行上调房贷利率 对买房人影响几何？

继广州等地在今年多次上调银行房贷利率后，深圳房贷也出现了新风向。

5月6日，有市场消息指出，中国建设银行深圳市分行下发通知，将调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.1%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.6%），相比之前分别上调15BP和35BP。

对此，有建行客户经理对媒体确认了这一消息，并提示相关利率调整从今日开始执行。

市场人士预计，未来其他行或将跟进。而这对深圳的楼市将产生怎样的影响？

月供上涨

据悉，深圳建行已于5月7日正式推行新的房贷利率。

其中，首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.1%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.6%），相比之前分别上调15BP和35BP。相比而言，二套房利率调整幅度高于首套房贷利率。

与此同时，为了体现对中低收入人群购买保障性安居型商品房的支持，深圳建行表示此次安居型商品房贷款利率维持不变，即执行LPR+30BP（相当于4.95%）。

根据央行4月20日公布的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

记者算了一笔账：若首套房贷款600万元，期限为30年，按照等额本息还款方式，利率调整前，月供为32026.2元，利率调整后，月供为32576.99元，前后相差550.79元。

二套房月供差距则更大一些。若二套房贷款为600万元，期限为30年，按照等额本息还款方式，利率调整前，月供为33132.22元，利率调整后，月供为34444.74元，前后相差1312.52元。

其他行或跟进

目前，深圳房贷利率在北上广深一线城市居于中游。

北京首套房贷利率最低为LPR+55BP（相当于5.2%），二套房贷利率最低为LPR+105BP（相当于5.7%）；

上海首套房贷利率最低为LPR+0（相当于4.65%），二套房贷利率最低为LPR+60BP（相当于5.25%）；

广州首套房贷利率最低为LPR+75BP（相当于5.4%），二套房贷最低LPR+95BP（相当于5.6%）。

融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年4月，全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则对《国际金融报》记者表示，从二套房贷的平均利率来看，深圳在一线城市里是最低的。而首套房贷利率水平（4.98%）比二套房贷利率（5.25%）仅仅低了27个基点，向刚需倾斜得不明显。

“本次调整表明深圳对于首套和二套的支持态度发生了变化，原来首套、二套改善都是支持的，现在来看，因为额度比较紧张，重点支持首套，二套就给予一个打压的态度。”李宇嘉认为，这次以后，深圳的一套房和二套房之间的利率差距应该会比以前扩大，和其他一线城市基本会处于同一水平线附近。

深圳建行调整首套房和二套房按揭利率后，深圳某股份制银行经理对《国际金融报》记者表示，目前其所在行并无调整利率的消息。不过，市场预期其他国有大行或将陆续跟进。

严保“刚需”

长效机制先行一步的深圳，在精细化调控上又前进一步。

李宇嘉指出，“深圳这一轮调控，金融上的问题最大，特别是在控制杠杆炒作、经营贷违规流入楼市上的问题，屡屡被诟病。所以要求金融部门要加快长效机制构建。另一方面，深圳当下的房价，刚需最受伤，所以需要差异化执行。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示，从此类政策调整可以看出两点：第一，利率上浮是明确的，无论是首套还是二套，都有上调的动作，同时二套房贷上调力度更大。第二，保障性安居型商品房并没有上调，依然保持稳定，进一步体现了对保障性安居型商品房的支持。

严跃进强调，需要看到，此次深圳并非全面性收紧，对于保障性安居型商品房依然给予了较大支持，即利率保持不变，这也说明对于各类刚需的项目后续依然会保持稳定的利率定价体系。

此外，市场还有声音指出，此次建行深圳分行上调房贷利率或更多源于银行对自身贷款结构调整的考虑。

截至2020年末，建行个人住房按揭贷款占比为34.73%，高于监管上限2.23个百分点。建行副行长吕家进在2020年业绩发布会上表示，建行将在符合监管要求的前提下，保持个人住房按揭贷款合理适度的增长，有序降低房地产贷款在各项贷款中的占比。

“从商业银行的角度看，当前面临很多压力，包括此前购房人数较多，申请房贷的数量明显增加。所以为了化解此前的房贷申请业务的存量单子，银行本身会主动在贷款方面进行收紧。换句话说，并非房贷集中度政策影响了银行的此类操作，而更多是银行贷款额度本身就已吃紧，这个时候必然会有上调的动作。而从楼市调控的角度看，要稳定房价，必然也要在房贷方面进行收紧，尤其是二套方面更要收紧。”严跃进认为，深圳此次政策释放了房贷进一步收紧的导向，和此前广州的收紧有类似的逻辑。