原报告 | “求解”彩生活

观点指数 2020年，物业服务行业在资本市场大放异彩，迎来了新的发展节点。上市物企平均的营收增速近20%，而作为行业第一家登陆资本市场的物业服务企业，彩生活的表现却不尽如人意。

据财报显示，彩生活2020年实现营业收入35.96亿元，同比下降6.5%，实现净利润5.42亿元，同比增长1.1%。

规模方面，2018-2020年，彩生活已产生收益的在管面积分别为3.63亿平方米、3.6亿平方米和3.61亿平方米，2020年在管面积较2019仅略微增长0.3%。

此外，估值仍然处于低位。在资本加持下，截至2021年3月31日，41家上市物企的平均市盈率已经达到32倍左右，但目前彩生活的PE依旧徘徊在8-9倍。

业绩增长乏力，规模增速放缓之下，彩生活终于决定跟上行业主流步伐。

相较于2019年开始转型“物业+O2O”的平台搭建，2020年管理层透露彩生活已经坚定了夯实基础业务的决心，并着手进行基础业务和增值服务的调整。

如何重塑资本市场对彩生活的认知，是彩生活未来的发展目标。

市值低迷，规模增长停滞

2020年，在利好政策以及社会价值重塑的背景下，资本市场予以物业行业较大的期许。即便如此，2020年彩生活的市值状况仍不甚理想，陷入低市值困境，截至2020年12月31日收盘，彩生活总市值为50.63亿港元，同比下滑17.24%。

形成鲜明对比的是，在2019年完成上市的24家物企市值均出现不同程度上涨。其中，永升生活服务市值涨幅高达256.45%，银城生活服务、宝龙商业、碧桂园服务等物企市值涨幅在100%以上。

就目前行业情况来看，管理规模和增值服务是物业公司壮大的基础，也是资本市场对企业发展预期的判断依据，而彩生活的市值却与其规模并不匹配。

一般来说，物业服务企业的管理面积增长主要来自关联公司输送、参与招投标市场外拓、收并购，而强大的关联方往往能给物业服务企业带来巨大的规模增长助益。尽管彩生活并没有在财报中透露来自关联方花样年的面积输送情况，但结合花样年近年的合约销售面积亦可见一斑。

数据来源：企业公告、观点指数整理

对于彩生活而言，母公司花样年每年能够给到的物业业务量有限，其管理层在业绩会上透露，彩生活有98.5%的管理面积来自独立于第三方开发商。同时，近年彩生活收并购事件寥寥无几，导致在管面积规模一度停滞不前。

另一方面，彩生活在管面积产生的收益偏低，盈利能力不太理想。

据观点指数整理多家上市或公布数据的物业服务企业数据发现，彩生活每平方米面积创造的收入为9.9元，为样本企业中数值最低的。

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造成这一状况的原因，或许是因为彩生活在上市初期借助资本的力量大力推行收并购。

在2014-2019五年间大量收并购之后，部分项目带来的效益不太理想。

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截至2020年末，彩生活在管面积为361百万平方米，较去年新增1.3百万平方米；合约面积为563百万平方米，较去年新增1.4百万平方米。对于规模增长缓慢，彩生活解释是由于近年进行调整，主动撤掉效益比较差的项目所致。

2020年，彩生活终止的合约管理建筑面积611.11万平方米，终止的社会项目数63个，同时年内并无新增收购面积。可以看见，彩生活亦在积极尝试扭转当下单位效益过低的局面，提高企业盈利水平，重塑资本市场对其估值。

由此可见，在规模之外，影响物业服务企业市值的因素很多，关联公司支持程度、市场化能力、盈利能力等都会一定程度体现。

营收乏力，社区增值服务发展疲软

据彩生活最新财报显示，2020年营收35.96亿元，同比下降6.5%。对于上市以来首次营收下滑，财报提及主要是由于疫情以及企业正在进行业务转型所致。

从业务结构来看，彩生活目前营收主要分为三部分，分别是物业管理服务、增值服务、工程服务，2020年三大业务板块对应的收入分别为32.84亿元、2.56亿元、5600万元。

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具体来看，彩生活三大业务板块的营收均有不同程度的收缩。2020年疫情影响下，物业管理服务收入下降1.7%、增值服收入下降36%、工程服务收入下降45.6%。

数据来源：企业年报、观点指数整理

耐人寻味的是，在2020年疫情肆虐下，各个物业服务企业增值服务异军突起，营收规模大幅度拉升，这一点与彩生活正好相反。

数据来源：企业年报、观点指数整理

看回过往年份彩生活物管收入表现，2018年在成功收购万象美后，获得大幅度增长，随后便开始增速放缓；增值服务收入从2019年开始连续2年下降，工程服务近5年有4年收入是同比下降。

彩生活上市之初就给自己贴上了“互联网”的标签，践行“社区+O2O”路线，目前彩生活增值服务主要包括：提供网上推广服务；提供销售及租赁协助服务；及提供其他增值服务。但从近几年数据来看，彩生活向市场诉说的故事并不理想。

一直以来彩生活对“互联网+”的长期、持续性大规模投入，导致基础物业的品质不能得到有效的保障和提升，客观来说挤压了基础物业的利润，

彩生活各个业务营收变动，亦可以从侧面反映出当下物业服务企业的共性，基础物业服务在面对多变的市场环境下更具稳定性，是物业服务企业的业绩筑底，可以认为，基础物业服务决定了物业服务企业的下限，而更具弹性的各项增值服务可以令物业服务企业更具想象空间。

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