实录|万科:不追求过低净负债率“三道红线”一季度全部转绿

3月30日晚间，万科披露其2020年销售业绩。期内，公司营业收入为4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润为415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%；公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。

历年财报核心数据显示，万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%，加权平均ROE连续10年维持在19%以上，且已连续29年现金分红，自上市以来的分红累计达到836.9亿元。

行业毛利水平将向平均水平靠拢

脚踏实地的向制造业学习

3月31日上午，万科集团召开线上业绩会，就过往一年的业绩表现答疑释惑。针对行业所普遍面临的销售增速放缓，以及毛利回落的压力，万科集团董事会主席郁亮表示，去年下半年以来，政府出台了一系列政策，简单来说，就是“三道红线”和“两集中”政策。这些政策的推出，都有一个源头，就是“房住不炒”。

政府最初提出房住不炒的时候，大家心里或许还有侥幸心理。但经过过去四年的调控，让大家都坚定的意识到了调控的坚定性和稳定性，哪怕在疫情期间，都没改变过，郁亮称。多重因素之下，房地产行业也从高速度向高质量发展，进入了非常明确的管理红利时代。最明显的变化是，房子要回归居住属性，房地产要回归实业属性。

这意味着，行业的毛利水平，也要向平均水平靠拢。开发业务将越来越像制造业，经营业务本质上是内容的经营，将越来越像服务业。这也符合万科一直以来的做法，企业不能再像过去一样赚取土地红利的钱，也不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。未来的行业竞争会更加激烈，要脚踏实地的向制造业学习，通过劳动赚取加工制造和服务的钱。

“三道红线”一季度全部转绿

不追求过低净负债率

2020年，万科实现经营性净现金流532亿元，同比增长16%，连续12年经营性净现金流为正。当期，公司持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；净负债率仅18.1%，并保持了连续20年低于40%。

万科信用评级维持在行业领先水平，融资成本保持行业低位。2020年，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

业绩会中，万科管理层表示，目前，万科剔除预收账款的资产负债率为70.4%，尚踩中一道红线，距离回绿仅“一步之遥”，公司有信心在一季度实现“三道红线”全部转绿。

面对外界关于万科“净负债率”一值过低，是否影响未来经营的质疑，郁亮表示，万科并不追求过低的净负债率，如果有的时候出现轻松下跌，是集团为了等待机会，如今年土地集中供应的问题，对于资金要求很大弹性，如果资金方面没有弹性，面对集中供应土地将面临很大压力，万科并非有意保持较低的净负债率，保持理性的就可以了。

入股泰禾进展不顺利

问题解决在于泰禾自身及其债权人

谈及此前入股泰禾一事，万科集团首席执行官祝九胜表示，首先，泰禾问题若能得到妥善解决，对它的客户、股东等多都是一件非常好的事情，但也可以看到，这个过程比较曲折。

其次，万科有意帮人忙，但也不会给自己添乱，从入股之处，双方就设定了一定的前提，只有在泰禾达成全面的债务重组方案的情况下，万科才考虑真实入股。目前的进度，距离入股仍有相当大的难度。

再次，解题就像解锁，钥匙还在泰禾自身和债权人的手上。

至于泰禾与万科成立资产管理公司一事，祝九胜称，万科正处于酝酿阶段，属于操盘公司，不是接盘公司，操盘公司就是受各方委托，具体来干活，来启动项目，面对项目上的具体建造，启动，销售这些问题，但不承担项目本身的债权债务关系。整体来看，泰禾问题的解决还需要很长时间，但不排除少数项目率先解套，祝九胜称。

三方面入手把握行业机遇

不因短期资本热点而分拆单一业务上市

展望未来，进入管理红利时代的房地产行业，仍然存在很多的发展机遇，祝九胜称，万科计划从三个方面入手，把握好行业机遇。首先，把客户服务好，行业机会首先来自于客户需求的变化。去年，万科推行了首席客户官制度，针对客户需求、痛点等，都会展开讨论，这对万科深入了解客户、做好产品和服务打下了基础。

其次，跟随城市的发展脚步和方向，围绕既有战略定位，从传统开发业务，转向开发与经营并重，加强经营性业务的布局。

再次，科技赋能，让科技更好的融入业务。未来，万科也将持续加大对科技的投入。

万科企业首席运营官王海武表示，集团目前的整个业务布局，除了传统的住宅业务开发，还包括物业、长租公寓，商业不动产的开发，物流仓储，酒店与度假、食品，以及教育等等板块，尤其，过去几年在商业业务及物流仓储方面，万科有深入良好的探索，也取得了很好的成绩。

对于每个业务的投资力度，万科的投资标准有三，首先，看城市的人口导入情况；其次，看城市的配套设施建设；再次，看城市的产业聚集和导入情况。万科将根据这样的投资原则，结合实际情况，发现机会，同时捕捉机会，王海武称。

董事会主席郁亮补充表示，万科的不同业务类型先后都会上市，只是在业务上市过程中，更加考虑“全面和长期”两点，从集团内部业务协同性的角度出发来考虑上市问题，而非单纯的从单个业务的表现来考虑。万科不会追赶资本和热点，将一项业务越做越好，才是万科的目标。万科不会基于某业务短期资本市场上的热点表现，来决定上市安排。

行业目前赚钱不易，但仍有机会

万科需要十分人才

郁亮表示，行业目前赚钱不容易，不可以如过去一般可以依靠土地红利及金融红利。中国城镇化进入第二个发展阶段，建设世界级的都市圈，将成为中国下一轮增长的核心驱动力，像TOD，城市更新，大型复杂项目等，都成为未来城市的必备元素。沿着客户的需求，城市发展这两条主线，行业仍有大量机会。

上述表态在财报上也有体现。2020年，“万科物业发展股份有限公司”已正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云”），向空间科技服务商转变，布局“社区空间服务”、“商企空间服务”、“城市空间服务”等业务板块，期内营收达到182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目，市场竞争力优势明显，签约及接管面积持续扩大。

租赁住宅方面，截至2020年底，万科“泊寓”的开业规模已达14.24万间，全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。其中，北京成寿寺项目作为全国首个集体土地租赁住房项目开业前七天即满租，深圳云城旗舰店作为业内单店体量最大的门店，出租率达到99%。

物流仓储方面，2020年，万科旗下“万纬物流”的管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%，累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米。

必须承认，过往发展中，万科也逐渐暴露出了“组织和人才”方面的短板，郁亮称。因此，万科过去两年一直在做组织的建设问题在组织适配战略之下，人才需要先行。今天的万科，需要十分人才，也就是社会中的佼佼者。