?从“自律”到“他律”，龙湖逆市扩大能力圈

来源：投资时报 2021-03-29 16:22:49

《投资时报》记者周运寻

很长时间以来，“三道红线”均是围绕房地产行业的核心话题。

3月26日，在龙湖集团2020年度业绩会上，“三道红线”不出意料地被媒体再度提及。“以前是自律，现在是他律。”龙湖集团董事长吴亚军则为其作了新的注脚。

“外部力量有助于龙湖行业竞争力再上一个台阶，他律进一步加强，对企业来讲是好事，过去企业管理只能靠治理，现在还有他律的压力，督促企业自身练好内功。”

去年8月，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，为房企财务指标提出了更为具体的要求，明确限制了房企债务规模的无序增长，即“三道红线”。

随着行政性监管与严控金融风险的政策连续出台，长效机制的稳妥落实，行业健康发展的路径正愈加清晰。2020年年报里，龙湖的数据依然凸显出高度的克制与谨慎：截至2020年末，净负债率较上期进一步下降至46.5%，达到近5年来最低水平；现金短债比达到4.24倍，剔除预收款后，资产负债率为67%。作为房地产行业最为“自律”的企业之一，龙湖集团在2016年—2020年5个会计年度期末，资产负债率（剔除预收款后）、净负债率、现金短债比均未超“三条红线”阈值，稳居绿档。

业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓坦言，过去多年，龙湖一直在强化能力杠杆、降低财务杠杆，面向未来这个行业的发展是很难再依靠高的财务杠杆去做，更多要靠未来的能力杠杆去做，龙湖会加大力度推动。“持续加强和提升的能力杠杆，也为龙湖打造出高质量快速运营的能力。”

多年来，龙湖打造的宽业务围栏能力，或是其完成“杠杆换挡”的一个缩影。2020年，龙湖集团投资物业实现租金收入75.8亿元，同比增长30.9%，其中，商业租金同比增长23%，继续发挥着其在任何波动周期里的“压舱石”作用；冠寓全年实现租金收入18.1亿元，成为经营性收入的稳定贡献源。此外，龙湖智慧服务在2020年实现营业收入58.4亿元，继续保持着36%的较高同比增速。

进入新的一年，龙湖业务围栏进一步延伸。生长于智慧服务土壤上的房屋租售与房屋装修，在2021年初被龙湖集团正式升级为主航道业务，并冠以全新生活服务品牌——“塘鹅”。可以看到，围绕居住需求，龙湖正在探索新的边界，并有望以协同发展衍生新的增长动能，进一步强化自身的能力杠杆。

一直以来，“先做长，再做强，而做大是自然而然的结果”是龙湖不断发展的重要逻辑。在本次业绩会上，吴亚军再一次谈及龙湖的底层经营能力，“长期原则是龙湖的主要原则，短期目标要让位于长期目标的，难看的事要弄出来，有风险要亮出来，龙湖是丑媳妇能见公婆，漂亮媳妇也能见公婆。”

从自律到他律，从财务杠杆转向能力杠杆，龙湖在2020年成绩依然不俗。根据2020年年报显示，龙湖集团营业额同比增长22.2%至1845.5亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%。

在“他律”的新环境下，龙湖迎来了又一轮成长窗口期，也获得了顺应趋势扩大自己的能力圈、拓展业务版图的契机。

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