龙湖集团:“三道红线”零踩线 坚守“长期主义”| 财报深响

图中人物从左到右依次为：龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶

“长期原则是龙湖的主要原则，短期目标要让位于长期目标，难看的事要弄出来，有风险要亮出来，龙湖是比较简单的，丑媳妇能见公婆，漂亮媳妇也能见公婆”，2020年的业绩会中，龙湖集团董事长吴亚军再次谈到了龙湖的长期战略。

明势定行，是龙湖2020年业绩会的主题词，也是其过往一年销售表现的最佳概括。去年，龙湖的合同销售额同比增长11.6%至2706.1亿元，营业收入同比增长22.2%至1845.5亿元。至此，龙湖已经连续六年保持了签约金额的两位数增长。

分区域来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的合同销售额在集团占比分别为31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。其中，长三角的签约金额超过了800亿元，西部及环渤海区域超过了600亿元，华南区域则突破了400亿元。

坚持有利润的增长

面对充满挑战与不确定性的2020年，龙湖集团的一系列财务指标都维持在了较优水准。报告期内，龙湖实现归属于股东的净利润200亿元，剔除公平值变动等影响后的归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%；毛利540.3亿元，同比增长6.4%；毛利率29.3%，核心税后利润率14.7%，核心权益后利润率10.1%。

在布局策略方面，龙湖坚定布局一二线高能级城市，并适度下沉到环都市圈卫星城，这些城市经济发达，人口众多，且对周边地区有着巨大的虹吸效应。报告期内，龙湖新增121幅地块，首入唐山、三亚、兰州等8城，新增土地储备建筑面积2567万平米，权益面积1847万平米，平均权益收购成本仅5687元/平米。

截至2020年底，龙湖集团的总土储累计达到7400万平方米，权益面积达5279万平方米，业务遍及环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的63个城市，约90%的货量都集中于高能级城市。

在业内看来，尽管没有规模的突进，龙湖却保持了利润的长效稳定增长，加之其超高的财务安全边际，都将助力龙湖未来继续稳健发展。

在行业房企纷纷面临“增收不增利”困局的当下，龙湖所交出的成绩单堪称亮眼，但这并未让龙湖的高管们感到轻松。在业绩会上，龙湖集团首席执行官邵明晓表示，看到这份财报，龙湖并没有多么激动和兴奋。面对不断变化的房地产行业，龙湖每天都保持着危机感。

这种危机感主要来自于三个方面。首先，龙湖是否还在客户心中拥有一席之地，这是龙湖最大的危机来源，龙湖不会为了追求短期的财务指标而忽略了客户；其次，龙湖目前已有几万名员工，不少年轻人带着梦想来到龙湖，公司不能让他们失望；再次，公司是否充分利用有限的资源，为社会做出了应有的贡献。

相比单纯的规模追求，龙湖更在意回款和利润。“对于签约规模，维持在十名左右就比较满意。因为龙湖的整体权益占比较高，超过了70%，我们始终强调有回款的签约、有利润的增长，这对龙湖非常重要。”邵明晓称。

龙湖判断，随着地价成本的上升、融资环境的趋紧，房地产行业过往“暴利”的时代已经过去，房企整体毛利率将逐渐回归到20%至30%的区间。但是，龙湖希望做到25%至30%的水平。

剑指2021年，龙湖将销售目标定为3100亿元，同比增幅约15%。目前，龙湖的可售货源约有94%集中在一二线城市。

“我们依然觉得永远在路上，我们要保持高度警觉、保持饥渴，保持对社会、国家的敬畏，做好龙湖的本分。”邵明晓称。

多航道业务赋能

围绕“空间即服务”战略，龙湖逐渐建立起更多面向未来的能力。今年初，公司正式推出全新品牌“塘鹅”，将房屋租售、房屋装修增设为集团新的主航道业务。

自此，龙湖的主航道业务进一步迭代为C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六大板块。

值得一提的是，“塘鹅”的前身是龙湖智慧服务租售中心，后者自2008年以来，运营经验已逾10年。

“龙湖在战略执行之初，通过精确计算划定了刻度，即每年把回款10%作为上限，投入到持有型物业部分，这个可以一直保持到现在。

随着近几年回款增加，除了投资天街等商业之外，龙湖也投资一些重资产的冠寓、参与物业收并购以及塘鹅业务等。”在业绩会上，邵明晓称。

在他看来，这样既能够保证公司地产主业的稳健增长，又能让公司围绕“空间即服务”战略，做出更大的延伸。

不止于地产业务的高增长，龙湖的服务引擎表现同样可圈可点。2020年，龙湖经营性收入达135.7亿元，同比增长33%，5年复合增长率达42%。其中，物业投资业务收入（不含税租金收入）同比增长30.9%至75.8亿元；物业管理及其他收入同比增长34.9%至59.9亿元。

尽管受到疫情冲击，龙湖商业仍然守时、保质地新开10座商场，商业租金增长23%至58.2亿元，商场销售额增长14%至305亿元。2021年，龙湖预计新开11座商场，收入有望达到85亿元。

截至去年底，龙湖已在全国范围内累计开业49座商场，在手商业项目超过100个，分布于27座城市，已开业商场建筑面积达481万平方米，整体出租率达96.9%。

作为响应国家“租购并举”政策，顺势推出的租赁住房品牌龙湖冠寓，截至去年底，已开业房间数量达到9万间，租金收入18.1亿元，同比增幅55%，成为集团经营性收入的稳定贡献源。在第三方机构的统计中，冠寓开业超过六个月的房源出租率高达93.3%，品牌影响力稳居行业前三。

今年，龙湖再为“冠寓”定下了租金收入达到25亿元，开业房间数达到11万间的增长目标。“如果不是受到疫情影响，冠寓在2020年就已经实现盈利了”，邵明晓称。不过，相比规模，龙湖更在意租赁住房业务的稳健。

据邵明晓介绍，“冠寓”的管理团队很年轻，所服务的客群也偏年轻化，这样的管理团队更容易知晓客户的真实需求。此外，龙湖的融资成本一直较低，这是公司做好租赁业务的优势所在。近期，政府再次提到保障性租赁住房的建设，龙湖也会借着这个东风，继续把这项业务做好。

作为龙湖品牌最富温情的一环，龙湖智慧服务持续在物管领域释放出更大的影响力。2020年，龙湖智慧服务基本完成了在一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，收入达到58.4亿元（合并抵消前收入约为77亿元），同比增长36%，实际管理面积达1.72亿平米，业主满意度连续十二年超过90%。

物管行业正逐渐成长为极富前景的行业。中信证券研报预计，未来3至5年，物业管理市场总体规模将增加至24080亿元，其中，住宅物业管理市场规模增加至15360亿元，增值服务市场规模扩张至4224亿元，市场容量进一步打开。

自与资本市场相关联起，收并购、规模扩张就成为了标注在物企身上挥之难去的标签，龙湖智慧服务也不例外。今年3月，龙湖智慧服务以12.73亿元总价收购了亿达服务100%股权，再度引发了业内关于其或被分拆上市的猜想。

但是，吴亚军又一次给出了否认的答案。业绩会上，吴亚军强调，“龙湖智慧服务作为整个空间即服务大业务板块中的一环，没有分拆上市的计划，我们更关注这个业务的健康发展，更关注用户的服务体验，包括它的成长性”。

有业内人士评价称，六大航道业务整齐有序，相互借力，既注重各航道自有的商业逻辑与运营，亦看重充分凝聚、协同所带来的效能，成为了驱动龙湖集团新一轮成长的六大引擎。

财务盘面安全稳健

弱环境之下是强者的比拼，哪怕是微弱的环境，仍要考虑有所增长，这就是强者的姿态。其中，“强”不是要强、好强，而是在危难之中依然能够保持抗风险的韧性，吴亚军曾如是说。

负债和融资能力的强弱，是体现房企风险把控情况及能否长足发展的晴雨表。截至2020年末，龙湖的净负债率仅有46.5%，现金短债比为4.24倍，剔除预收款后的资产负债率为67%，按照“三道红线”融资新规来看，龙湖三项数据全部达标，处于绿档。

事实上，2016年至2020年，龙湖集团的净负债率一直保持在54%以下，现金短债比保持在3倍以上，剔除预收款后的资产负债率保持在70%以下，连续5年处在“三道红线”绿档水平。

一直以来，龙湖都是凭借着“洁癖般的自律”向前发展，邵明晓称。“我们时刻提醒自己，不能滥占用金融资源，不能去做高息的融资。这么多年，在这个行业里，很多公司做前融、非标，而龙湖从来没有做过前融或非标，没有过资管计划、没用过影子银行”。

按照“三道红线”的规定，龙湖未来能够保持15%的信贷增长规模。2020年，龙湖的平均借贷成本仅4.39%，平均贷款年限6.59年，在手现金为778.3亿元，这也是其应对市场变化的信心和底气。

凭借长期稳健的财务结构，龙湖集团在资本市场备受认可。2020年9月，国际权威信用评级机构穆迪将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；同年12月，惠誉也将龙湖评级展望调升至正面。至此，龙湖集团成为了中国全投资级房企中，2020年内唯一一家获两家国际机构调升评级/展望的企业。

资本市场的信任，在龙湖的发债成本中也可窥见一斑。去年1月，龙湖宣布发行6.5亿美元优先票据，票息在3.375%至3.85%之间，期限介乎7.25年至12年，曾创下了中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

由于受到疫情冲击，2020年的地产股估值承压，板块龙头股表现低迷，二三线阵营的地产股更是集体跌破净值，龙湖却走出了特立独行的行情。Wind数据显示，去年，龙湖集团的股价涨幅近29%，市值也由2019年末的1956.2亿港元上涨至去年末的2751亿港元。

利好仍在不断传来。2021年3月15日，龙湖正式被纳入恒生指数，成为55家成份股之一，跻身蓝筹行列。业内指，保持高度自律与克制，将安全稳健作为底盘的龙湖集团，仍将保持有质量、有利润的增长。