学区房泡沫将被刺破？上海二手房市场进入博弈场

3月16日，上海市教委公布了最新高中招生政策改革方案。改革的主题是“名额分配综合素质录取”。这意味着，过去只有居住在对口的学区房，市民才能上这个区的重点高中，现在不全然如此，尤其针对一些热门的重点高中，按照计划，名额分配招生计划要占到上海每个重点高中总计划的50%-65%，最高45.5%的优质高中招生名额被强制平分到普通学校。

但这个政策对二手房市场尤其是学区房价格的影响，未必如购房者期望的那样。3月23日，王洁(化名)在上海浦东某中介挂出的学区房信息牌上看到有出售使用权的房源，相比年前又涨了。王洁最近想买学区房，中介业务员告诉她，现在房源不确定性增加了，“成交量少了很多”。他举例称，该小区前段时间出了一套房源，也有买家愿意给出房东想要的价格，但房东不肯卖，理由是看中的一手房还没开盘。

害怕“踏空”心理再现上海楼市，买家持币待购，而卖家开始观望。日前，上海持续开展整顿中介行业的行动，或许加速二手房市场在这个春季的冰封。

日前，链家房源从3.8万套变成1.6万套，一夜之间，2万套二手房源消失。3月23日，21世纪经济报道记者在贝壳找房APP看到，二手房源数量大约2.1万套，相比之前的3.8万套近乎腰斩；但也可见二手房源在逐渐恢复上架。

在此次二手房市场整顿风暴中，链家看似“躺枪”。21世纪经济报道记者独家获悉，2021年1、2月份，上海链家的市场份额均为19%，而排名第二的太平洋房屋只有5%左右。链家在上海二手房的市场份额堪称“一骑绝尘”。

“学区房”倒逼政府出手？

上海人言必谈“学区房”，这是事实。不仅九年一贯制的学区房，连单学区房都几乎被买空。贝壳找房APP上随便搜一个单学区小区都可以看到，过往一般会有10套左右挂牌量的小区，最近一个月只有一两套挂牌。

学区房概念让上海一些非学区房的板块，因为政策调整也成了学区板块。21世纪经济报道记者采访的从业多年的数名中介业务员均表示，2020年，张江板块二手房涨幅有点莫名其妙。其中汤臣豪园房价一度被抬高到14万元/平方米，就是因为旁边的张江集团中学，民办转公办，瞬间就成了学区房。

虽然在市场成交量中占比不到10%，但上海学区房对于二手房价的影响是非常显著的。中介业务员为了促进成交，一般会把所有房源往学区上靠拢，即便房源不是对口第一梯队学区，也可以说是对口第二梯队学区。一名中介人士透露，最近一年，中介业务员口中的一二三梯队学区房的房源，占比至少达到20%。

“学区房挂牌价还是上涨的。”3月23日，另一名中介业务员表示，上海目前确实存在一些房源的高价有点离谱，特别是有学区概念的房源。在这一轮二手房涨价潮中，浦东张江一些房源的价格让不少业内人士印象深刻。局部二手房确实存在一定程度的虚高。

国家统计局3月15日公布的数据显示，二手房价格方面，70个大中城市中有55城环比上涨。四大一线城市环比领涨全国，上海涨1.3%领跑；北京涨1.2%，广州涨1.0%，深圳涨0.9%紧随其后，排在前四位。

2021年1月底开始，上海就楼市祭出调控组合拳，但二手房尤其是学区房市场仍然火爆。日前，上海颁发新的教改政策，学区房面临变革，但这并不能迅速改变业主对学区房的价格预期。

一名中介机构人士反映，短期内，政策密集出台，但房东短时间内不会着急降价，购买需求也在，上海二手房市场自然就陷入了博弈。

日前，监管部门已针对市场乱象，对中介行业进行整治：2月1日，上海市、区房屋管理部门联合市市场监管局、市城市管理行政执法局、市通信管理局、市公安局经侦总队、刑侦总队，对在沪经营的主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企进行约谈，要求房地产行业各类经营主体，要始终坚持“房住不炒”的定位，严格遵守国家和本市相关法律法规，切实执行好国家和本市房地产调控政策。

与会部门针对各房地产经纪机构、各房地产开发企业及销售代理机构提出明确要求。

针对房地产经纪机构，要求其在经营过程中，要不断加强对一线人员的管理，不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策、违反税收征管和金融监管政策法规；不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息；不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动。

上海在出台“121”新政的时候，就强调过相关部门手中储备的政策很多。3月3日，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，也提到了规范二手房信息发布。

2020年11月，上海就启动了对二手房源的管控。上海市房地产交易中心下发了《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》，及《上海市存量房房源核验及信息发布操作规范(试行)》，明确规定，自2020年12月15日起，房产中介在挂牌存量房前，必须取得代表身份的核验编号及二维码，真正做到明码售房；中介机构挂售虚假房源、房价的，将被暂停网签密钥。但二手房市场在春节前仍然维持高涨。春节过后，相关部门显然收紧了调控。

前述知情人士透露，链家内部在3月初针对二手事业部等部门发布通知时，提出了具体的房源信息发布的具体要求，操作如下：上传身份证+产证/产调，之后交由交易管理中心负责房源核验，核验通过之后，会反馈到一个核验码。逾期核验未通过的房源一律不能在链家网和贝壳找房APP上展示，而这两个步骤，必须在3月20日之前完成，否则房源不能上架。

链家2万套二手房源下架：触摸上海楼市温度

一名业内人士质疑，如果按照3月20日的最后期限严格执行，是否说明还有超过1万套房源不符合要求被下架？操作规范的链家尚且有如此多房源未能上架，其他小型中介手中不符合资质的房源又有多少？

链家2万套二手房源下架，可以看作是上海中介整顿风暴的信号。3月19日下午，市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。 倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范，“学区房”不实宣传，挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。

链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书。

此次承诺主要包括四个方面：

一是在线上、线下房源发布信息中，不使用“学区房”进行推介、宣传；在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者；

二是规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”等用语，误导购房者；

三是不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源；

四是在信息发布中，不出现“热度排名”、“ 投资潜力”等用语；在经营活动中，不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

业内人士表示，上海此举是增加二手房源的透明可控，这对买家来说是保障；对于卖家来说，减少了非诚意出售的几率。正如前述案例，目前市面上，卖家确实存在观望心态，从而干扰市场。增加对房源的审核环节，本质上也是希望业主和中介保持节制。对中介而言，房源背调不彻底，也会影响交易。比如，有的买家已经进入交易环节，结果产调显示，这套房子不仅有过一次抵押，而且还有二押、三押的情况。如今把产调提前，无形中将提高成交率。

上海二手房操作前置，与其说挤出学区房泡沫，不如说是对上海楼市温度的一次摸底。日前，上海33个新盘准备入市，价格与前期持平。而成交下滑的上海二手房市场再度陷入风声鹤唳，中介仍对外界“剧透”不久后还会有收紧政策出台。

（文章来源：21世纪经济报道）