上市后首份年报 融创服务更看重收并购“质量”

观点地产网 融创服务发布了上市后的首份年报。

这份数据中，融创服务的各项指标都有显著增长。融创服务3月11日早间披露的公告披露，2020年，融创服务实现营业收入约46.23亿元，同比增长63.5%；毛利12.75亿元，同比增长77%。毛利率提升至27.6%，基础物业毛利率从11.8%大幅提升至21.6%。

在扣除一次性上市开支影响后，融创服务全年实现归母净利润约6.2亿元，同比增129.8%；净利润率达13.5%，较去年提升4个百分点。

营收的提升主要来源于物业管理服务的贡献。得益于融创服务期内在管建筑面积的增加，物业管理服务收入贡献比例由上年40.6%大幅提升至60%，达到27.74亿元。

数据显示，截至2020年底，融创服务在管建筑面积达到1.35亿平方米，同比增长155.1%；合约建筑面积达到2.64亿平方米，同比增长67.2%。

一位参加融创服务业绩会的投资者透露，母公司融创中国已获取、并未与服务集团签约的面积为1.27亿平方米。换言之，融创服务未来可确定的合约面积将达到4亿平方米。

在管面积的多少一直是物管行业的重要衡量标准之一。近期，接连出现碧桂园服务收购蓝光嘉宝、龙湖物业收购亿达服务两宗大型物业公司收购，市场对行业整合更为关注。

更有传言称，融创服务也曾参与蓝光嘉宝的收购。上述投资者透露，是否会积极参与收并购也是投资者关注的重点之一，但具有“并购王”基因的融创服务，对此却保持谨慎态度。

“管理层称，会积极推进，但目前中小标的收并购市场偏贵。”上述投资者表示，融创服务在手现金有93.79亿元，但对于收并购没有制定明确目标，更要求保证“高质量的收并购”。

非业主增值服务增长乏力

从业务结构上看，融创服务主要包含三大业务主线：物业管理服务、非业主增长服务、社区增值服务。具体到去年各大版块的收入贡献，三大业务板块都有了一定提升。

期内，物业管理服务收入约为27.74亿元，较去年增长约141.6%；非业主增值服务收入约为16.73亿元，较去年增长约6.4%；社区生活服务收入约为人民币1.76亿元，较去年增长约65.21%。

但若从收入贡献看，则呈现出“一进一退”的情况。

具体来看，期内物业管理服务收入占总收入比重由上年度40.6%大幅提升至60%，较去年增加约19.4个百分点；非业主增值服务占总收入比重则由55.6%降至36.2%。

而非业主增值服务及社区生活服务往往是毛利率较高的板块。就2020年来看，即便21.6%的物业管理服务毛利率相较上年的11.8%已有大幅提升，但仍远低于35.6%非业主增值服务毛利率、以及46.3%的社区生活服务毛利率。

这意味着，要提高整体毛利率，融创服务需要继续加快非业主增值服务及社区生活服务的板块发展。不过，短期内，融创服务的发展或许还将主要依赖于物业管理服务。

融创管理层于投资会中透露，之所以2020年非业主增值服务贡献较弱，主要是因为疫情对于案场服务以及产文旅项目代理销售带来的阶段性影响。其表示，长远来看，非业主增值服务的收入会呈现一个下降趋势，而基础物管和社区生活服务则会呈现一个加速增长的趋势。

但这并不影响融创服务未来向好的利润情况，“2021年预计利润水平会有翻倍的上涨，2021-2023年会维持在30%-50%的增长。”

这种信心来源于不断增长的管理规模。融创服务于年报中表示，2020年物业管理服务收入的大幅提升，得益于在管建筑面积增加。

数据显示，截至2020年末，融创服务的在管建筑面积由上年末5296.3万平方米增加约8214万平方米至1.35亿平方米。

其中，第三方物业由32.9万平方米增加约4300万平方米至4332.4万平方米。观点地产新媒体了解到，第三方物业的大幅增加主要得益于去年对于开元物业管理的收购。

去年2020年5月，融创服务完成了对开元物业的股权收购。观点地产新媒体了解到，开元物业主要布局在华东地区核心城市，非住宅物业占比超30%，涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业等多种，且开元物业90%的合约建筑面积均来自于第三方。

而开元物业的并入，不仅大大增加了融创服务在管面积，更提升了融创服务在华东地区的影响力。

此前融创服务招股书显示，2019年末，融创服务外拓项目才1个，收购开元物业后，2020年6月底显示外拓项目为311个，涉及在管建筑面积4024.6万平方米，占全部在管面积的比重为38.2%。

开元物业的加入无疑能弥补融创服务“独立第三方”物业不足的短板，加强了融创服务的外拓能力，扩大了管理规模。

无独有偶，除了收购开元物业，融创服务更早些还完成了对成都环球世纪的整合。资料显示，环球融创服务拥有超800万平方米的管理面积，其所承接的成都环球中心，建筑面积逾200万平方米。

数据来源：融创服务年报

不过，融创服务在管面积的增长仍依赖于母公司。上述数据显示，在1.35亿平方米的在管面积中，来自母公司的在管建筑面积约为9177.7万平方米，占比高达67.93%。

总裁曹鸿玲于业绩会披露，融创服务的合约面积为2.64亿平方米，增加了约1.1亿平方米的合约面积，其中接近6200万平方米来自于第三方（5000万平方米开元收并购、1162万平方米为外拓的第三方面积）的贡献。在新拓的项目当中，全委和专项占75%，案场和咨询项目占25%。

对收并购保持理性审慎态度

除去并购开元服务，融创服务去年并没有更多的收并购举动。

实际上，在物管行业，“大鱼吃小鱼”“大鱼吃中鱼”的情况早已屡见不鲜。

今年1月便出现了多宗重量级收并购。月内，合景悠活13.16亿元“蛇吞象”收购雪松智联科技80%股权，新增在管面积超8600万平方米；恒大物业以15亿收购宁波雅太酒店物业100%股权，新增在管面积超8000万平方米，恒大物业更是给自己定下了新增拓展在管面积3.6亿平方米的军令状。

不仅如此，近期更是出现了“大鱼吃大鱼”的案例。2月5日，碧桂园服务公告称，以48.46亿元收购蓝光嘉宝服务近65%股份，这也是截至目前最大宗发生在两家上市物业公司之间、并导致控制权发生变更的收购案。

这宗收购后，碧桂园服务一跃成为行业内在管面积最大的企业。再随后，龙湖物业也出手，斥资12.73亿接手了在产业园具备优势的亿达服务100%股权，进一步完善自身在多业态领域的空间服务能力。

中物研协数据显示，在过去的2020年，仅上市物业企业收并购的总交易数量便同比提升54.29%，与之相应，总交易金额同比增长47.25%，达到94.3亿元。

显然，行业集中度在不断提升。那么，母公司融创中国凭借收并购迅速扩大规模，具备收并购基因的融创服务是否会加快收并购？

出席业绩会的投资者向观点地产新媒体透露，融创服务在这方面看起来并不着急，管理层并没有单纯考虑规模，也没有制定一个具体的目标，而是要保证收并购质量。

“根据管理层的判断，现阶段收并购市场热度过高，竞争比较激烈，标的本身还可以，但不管是上市公司还是非上市公司的标的，价格都较高。”

那么，融创服务是如何判断价格的？曹鸿玲给出的说法是，还是希望能够回到公司长期的持续经营、健康发展的角度，将经营逻辑作为判断收并购标的的价格，或者价值判断的最基本的原则。

因此，融创服务现阶段还是保持谨慎、理性的态度。

“收购的机会很多，我们也持续关注、高度重视，如果有合适的机会，上市公司收并购也会考虑。至于拿出多少钱来市拓，现在很难用一个比较量化的数字区分。”

曹鸿玲透露，近期融创服务已经洽谈了几个合作方所对应的收并购，如若顺利，3月底能增加1000万平方米的体量，目前在跟进的总量有1.2亿-1.3亿平方米。

背靠龙头房企的物管公司，在物业赛道上有着天生的优势。

融创服务管理层在业绩会上表示，对于未来公司在管面积方面的安排，在2021年将会保持比较高的增速，会有整体上亿在管面积增长。

从增长结构看，母公司和独立第三方在2021年、2022年会有一个均衡水平，预计一半来自于第三方，一半来自于母公司。

观点地产新媒体了解到，于2020年，其母公司融创中国录得合约销售约5752.6亿元，合同销售面积约4102.1万平方米。截至2020年8月25日，融创中国拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，母公司源源不断的规模输送为融创服务未来的业绩增长提供了保证。