光大证券：新型城镇化深入推进房地产行业迎多元化发展机遇

来源：金融界网 2021-03-07 09:22:34

事件：

2021年两会政府工作报告重申“推进新型城镇化”、“坚持房住不炒”

3月5日，全国两会召开，政府工作报告中与房地产相关内容如下：“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场和住房保障体系，提升城镇化发展质量”；“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供给、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

点评：

新型城镇化和“三稳”大背景下，房地产行业迎来多元化发展机遇

我们认为随着新型城镇化深入推进，房企对高能级城市住宅用地争夺激烈，地价上涨压力较大。当前官方表态旨在增加住宅用地供应和土拍信息透明度提升，以此稳定需求过旺而推动的住宅用地成交价格持续上涨，即通过“增供给”+“稳预期”来“稳地价”和“稳房价”，对行业的ROE水平影响相对中性。详见2021年3月1日公开报告《地产开发影响中性，建议关注多元化业务机遇——对自然资源部官方回应网传“相关城市集中供地”的点评》。

对于政府提出大城市完善住房保障体系和增加租赁住房，我们认为房企应充分发挥品牌优势和客户群优势，积极切入存量运营（如长租公寓）和生活服务（如物业服务），积极承担起必要的社会责任，同时也在其中挖掘多元化发展机遇。

我们前期报告中提出，房企盈利模式将逐步转变，从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变；优秀开发商逐步切入生活服务业务板块，探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，“硬件”+“软件”轻重并举，利用长期地产开发积累的丰富空间经验、巨大客户群、品牌知名度，快速切入存量运营和生活服务行业，开始形成产业链协同效应。

详见2016年8月8日公开报告《城市化下半场，房地产模式转变与价值重构》、2017年12月25日公开报告《2018：前路渐明，四大红利与房企进化——房地产行业2018年投资策略》。

我们认为当前房地产行业债权融资监管趋严，有息负债增长受限，项目层面“真股权”融资需求增强，房地产股权投资基金迎发展契机。详见2020年8月24日公开报告《丰富长效机制内涵，地产股权基金迎接发展契机——对2020年8月20日重点房企座谈会的点评》。

风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致国内利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发板块造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。

来源：光大证券(行情601788,诊股)