美好置业转型任重道远 新业务能否扭转乾坤？

3月4日，三大指数大幅下跌，其中上证指数收跌2.05%，报3503.49点。两市2808股下跌，1242股上涨。其中地产股美好置业(行情000667,诊股)（000667.SZ）逆势涨停，收盘价报2.05元/股。

而在此前的1月中旬，美好置业股价曾遭遇“黑天鹅”式暴跌，股价暴跌背后，我们注意到，2020年前三季度，美好置业净亏损达1.43亿元，比上年同期减少288.07%。

值得注意的是，美好置业从传统房地产开发商向装配式建筑服务商转型，目前尚未取得显著成果，转型仍处于投入期。此外，其自身“造血”能力不足，公司资金极度匮乏，无奈之下，美好置业去年年底转让了三家全资子公司全部股权。

遭遇“黑天鹅”式暴跌，盈利能力下滑

2021年1月14日至2月4日的15个交易日里，美好置业（000667.SZ）遭遇股价暴跌，自3.8元/股一路跌至1.54元/股，跌幅达59.4%，公司市值最低下探至38亿元。后出现小幅反弹，截至3月4日，美好置业收盘价为2.05元/股。

美好置业对于公司股价的暴跌，认为目前公司股价不能合理体现公司的实际经营状况。公司综合考虑多方面因素影响，计划回购公司股份，以维护广大投资者利益，并增强投资者对公司的投资信心。

于2021年2月5日，以集中竞价方式回购股份1227.29万股，占公司总股份比例0.4975%，成交总金额为1985.85万元。

据我们了解，2017年-2020年前三季度，公司营收分别为44.4亿元、25.2亿元、36.6亿元、21.9亿元，净利润分别为6.64亿元、2.48亿元、0.67亿元、-1.43亿元。

可见企业净利润逐年下降，在2020年前三季度更是产生亏损，主要原因是企业在发展装配式建筑业务的同时，对成本没有很好的把控。

从美好置业2020年度业绩预报来看，2020年公司实现归母净利润在9000万元－11500万元，同比上年增长34.55%-71.92%，但扣除非经常性损益后却处于亏损状态，净亏损约4.3-5.5亿元。

对此美好置业表示，这主要由于报告期内美好置业转让了其三家全资子公司的全部股权，所取得的9亿元股权转让收益计入非经常性损益所致。

此外，美好置业现代农业板块共流转农业用地8.5万亩用于经营，由于连续亏损，公司于2020年度内完成洪湖土地6.4万亩的退租工作。2020年，美好置业在农田改造上累计投入1.5亿元，也均归为非经常损益。

地产业务萎缩，新业务八成靠内部消化

美好置业成立于1996年10月17日，其前身为名流置业集团股份有限公司。从2014年起，其逐步撕去传统地产商标签，形成“房屋智造一体化+现代农业”两大业务格局。

近几年，美好置业逐步从传统房地产开发商往装配式建筑服务商转型，在拿地力度上逐步减弱。据悉，2019年美好置业拿地金额11.33亿元，当年签约金额67.38亿元。

截至2020年上半年，公司土储计容建面为146.78万平方米，按照2019年58.15万平方米的销售面积估算，仅够2.5年开发。

但从营收结构来看，美好置业的营收仍依赖房地产业务，2018年至2020年上半年，房地产业务收入占比分别为95.51%、83.97%、81.55%。

美好置业地产业务的萎缩，主要是由于公司从传统房地产业向装配式建筑转型。如果新业务短期内无法取得大幅增长，随着拿地力度降低，在手项目减少，未来美好置业的营收存在下滑风险。

装配式建筑是美好置业押注的方向，据我们了解，公司已成立13家装配式建筑业务PC工厂，其中8家投产。但其目前产能释放情况并未披露，去年上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，其中81.7%是内部项目所消化。

美好置业的转型战略仍处于投入期，目前还未见起色。随着装配式建筑业务在建项目的转固，未来还需增加，何时能为公司创造利润仍不确定。

负债率逐年递增，“卖卖卖”以解资金之渴

近年来，美好置业的资产负债率逐年递增，从2017年的56.49%增至73.68%，2020年前三季度更是增至76.65%。从公司的融资情况可以看出，美好置业的资金主要来源于银行贷款、债券、信托融资、非银行贷款等。

据2020年上半年报告显示，美好置业报告期内融资余额达78.1亿元，其中来自信托机构的贷款成本最高，达14.5%，其次是非银行类贷款，融资成本为10.5%-15%之间。

2021年2月9日，美好置业发布公告称，公司累计对外担保余额66.1亿元，其中对资产负债率超过70%的单位担保金额为60.9亿元，达到上市公司最近一期经审计净资产的86.03%。

虽然多渠道出击，但仍难解美好置业的资金饥渴。据悉，2017年至2020年前三季度，美好置业的投资产生的现金流净额分别为－2.92亿元、-10.28亿元、-15.87亿元、-4.5亿元，可见公司财务情况并不容乐观。

此外，2020年前三季度，美好置业营业成本达17.76亿元，与去年同期相比增长45.7%；财务费用达1.37亿元，与去年同期相比增长301.6%。据我们分析，财务费用的大幅增长对该时期公司净利润的影响较为明显。

为提升公司资产流动性和运营效率，并回笼资金。2020年12月31日，美好置业接连发布了两份资产转让公告，拟以总价22.08亿元对外转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司、安徽东磁投资有限公司、合肥名流置业有限公司这三家公司100%股权。

股价的涨跌虽然受多方面因素的影响，但不容置疑的是，美好置业其本身业绩表现也并不乐观。

对于公司业务的转型，目前看来并没有对公司业绩产生正向作用，且融资受限、融资成本高也无疑限制了新业务的扩张，美好置业后续发展如何，我们将持续关注。