中小房企“病急”忌乱投医 宜精细化深耕

2020年不少中小房企预亏，纷纷通过出售资产、加大营销来应对，但“以价换量”压缩了利润空间，导致计提增加，陷入恶性循环的怪圈。

有专家认为，该类房企或可选择区域深耕，优化布局结构，走精细化发展道路。

三大共因致亏

中迪投资(行情000609,诊股)预计2020年归属于上市公司股东的净利润为亏损2.2亿元-4.2亿元。对预亏原因，公司称，因国家调控政策日益趋严和疫情的不利因素，公司房地产投资业务整体处于持续失血状态，公司资金压力较沉重；各个房地产开发项目进展不及预期且均发生了不同程度亏损，部分项目的存货等资产发生减值并计提了较大额资产减值准备。

云南城投(行情600239,诊股)预计2020年归属于上市公司股东的净利润为亏损23亿元-27.5亿元。业绩预告披露当晚，交易所即下发问询函。公司在2月7日晚的回复函中称，受竣工结转面积减少及疫情持续的影响，公司2020年收入下降；随着房地产监管政策的出台，融资额下降，成本有所上升，竣工及停工项目增加导致利息费用化金额大幅增加；公司对部分存货采取了降价促销策略，全年共计提了10.5亿元的存货减值准备。

国创高新(行情002377,诊股)也表示，2020年下半年，深圳等地相继出台了严厉的房地产调控政策，导致公司在深圳等地的房地产交易量出现大幅下滑。

就目前来看，上述三大因素中，疫情影响仍存在不确定性。行业调控则从开年即释放趋严信号，结合早前住建部“2021年要稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展”的表态，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄预计，因城施策将更加深化，热点城市不排除升级限购限贷的可能性。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为：“今年涉房贷款分级管理，从房地产行业供求两端以降低涉房贷款风险的方式对房企融资加强了管控，加之频繁调控，中小房企亏损情况今年或加剧，生存和竞争压力将更大。”

同时，在“三道红线”等政策的全面管控下，中小房企的融资成本等不容乐观。

陷“恶性循环”

面对不利因素，各中小房企也积极采取了“补救”措施。

中迪投资称，公司2020年调整了未来经营发展战略规划，决定对现有各房地产投资项目分阶段、分步骤进行全面处置，并不再获取新的房地产开发类项目，退出现有的房地产二级开发领域。

中国证券报记者在翻阅不少中小房企业绩预告时发现，有些“补救”措施却让房企陷入了“恶性循环”的圈子。

国创高新提及，在行业调控和疫情两大因素影响下，为应对激烈的市场竞争，公司适当提高了经纪人分佣比例，增加了公司经营成本，导致公司房地产中介服务业务经营业绩同比出现大幅下滑。

云南城投称，2020年8月以后，随着对房地产资金监测加强和房地产融资“三道红线”规定的出台，大部分房企都面临融资环境整体紧缩、债务违约风险上升的压力，缓拿地、去化土储、快促销、以价换量成为房企降杠杆的主要手段。在此背景下，公司为了加快回款，参考市场售价并结合项目自身销售计划，对部分存货采取了降价促销策略，全年共计提了10.5亿元存货减值准备。

销售回款作为房企最为直接的资金来源，且在去化压力下，房企多采取营销去化方式，但这一措施并不全面乐观。比如，对于2020年归属于上市公司股东的净利润同比下降的原因，沙河股份(行情000014,诊股)提及，受2020年疫情影响，项目销售不及预期，为提高销售量，公司加大销售推广力度，销售费用同比增加等。

转型或精耕区域

当前行业分化愈加明显，中小房企如何求得生存？

“除可以和头部房企合作外，自身更要加快转型，以专业化、精深化来谋求生存与发展。”柏文喜认为。

陈霄则认为，对于这类房企，更要做好区域深耕，优化布局结构，走精细化发展道路。

“重点城市群及核心一二线城市长期需求更具韧性，抓住结构性机遇或将成推动其业绩增长的重要手段。行业正逐渐从土地红利、金融红利向管理红利转变，产品、服务、运营、管理等方面的自我提升，将成房企有效竞争的根本所在。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水告诉中国证券报记者。