赵立民接棒丁晓杰,扛起信达地产业绩重担 | 深读

近三年左右的时间里，信达地产已两度更换董事长。1月18日，信达地产公告称，“赵立民接替丁晓杰就任公司董事长”一事已获董事会通过，这也是信达地产三年内第二次更换董事长。

三年两度“换帅”

公告显示，赵立民曾先后在国有商业银行、金融资产管理公司从事财务管理、不良资产处置及管理等工作，还曾在中国信达资产管理公司沈阳办事处、呼和浩特办事处等担任高管，现任中国信达总裁助理。

信达地产一直偏爱从集团内部提拔具有国有商业银行从业经验的员工，丁晓杰也曾在中国建设银行新疆石油分行担任行长，并曾担任中国信达资产管理公司乌鲁木齐办事处副主任、主任，中国信达资产管理公司长沙办事处主任、湖南分公司总经理、中国信达资产管理股份有限公司天津分公司总经理等职位。

更早前，在2015年至2018年间，担任信达地产董事长的贾洪浩，也曾在中国建设银行以及中国信达体系内部任职，还曾担任中国建设银行黑龙江省分行行长助理。

历届掌舵者都出自金融体系，侧面反映出信达地产的金融属性。资料显示，信达地产脱胎于原建设银行所属的房地产开发实体，是中国信达的房地产开发业务运作平台，而中国信达是香港上市的四大资产管理公司之一。

在外界看来，信达地产此次更换董事长，释放出了求“变”的信号。毕竟，近两年的信达地产，业绩下滑明显，在经营层面面临不小的压力。

过去几年，背靠中国信达的信达地产，一度在土地市场挥金如土，斩获地王无数。据不完全统计，2015年至2017年，信达地产曾在上海、广州、深圳、杭州、合肥等地拿下8个“地王”，总地价超430亿元。

积极拿地之下，信达地产2017年的权益销售额录得224.71亿元，超额完成全年目标的140.44%。2018年，信达地产再度录得309.68亿元的权益销售额，完成年度目标的114.7%，信达地产由此迎来高光时刻。

不过，这一高光并未维系太久。2019年，信达地产的权益销售额仅录得265.58亿元，相较2018年下跌14.24%，进入了下行通道。

意识到压力的信达地产将2020年的销售目标下调至170亿元，相较2018年的权益销售额缩水约45%。截至去年三季度末，信达地产的权益销售额为165.31亿元，逼近下调后的销售计划。

2017年以来，监管部门先后部署开展“三三四检查”、深治乱象等一系列监督活动，严令四大国有金融资产管理公司（AMC）回归主业。丁晓杰正是在这样的背景下接手了信达地产。

由于此前“收割”了大量地王，丁晓杰接手后的信达地产短债增幅明显。再加上调控政策的影响，信达地产的发展战略不得不变得保守，经营业绩明显下滑。

一个月以前，信达地产刚刚出售了旗下三家公司的全部股权及债权，为公司带来了14.85亿元的资金回笼，还为公司解决了14.52亿元的债权压力。从昔日的“地王收割机”到如今出售资产套现，摆在接班人赵立民面前的挑战不小。

高价地去化存压

一时拿地一时爽，昔日摘得的高价地，如何才能更快更好的去化，也是信达地产此次人事换防的背景之一。2015年12月底，信达地产斥资30.3亿元摘得深圳坪山地块，打造“信达泰禾·金尊府”项目，地块超2.5万元/平方米的楼面价，刷新了当时的地价纪录。

信达地产披露，该项目预计总投资54亿元，2017年开工建设，2019年竣工。但在2019年年报以及2020年的半年报中，“信达泰禾·金尊府”的预计竣工时间被推迟到了2020年。

日前，信达地产宣布发行2021年第一期中期票据，在债券募集说明书中，“信达泰禾·金尊府”项目的竣工时间再被推迟到了2020年7月，实际投资金额也缩水至1.6亿元。

竣工日期一再拖延，“信达泰禾·金尊府”的去化情况也难言理想。据披露，2018年末，该项目的预收售楼款为8460万元，预售比例为29%；2019年末以及2020年上半年，其预收售楼款为8934万元和9269万元。但也是从2019年年末开始，“信达泰禾·金尊府”未在更新预售比例。

同样进展缓慢的还有上海宝山顾村地块上所开发的项目。2016年6月，信达地产斥资58.05亿元摘得该地块，溢价率高达306%，刷新了上海当年土地市场的溢价率纪录。

按照信达的计划，该项目将于2017年开工，2020年竣工，总投资额约78.79亿元，后在2018年的年报中，信达将该笔投资额改为了90亿元。截至2020年6月末，该项目的投资额为78.82亿元，但预收售楼款仅6.88亿元。

在“三条红线”的压力下，房企的有息负债规模将受到控制，即便全部符合监管要求，有息负债增速也需控制在15%以内。债务总量受到控制，企业自身造血能力的提升就显得十分重要。

财报显示，2017年至2020年中期，信达地产的存货账面价值分别为383亿元、625.3亿元、598.38亿元和561.82亿元，在资产总额中的占比为53.24%、61.62%、60.69%和56.61%。

有评论人士提醒，由于信达旗下住宅地产和商业地产的开发项目较多，信达地产的存货规模偏大，这些存货的变现能力将直接影响公司的资产流动性及偿债能力。若存货周转不畅，信达地产的财务表现也将受到影响。

联营合营出表“秀财技”

近年来，信达地产一直致力于降低负债。2017年至2020年前三季度，信达地产的负债总额为618.86亿元、806.09亿元、758.45亿元和781.29亿元。其中，将于一年内到期的非流动负债为92.04亿元、159.58亿元、131.51亿元和122.75亿元。

与此同时，信达地产的经营活动现金流量净额却逐年走低。2017年至2020年前三季度，信达地产的该项财务指标分别为144.12亿元、70.61亿元、81.15亿元、56.94亿元。

并且，每年的第一季度，信达地产的经营活动现金流量净额都呈现为流出状态。据财报，2017年一季度至2020年一季度，信达地产的该项财务指标分别为-1.66亿元、-14.28亿元、-8.61亿元、-9.92亿元。

业内普遍认为，信达地产存在通过会计手段将部分高价地项目出表，以此来美化债务结构的嫌疑。以2015年11月底，信达地产斥资72.99亿元斩获的上海杨浦区新江湾城地块为例。彼时，信达曾表示将100%持股该地块。

但在2016年的年报中，新江湾城地块却变成了合作开发，合作方与信达地产分别持股45%及55%，信达地产仍是大股东。但是，信达地产却将该项目公司放入了合营企业名单，两方均不并表。

在最新披露的债券募集说明书中，信达地产所持上述项目公司（上海泰瓴）的股份比例已经增至90%，处于绝对控股地位。不过，该公司依然被信达地产列入了合营企业而非子公司名单中。

资料显示，新江湾城地块的备案名称为新江湾尚海苑，该项目在2018年11月获得过一次预售，之后再无消息。由于没有并表，市场对其投资额、前期预售、建设进度和竣工安排等都不得而知。

不过，项目公司上海泰瓴的财务表现却不算好。截至去年中期，上海泰瓴的资产总额为114.3亿元，债务总额为113.52亿元，负债率达99.3%，接近100%。

在杭州，信达地产斥资123.18亿元摘得的滨江区奥体地块也是这种操作。在摘得该地块后，信达曾在2016年10月，为该地块引入了合作方滨江和融创，三方分别持股10%、40%和50%，以进行联合开发，开发主体为“杭州信达奥体”。

在最新的债券募集说明书中，“杭州信达奥体”也出现在了信达地产的合营企业名单中。截至去年中期，“杭州信达奥体”的资产总额为226.44亿元，负债总额为217.36亿元，负债率达95.99%，与上海泰瓴相差无几。

值得一提的是，上述两个项目公司的负债总额合计已达330.89亿元，若将这两个项目公司纳入合并范围，信达地产的负债总额将超过1000亿元，且净资产不会明显增加，这将导致公司的资产负债率超过80%，进而影响公司在资本市场的信用评级。