爆炒物业股：“最牛物企”一年狂飙256% 腾讯、阿里齐入场

站在2021年的开端，回望2020年，可以确信这？是对整个物管行业具有重要转折意义的一年。

年内物企上市公司的数字几乎翻了一倍。截至12月31日，算上赶在年底成功登陆创业板的特发服务(行情300917,诊股)，资本市场已有43家上市物业公司的身影，而在一年前，这个数字还是23。

当上市物业公司越来越多，资本市场用钱投票，板块的分化也开始变得异常“残忍”，在永升生活服务股价暴涨256.45%的同时，新上市的第一服务跌幅却高达55.83%。易居企业集团CEO丁祖昱更是直言，近半物业股沦为“僵尸股”。

同样是在这一年，资本狂潮下，行业内的收并购规模达到前所未有的高度，首家千亿市值企业碧桂园服务诞生；全新的探索也开始涌现，收并购标的开始伸向产业链上下游；腾讯、阿里纷纷成为上市物企背后的基石投资者；城市服务也开始大行其道……

这是物管行业重塑的一年。

19家新上市，永升生活成“物业第一牛股”

物业行业这条“万亿”级的赛道之上，已经开始略显拥挤。

从年初开始的兴业物联、烨星集团等小型物企，到年底上市的恒大物业、华润万象生活等行业巨头，2020年成功登陆资本市场的物业企业已经高达19家之多。与此同时，以房产代理为主营业务的方圆房服也赶在年底前成功收购母公司旗下物业管理公司，杀入物业板块。

这样的频率在过去绝无仅有，2014年彩生活吹响物业上市号角，至2019年末的6年时间里，上市物企的总数也仅有23家。物业行业资深专家金永宏指出，当上市物业公司越来越多，资本市场用钱投票，“洒胡椒面式”的普惠时代一去难返，上市红利期宣告结束。

据时代财经统计，整个2020年，43家上市物企之中，24家出现股价上扬，18家股价下跌，1只表现持平，资本市场表现分化愈加明显。

其中，永升生活服务以256.45%的涨幅位居首位，紧接着是银城生活服务、宝龙商业、碧桂园服务、特发服务等4家物企，涨幅均超过100%；但同时，第一服务以55.83%领跌，兴业物联、烨星集团、蓝光嘉宝服务、世茂服务、华金国际资本、合景悠活等7家物企跌幅均超过20%。

2020年初，有券商分析师向时代财经指出，他们在以往研究规模、收入、利润与股价的关系的时做过对标，发现投资者对具有收入、规模、利润高成长特点的企业更具青睐度，单一的有规模，没有成长的企业难以得到资本市场认可，“规模的重要性，稍次于收入。”

而2020年物业股的整体表现可以清晰地反应这一特性在不断加强，物业股短期内仍无法摆脱规模论。但当资金开始集中流向这些规模物企，资本市场上开始出现无实际交易的物业“僵尸股”。

数日前，在2021年丁祖昱评楼市发布会上，丁祖昱直接指出，从上市物企表现来看，梯队分化明显，近半物业股沦为“僵尸股”，49%上市物企日成交额在1000万元以下，46%上市物企日成交量在100万股以下。

嘉和家业物业服务研究院近日发布的报告同样透露，据其统计发现和泓服务、浦江中国、祈福生活服务这三家微型物企交易数据多为左手倒右手，净额趋近于0或等于0。如果不发生意外的话，未来这三只股基本不会成为投资者看中的标的，将沦为僵尸股。

嘉和家业物业服务研究院院长唐卓对时代财经表示，当物管板块持续扩充，投资标的增多，竞争愈发激烈，经营业绩不好、规模成长性不高、多元化业务开展情况不好的企业将逐渐被边缘化，且随着上市物企数量的增多，在对比中，资金会逐渐流量头部及腰部企业，尾部企业的成交活跃度将逐渐降低。

“随着板块价值投资的回归，未来将不排除出现更多经营状况欠佳的物企成为僵尸股。”

收购案翻三倍，物业迎“双大年”

2020年不光是物企上市大年，同时也是收购大年。

1月3日，亿翰智库发布报告称，2020年，上市物企披露的收并购事件高达79起，其中有2起因企业业务调整等因素被终止，1起正处于企业内部考察讨论及开展前期尽调阶段。有效收购事件共76起，共花费金额107亿元，达到2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。

“2020年物业板块迎来上市大潮，手握充裕资金的物企出于提高市场占有率、以规模效益降低成本等角度考量，自然会选择进行市场化收并购操作。”亿翰智库指出，除“有钱”之外，企业大肆收并购还出于企业扩张要求、追求垄断利润要求、战略发展动机、满足投资者投资预期等因素考量。

与此同时，伴随着资本市场对于物企的一系列资本重估，物业管理行业迎来新的变局，一些变化正在悄然发生。

2019年之前，物企收并购标的均偏向于能快速提升服务规模的物业企业。但在这两年时间，通过收并购扩规模的意图虽然仍没有改变，但是潜在标的由原本传统的物管公司，逐渐延伸至产业链上下游的场景公司。

方正证券(行情601901,诊股)的研报指出，通过收并购产业链下游的场景公司，物企一方面可以获取潜在项目资源，达到变相扩张的作用。另一方面，通过收并购专业公司，物企得以提升专业领域的综合服务水平，突破专业领域技术壁垒，并与现有业务形成协同，在降本增效的同时扩大业务版图，实现“大物业”的发展模式。

2020年8月，碧桂园服务宣布斥资15亿元收购中国城市楼宇电梯海报媒体运营商城市纵横；10月，碧桂园服务合计斥资33.2亿元收购了两家环卫公司，分别是环卫行业top10的满国康洁70%股权，以及福建东飞60%股权。

2019年3月，时代邻里收购以市场为导向的专业市政环卫服务供货商广州东康，进入了市政环卫服务领域；5月，新城悦服务收购上海数渊科技，介入智能化工程施工业务。同年，绿城服务也完成对教育相关标的MAG的收购，提升其教育服务领域的增值服务业务创收。

收购之外，与上下游企业的战略合作也不断涌现。2020年6月，雅生活服务与玉禾田(行情300815,诊股)签署了《环卫一体化项目战略》；10月金地物业宣布与辽宁陆帆达成战略合作，拟在垃圾分类上下游等合作。

唐卓认为，收购标的的变化，一方面是由于国家促销费政策、鼓励物企开展多元化业务；另一方面是因为居民多元化美好生活服务需求的增多，物企需要根据需求调整共赢。

但最为重要的是，越来越多的物企上市，它们需要有自己独特的故事题材。物业行业传统的收费包含3个层面：基础物业服务、业主增值服务、非业主增值服务。其中，基础物业服务长时间处于无变化或小幅增长的趋势，而增值服务则具有巨大的空间，且利润率也远高于基础服务，大力开展增值服务更有利于获得投资者青睐。

“一般来看，头部企业与后面梯队企业的发展存在1-2年的时间差，类似碧桂园服务等头部物企已经在增值服务商作出巨大的改进，后面梯队企业必然会加快步伐，跟上发展。对产业上下游企业的收购，将成为未来行业的发展大势。”

资本与物企相互成就，估值数倍于房企

2020年开始，物业板块在疫情下一路逆势跑赢大盘。直至第四季度，物业板块迎来史上最大规模IPO发行浪潮。大量新股上市放大了物业股存在关联方利益、企业同质化程度较高等问题，成为板块调整的直接诱因。

这一趋势一直延续至年底，伴随着12月末恒大物业、华润万象生活的成功上市，才得到一定的v字反弹。为更深刻理解资本市场的底牌，嘉和家业物业服务研究院通过统计机构投资者对于物业股的整体持仓比例变化趋势，发现2020年全年机构投资者信心指数呈下滑趋势。其中，机构投资者对于新上市物企的低持股成为信心指数持续下滑的主要原因。

图片来源：嘉和家业物业服务研究院

嘉和家业物业服务研究院院长唐卓向时代财经解释道，在7月中报季来临之前，机构投资者信心的快速上升说明了灵敏嗅觉的机构投资者已经提前布局，伴随着中报披露带来的股价快速上升，机构投资者也加快了抛售的速度完成获利离场。

“上半年的涨幅积累，资本市场获利了结，8月份物企中报披露结束，投资者预期得到满足，叠加国内疫情得到有效控制，资金对轻资产运营行业的青睐度有所下降，资金选择其他方向。”

因此，超速增长透支的股价，外加持续撤离的机构资金，直接成为物业板块自中报披露期后（8月-11月）陷入为期3个月低迷的主要原因。但股价的调整往往是短期博弈的结果，长期来看，物业股的轻资产、高ROE、高成长以及增值服务想象空间并未完全消失，仍支持了物业股板块普遍高于地产板块好几倍的估值。

从趋势图中可以看出，12月尾部机构投资者信心指数出现上升现象，唐卓认为，这代表着机构投资者在逐渐增持大型物企和部分代表性物企，为年报披露期的到来做蛰伏准备，因此2021年初，物业板块将迎来缓慢稳步增长趋势。

不过，当物业整个板块经历一定程度回调时，行业的发展也受到一定质疑。曾有包括房企高管、资产分析师在内的多名人士表示，无法理解物业股如何支撑动辄70-80倍的市盈率。

市场对于物业企业如何进行价值创造以及如何支撑如此之高的估值尚存分歧。东方证券(行情600958,诊股)认为，当物业公司独立运作之后，借由资本市场的力量对运营能力进行重估，增值服务重塑住宅物业的价值，资本市场高估值的意义是将物业服务依赖被服务资产价值的外部性内部化，资本市场是给了物业公司一个价值重估的平台。

“如果没有资本市场给与的高估值，就很难推动物业行业整体的进步。物业公司与资本市场是互相成就的。从这一层来讲，我们认为物业公司上市潮并不影响物业公司的投资价值。”