临近年末房企拿地热情回升 热点地区优质土地溢价率再次攀升

临近年末，房企拿地热情回升，热点地区优质土地溢价率再次攀升。为了缓解拿地资金压力，不少房企采取联合体拿地的方式。中国证券报记者观察到，土地市场成交再度活跃，既与房企年度销售目标完成率、销售回款率整体较高有关，也和热点地区挂牌土地数量和质量同步有所提升有关。

成交活跃

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，上海、杭州、广州3个地区土地出让金额超过2000亿元，北京、南京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都、重庆8个地区土地出让金额超过1000亿元。重点监测的50大城市年内土地出让金额达到3.75亿元，同比增长幅度达到20.7%。

进入四季度，以深圳为代表的一线热点地区土地市场成交依然火爆。11月23日，深圳密集出让8宗住宅用地，总成交价为339.81亿元。这是深圳年内规模最大的一次土地出让，单日成交总金额也创历史新纪录。这8宗地共吸引了万科、融创、金茂、保利、中海、金地、华润、招商、华发等25家房企参与竞拍。最终分别由融创+华发联合体、深圳地铁、万科、佳兆业、安联高速、金茂、电建、中信竞得。

据了解，这8宗宅地分别位于宝安区、龙华区、坪山区和光明区，总建筑面积约为224万平方米，起拍总价约为294.42亿元，最高限制总地价约为426.8亿元。除宝安区地块用于建设可售人才住房外，其他7宗地均用于建设普通商品住房，且均采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体来看，疫情的影响逐渐转淡，多个地区集中出让大额热点地块，使得土地市场成交金额持续上升。在经济全面复苏、资金相对宽松的背景下，房企拿地积极性逐渐提高，使得土地市场热度持续提升。从成交地块的溢价率看，不少地区土地溢价率出现了较明显的攀升。虽然从全国范围看，土地价格没有出现全面的上涨，但部分城市土地价格已经达到历史高点。

集中拿地

针对房企参与土拍积极性提高的原因，张大伟指出，疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次提高。房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。从二季度以来，不少房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，拿地积极性明显提高，特别是5月至10月，土拍市场整体行情持续升温。此后，各地市场继续复苏，大部分城市土拍恢复到了疫情前的平均水平。

部分房企集中拿地趋势明显。12月3日，济南8宗地块集中出让，总出让面积为385亩，总成交额为35.88亿元。最终，招商蛇口以总价12.35亿元竞得奥体西路以东、中林路以北的A、B地块以及盛福片区A8地块。其中，奥体西路以东、中林路以北的A地块，出让面积为1.6万平方米，土地用途为商务金融用地，起始价为1.64亿元。奥体西路以东、中林路以北的B地块出让面积为2.13万平方米，土地用途为商务金融用地，起始价为2.17亿元。盛福片区A8地块，地块位于历下区天香路以东、宏宇路以西、中林路以北、杨柳路以南，出让面积为4.95万平方米，土地用途为住宅用地，起始价为8.54亿元。

中国证券报记者观察到，临近年末，热点地区集中挂牌优质地块，也是引发房企积极竞拍的一大原因。12月4日，浙江省杭州市以129.8亿元挂牌7宗主城区地块，包含2宗住宅用地，5宗商业/办公用地。7宗地总出让面积为32.33万平方米(约485亩)，总规划建筑面积116.1万平方米，预计将于2021年1月5日入市。

联合体涌现

除自身积极参与土地招拍挂外，中国证券报记者梳理发现，近期房企通过联合体拿地的现象整体较多。

从联合体组成看，多数是区域性房企和品牌房企之间的合作。12月8日，成都市以拍卖方式成功出让一宗城镇住宅用地。最终，成都开元锦澜置业有限公司(成都城投)、金茂西南企业管理(重庆)有限公司(金茂)以8.9亿元竞得。地块溢价率为14.8%，楼面价为15500元/平方米，配建并无偿移交统筹住房面积比例为9%。

不少联合体竞得地块溢价率较高，且在出让前进行过激烈的角逐。12月7日，江苏省南通市以挂牌方式成功出让一宗住宅用地。经过434轮竞价，南通市房地产开发集团有限公司、江苏吉浩置业有限公司以98355.32万元竞得，楼面价为14047元/平方米，溢价率为40.47%。

不少联合体竞得的地块属于一线热点地区的优质地块，地块成交总金额较高。12月4日，上海1宗住宅用地成功出让，最终由融信+保利+招商联合体以52.129亿元竞得。地块名称为静安区中兴社区C070202单元268-01地块，地块东至轻轨3号线，南至轻轨3号线，西至宝昌路，北至宝源路，土地用途为住宅用地，出让面积为2.43万平方米，起始价为52.19亿元。

对此，多位地产观察人士对中国证券报记者表示，联合拿地可以均摊风险、控制成本。通过联合拿地可以实现资源互补，房企之间各取所需。比如有的企业在产品上或者销售层面上更有优势，那么大家联合拿地后，就会由一家企业操盘，其他房企作为战略投资方。但这种拿地方式也存在一些弊端。一方面，大型房企之间联合拿地，首先出现的是谁是操盘者的问题，还有联合拿地房企之间对一宗地块的价格接受程度，每个房企的上限或许不同，如何达成一致，也是一个难点;另一方面，在项目进入销售阶段时，各个房企对项目销售周期和阶段的把控也会有所不同，有的企业希望高价出售、获取高额利润，有的企业希望快周转、回笼资金。对于利润和快周转之间的平衡，也需要各个联合体的企业去协商解决。