地产寒气下，新城控股的“御寒术”丨中报风云?

文/乐居财经曾树佳

前一阵，华为掌门人任正非的一通发言，立刻引来了全网刷屏，“把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人。”而这股寒气更早时候便已侵入地产行业。

自今年以来，疫情反复，拖累销售规模下行；高价地去化遭限价，挤压利润空间；高息融资引发资金链断裂，房企暴雷声不绝于耳。但新城却抵御住了地产这波“寒气”，

日前提交了今年中期的成绩单的新城控股，凭借稳定安全的财务基本面与不乏亮点的经营业绩，呈现了其在“住宅+商业”双轮驱动发展战略下，御寒有术，稳步前行。

上半年，新城控股实现营业收入428.03亿元；归属于上市公司股东的净利润30.1亿元；整体毛利率较去年同期提升2.29个百分点，至21.90%。

在行业销售尚未完全回暖的情况下，期内该公司仍完成合同销售金额651.60亿元、实现合同销售面积657.20万平方米。而其回款金额也达760.3亿元，回款率117%，经营性现金流为正，彰显企业经营韧性。

与此同时，新城控股“三道红线”稳居绿档，现金流保持通畅，在住宅与商业的联动发展中，它更加凸显竞争力。

绿档新城，坚守信用底线

新城控股是目前大环境下，为数不多的流动性相对充裕的民企之一。正因为如此，其仍保持着通畅的融资渠道。

上半年，新城控股完成了10亿元中期票据的发行，中债信用增进公司和上海银行，联合为本期中票创设了银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW）。

同时，公司在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。这是今年4月以来第一笔民企地产境外新发债，也是2月以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。截至期末，新城控股整体平均融资成本，进一步降低至6.50%。

7月，新城控股61.72亿元公司债，再获证监会批复，为其后续的资金需求，提供了保障。

在资金周转的良性循环中，新城控股持续优化债务结构，积极偿债。针对旗下一笔于2022年8月8日到期的2亿规模美元债，新城已于8月4日将待偿付本息汇至信托人指定账户，并已按时兑付。

据悉，新城控股今年年内已累计偿付3笔、总计7亿美元债，该笔美元债兑付完成，意味着新城控股顺利清偿2022年全部美元债，年内已无到期美元债。

从一季度开始，新城控股就宣布，拟以不低于1亿元不超过2亿元的自有资金，回购公司股份。截至7月底，其通过集中竞价交易方式，累计回购股份238万股，占公司总股本的比例为0.11%，支付的金额为4933.6万元。此举提振了市场的信心。

于上半年末，新城控股全部指标均达绿档要求。公司剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,净负债率为48.37%,现金短债比为1.06。若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，新城控股现金短债比则为1.75倍。

在保交楼方面，新城控股在上半年，一共组织交付了近4万套物业。而在国家“碳中和”“碳达峰”的目标下，新城控股首次披露其绿色品牌“新蓝行动”，旨在通过绿色建造的管理蓝图、绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，实现公司绿色低碳的发展战略。

双轮驱动，抵御地产“寒气”

行业进入深度调整期，新城控股“住宅+商业”双轮驱动的运作模式优势凸显，两种业态相得益彰。该公司的商业项目布局，以上海为中枢，长三角为核心，截至上半年已进入全国135个大中型城市。

从2012年常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相算起，新城控股开启商业逐梦之路已逾10年。在此期间，新城“吾悦”的版图不断扩展。

截至今年年中，该公司共布局189个综合体项目，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%，报告期内，新城控股商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%，对整体业绩贡献逐步提高。

商业项目的高毛利，也是新城控股的优势所在。上半年，其物业出租与管理毛利率进一步提升至72.2%，带动公司整体毛利率，同比提升2.3pct至21.9%。

根据弗若斯特沙利文咨询公司统计，2015至2020年，国内在管商业广场总数由13655家增加至20977家，复合年增长率为9%，预期于2025年，该数字将达到28332家，复合年增长率为6%。

此外，国内在管零售商业物业总建筑面积由2015年的5亿平方米，增长至2020年的8亿平方米，复合年增长率为9%，预期于2025年将达到12亿平方米，复合年增长率为7%。

由此可见，市场总量仍在提升，而新城控股凭借着自身的商业地产运营经验，将获得更大的发展空间。

新城商业利用“Mall+X”方式，打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。

据悉，眼下吾悦广场的运营模式，已经历了4代产品的迭代进化，空间设计引领了行业发展趋势。与此同时，吾悦广场携手合作伙伴共同成长，推出“星光计划”，通过与品牌租户共同制定经营方案、整合资源等方式，持续为合作伙伴创造价值。

此外，随着新技术的发展和应用，吾悦广场重视科技力的打造，通过提高信息化水平，降低管理成本；提高智能化水平，降低运行成本；提高数字化水平，降低经营成本，逐步实现从人力到科技力的转变。

该公司通过数字化运营构建智慧商业，打造“智慧吾悦”，为商业赋能，创造智能化商业消费体验。