深绑房企，中铁信托尝明股实债苦果

房地产信托业务曾一度被誉为信托公司非标业务中的“香饽饽”。然而，随着越来越多的房企爆发危机，信托行业的潜藏风险不断暴露，违约事件频频发生，房地产信托业务又成了信托公司踩雷的“高发地”。

近段时间以来，包括新时代信托、雪松国际信托、中信信托等在内的多家信托公司都吃到了当地银保监局开出的大额罚单。而除了进入破产程序的新华信托之外，被罚金额最高的当属中铁信托，为860万元。

根据7月21日四川银保监局公布的一则行政处罚信息，中铁信托的主要违法违规事实共计11项，包括高管履职未经任职资格核准、未按要求对高管绩效薪酬实行延期支付等，其中涉及房地产领域的是通过股权投资方式变相为房地产开发项目提供债务性融资。

乐居财经《资管K线》查阅发现，今年以来，中铁信托新增的对外投资企业共有19家，其中涉及房地产开发业务的有4家。在吃到罚单前的7月18日，中铁信托刚刚全资成立了贵阳中澄房地产开发有限公司，经营范围包括房地产开发、销售等。

今年3月4日，中铁信托还接手了绿城旗下成都绿维置业有限公司（以下简称：成都绿维）100%股权，原股东为成都绿城都会房地产开发有限公司（由绿城持股100%）。

从注册地址来看，成都绿维位于天府新区万安街道和韵南路233号，与成都绿晟置业有限公司（以下简称：成都绿晟）的位置一样。

据了解，2021年，绿城在成都天府新区公开竞得两宗土地，面积分别约41亩、24亩。经查证，成都绿晟为绿城天府新区41亩项目开发主体。而另一宗24亩土地，被注入成都绿逸置业有限公司名下。

有业内人士表示，在融资渠道较少的情况下，部分房企选择动用信托来获取开发资金——信托首先获得项目主体名义股权，同时信托与房企签订相关回购、对赌等协议，在相关时间节点“退出”，最后由房企将项目股权进行回购操作。

将触角深达地产领域，让中铁信托获得了业绩生长的空间。但在涉房地产项目“明股实债”的背后，伴随着的是中铁信托被债务裹挟之下的投资之痛。

频踩地产“雷”

翻看中铁信托的投资版图，可以发现其巨大的地产“朋友圈”，佳兆业、卓越、新希望(行情000876,诊股)、碧桂园、富力、万达、当代置业等一众房企，都与其进行过合作。在其139家直接对外投资公司中，包含“房地产”“置业”等字眼的，有47家，占比高达33.8%。

城门失火，殃及池鱼。随着房企债务危机频发，中铁信托也无能幸免，不断承受着“踩雷”的风险。

今年5月18日，当代节能置业发布了一则公告称，公司名下价值3.08亿元的财产被广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院冻结，其中191套房产及525万元存款被列入限制使用的财产范围，申请人正是中铁信托。

被冻结的原因是其子公司广深置业向中铁信托进行项目融资，用于当代上品湾花园项目二期的开发使用，借款金额为5亿元，尚未偿还的余额为3亿元，公司对该借款承担连带保证责任。

公开信息显示，当代节能置业成立于2000年9月，注册资本30亿元，主要业务为房地产开发等，股东为当代绿色实业有限公司和北京绿建工程项目管理有限公司，分别持股98%和2%。股权穿透显示，其间接控股股东为当代置业（01107.HK），实际控制人为张雷。

据当代节能置业披露，截至2022年7月18日，其逾期债务的累计本金总额为3.487亿元，逾期债务的累计本息总额为3.631亿元。截至2021年12月底，公司有息负债80.19亿元。2022年底前到期有息负债51.86亿元，2022年后到期金额为25.24亿元。

而除当代节能置业之外，去年3月份，因未按约定偿还中铁信托融资本金3.62亿元（未包含在前期披露的逾期债务中），新华联(行情000620,诊股)全资子公司湖南新华联建设工程有限公司（以下简称：湖南华建）也被中铁信托依据公证债权文书向法院申请强制执行。

同时，湖南华建还因未按约定偿还厦门国际北京分行融资本金5.03亿元，被厦门国际北京分行依据公证债权文书向法院申请强制执行。

去年6月，因未按约定偿还这两家公司的欠款，湖南华建持有的长沙银行(行情601577,诊股)股份有限公司的5630万股、7000万股股票将被司法拍卖。

值得注意的是，在中铁信托的地产投资标的里，有部分企业因已进入了“破产重整”名单，使得其索债之路变得更加波折。

如在八年前，中铁曾以一笔4.48亿元的借款，驰援重庆合景实业集团有限公司（简称“重庆合景”），期限三年，借款年利率14%。但后来重庆合景因周转不畅，导致债务逾期，被中铁信托申请破产清算。

多名高管被罚

公开信息显示，中铁信托成立于2002年12月11日。其前身为1980年成立的成都市金融信托公司。2005年9月 ，在历经转制、合并、重组后，中国中铁(行情601390,诊股)顺利入主，成为公司的控股股东。

2007年6月，按照中国银监会《信托公司管理办法》统一要求，公司换发了新的金融许可证，更名为“衡平信托有限责任公司”，成为首批换发金融许可证的信托公司之一。2008年11月，经四川银监局批准，“衡平信托有限责任公司” 更名为“中铁信托有限责任公司”。

目前，中铁信托共有16家股东，股权结构呈现出央企控股、地方国企及民营企业参股的多元化形态。

其中，大股东中国中铁持有中铁信托78.91%股权，并通过旗下的中铁二局、四局、八局、市局等，最终拥有93%的受益股份。A股的国企高新发展(行情000628,诊股)、大通燃气等，则分别持有中铁信托0.69%、0.23%股权。

此外，深圳市通乾投资股份有限公司持有中铁信托1.12%股权；曾有“并购狂人”之称的黄茂如，其旗下的茂业商业(行情600828,诊股)，也持有中铁信托0.29%股权。

2017年，中铁信托原董事长郭敬辉因到退休年龄，不再担任董事长，接棒者是原来任职中铁信托监事长的马永红。

此后两年间，该公司陆续展开了人事调整，陈赤、严震、李京等，出任中铁信托总经理、副总经理、风险总监。曾履职中铁信托研究发展部、房地产信托部的王云飞，也被核准担任副总经理。

今年5月，中铁信托再遭人事变动，景开强、刘恒书、严震、等11人退出了董事职务，新增了陈赤、余赞、鲍恩斯等8名董事，法定代表人也由马永红变为了陈赤。

值得注意的是，此次中铁信托遭遇860万元高额罚单的同时，四川监管局还发布了10条分别针对中铁信托10名相关责任人的处罚共计被罚172万元人民币。

按照罚单金额来看，中铁信托总会计师李正斌对中铁信托未按要求对高管绩效薪酬实行延期支付、未全面真实反映风险状况、集合资金信托计划突破合格投资者自然人人数限制三项违法违规行为负主要领导责任，被警告并处罚款52万元。

紧随其后的是中铁信托副总经理王石，其对中铁信托“将信托财产挪用于其他信托计划分配收益、通过股权投资方式变相为房地产开发项目提供债务性融资、贷后管理不到位导致信托资金被挪用；为商业银行规避监管提供通道”4项违法违规行为负有责任，被警告并处罚款32万元。

此外，还有8名责任人被处罚6-22万金额不等，分别在财富管理中心、研发部等多部门任高管职位。

而在此次公布的行政处罚名单中，中铁信托总经理陈赤未包含在内。不过，有相关人士猜测，相关罚单决定书文号披露时存在间隔，或许仍有其他罚单尚未公布。