贝壳研究院深夜道歉！住房空置率报告引争议，到底讲了什么？中国的住房到底够不够？这些地方已经过剩

金融界8月11日消息 8月11日凌晨，贝壳研究院发布《关于住房空置率报告的说明》，对8月5日发布的《2022住房空置率调查报告》所涉及的“空置率”调研数据问题做出说明。

贝壳研究院称，本次调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中，填写人的主观判断存在的偏差，调研样本和程序不够规范，覆盖范围不够全面，部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。

此外，空置率口径无法定标准，此次调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反应真实情况。

贝壳研究院表示，下一步，将以严谨认真的态度，会同住建、水务、电力等能源部门交叉复核准确性，做好数据复核工作，使数据判断空置情况更加准确。

据悉，8月5日，贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。目前，该内容已被删除。

贝壳研究院报告讲了什么？

低估的空置率和住房空置税

此前贝壳研究院发布的《2022住房空置率调查报告》指出，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。南昌在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是廊坊，空置率为19%。

需注意的是，贝壳研究院的调研范围并不包括期房和现房待售部分，并且，一二三线城市相较四线及以下城市而言，人口为流入地区，楼市发展潜力相对好。故该报告统计的空置率数据较其他统计口径整体偏低。

即便如此，这28个大中城市的平均住房空置率依然处于较高水平，仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、澳大利亚、英国。

贝壳研究院直言，对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

谈及空置率的原因，报告认为，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。在微观层面，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

贝壳研究院指出，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在风险不容忽视。

其进一步分析称，“当前中国城镇化进程整体仍较快，人口向城市聚集，相对较高的空置率有助于平抑房价与租金过快上涨，平稳接纳人口涌入。”

但从市场供需角度看，高空置率意味着市场存在大量潜在供应，在房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会加剧供求失衡而放大房价下跌风险。

从境外经验看，贝壳研究院认为，住房空置税或有助于治理空置房风险，“法国、英国、加拿大、澳大利亚以及中国香港均设有住房空置税，中国内地则尚未有相关房产税、空置税征收，导致住房空置成本低，一定程度上降低了房屋居住使用效率。”

中国的住房够不够？

8月10日，北大教授姚洋发表主题为“中国住房够了吗？”的演讲视频引发关注，视频中显示，姚洋表示，40多年来，我们的住房面积增长了19倍。但是国际横向一比较，我们的人均居住面积还没有日本多，这么一比我们的住房还是不够。

前不久国家统计局发布《中国人口普查年鉴—2020》，进一步披露了第七次全国人口普查的详细数据。数据显示，到2020年，中国家庭户人均居住面积达41.76平方米，平均每户住房间数为3.2间，平均每户居住面积达到111.18平方米。这一数据涵盖城乡，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

58安居客房产研究院分院院长张波分析，从全国人均居住面积看，41.76平方米的人均住面积已经不低，但这并不是说个人实际在工作地和生活地的居住面积也能达到这个水平。尤其是在城市的流动人口中，有人在老家有住房，可能住房面积还不低，但这些房子是空置的，他们在实际工作地，没有住房，只能租房。这就造成了我国居民在居住方面结构性不均衡的情况。

今年3月任泽平团队发表文章《全国到底有多少房子？》。任泽平指出，一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。

从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03，中国城镇住房套户比接近1.1，表明住房供给总体平衡。

这些地方已经过剩了

任泽平《全国到底有多少房子？》一文指出，在全国336个地级单位中（不含三沙），既有62个城市人均住房建筑面积小于30平，也有100个城市人均住房建筑面积大于40平；既有22个城市的套户比小于1，也有59个城市的套户比大于1.2，未来更需重视区域差异中可能存在的结构性机会。

从人均住房面积看，2020年有62个城市的人均住房建筑面积小于30平方米，占比18.2%；有89个城市的人均住房建筑面积介于30-35平方米，占比26.5%；有85个城市的人均住房建筑面积介于35-40平方米，占比25.3%；有100个城市的人均住房建筑面积大于40平方米，占比29.8%。

从套户比看，2020年有22个城市的套户比小于1，占比6.5%；有121个城市的套户比介于1.0-1.1之间，占比36%；有133个城市的套户比介于1.1-1.2之间，占比39.6%；有60个城市的套户比高于1.2，占比17.9%。

分线看，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为26.4、34.6、37平方米，套户比分别为0.97、1.08、1.12，一线城市住房供给偏紧。

从人均住房面积看，2010年一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为22.9、26.8、28.5平方米，到2020年分别增至26.4、34.6、37平方米，分别增长15.3%、29.1%、29.8%。从城镇住房套户比看，2010年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.92、0.93、0.96，到2020年套户比分别为0.97、1.08、1.12。