贵阳进入修整期|30城地产中考

乐居新媒体张毅发自贵阳

2022年已过半，各大数据机构半年报也相继出炉，相关数据显示，2022年上半年，贵阳商品住宅供、销同比“双降”，土拍市场信心不足，楼市已然进入整修期。

供销同比“双降”，区域分化加剧

据贵州正合数据显示，2022上半年贵阳商品住宅供应量为119万㎡，同比下降59.5%，环比下降55.1%；成交158万㎡，同比-54.2%，环比-29.2%。供、销可谓双双“减半”。

从月度成交来看，上半年贵阳楼市在房企暴雷以及疫情反复的影响下，月均去化来到25万方，环比下滑28.6%。虽跌势未止，但整体保持在比较平稳的状态。

1-2月份，房企年终“抢收”优惠、热度不再，加之春节假期来临，贵阳新房成交量出现明显下滑。

而到3月份，房企、项目进行季度业绩冲刺，贵阳新房成交量出现了上涨。此外，5、6月份因贵阳楼市新政出台，加上房贷利率大幅下调，成交出现一定反弹，市场与前两个月相比呈稳定好转趋势。

在区域成交方面，观山湖、白云领跑，区域分化加剧。

据数据显示，2022上半年观山湖区供应、成交均超过30万方，领跑贵阳楼市；白云区因建发系项目的存在，持续拉升区域供销。

云岩、南明两个老城区，因为万达生态城、云岩赋、华润九悦等项目入市走量，位列贵阳区域成交第二梯队。不过需注意的是，南明区因双龙板块的存在，销量、均价等下跌幅度大于云岩区。

而花溪、经开区、乌当等区域，区域销量环比跌幅扩张至30%-50%，乌当区成交量更是跌至底部。此外，清镇、贵安新区、龙里等区域，均呈现量价大跌的趋势。

实际上，从18年开始，贵阳楼市便因消化房价上涨后，带来与当前区域发展面不匹配的高价格，以及购房者回归理性而出现区域分化趋势：热点区域上涨，部分板块开始出现下跌。

2021年，在“三改”工作启动、房企暴雷等影响下，云岩、南明、观山湖成为贵阳楼市中抗跌、保价的支撑区域，与其他区域大量地“以价换量”形成对比。

均价小幅上涨，稳健房企、项目受青睐

与供应、成交量“腰斩”不同的是，2022上半年贵阳楼市成交均价持稳。

据贵州正合数据显示，2022上半年贵阳楼市备案成交均价10,483元/㎡，较2021年全年备案成交均价小幅上涨0.2%；实际成交价10282元/㎡，较2021年全年实际成交价小幅回收2.3%。

这主要得益于占据市场高份额的暴雷房企项目影响力下降，以及贵阳楼市收回价外优惠。

据了解，今年以来贵阳楼市虽然依旧存在“以价换量”的情况，但与去年出现的“5折”、“买一送一”等夸张促销手段相比，要理性得多。

另一方面，高价改善项目、稳健房企受购房者青睐，市场份额有所提升。

数据显示，2022上半年贵阳成交TOP20项目，成交占比增长至50%；高价项目市场份额较2021年翻两倍，呈逆周期增长。

其中，龙湖舜山府、茅台广场等新入市高价改善项目，强势入跻身TOP20；中海映山湖增长4.5%，建发系项目增长7.2%。

此外，市场成交总价向高价段倾斜，大面积产品（＞120㎡）成交占比整体上涨，160万以上项目成交量跌幅（环比7-14%）远低于市场整体跌幅（环比30%）。

在房企方面，可以清晰地看到国央企、品质房企正在成为贵阳楼市的主流。

据贵州正合数据显示，2022上半年贵阳TOP20房企中国/央企市场份额由2021年的14%提升至32%，

而进入贵阳4年多的龙湖，凭借实力、口碑、产品力等综合加持，实现了上半年销售排行第一；万科、碧桂园、美的置业等稳健房企也交出了亮眼成绩。

土拍揽金不足去年同期10%，核心区“遇冷”

据乐居新媒体贵阳站不完全统计，2022年1-6月贵阳共挂牌54宗商、住用地，总出让面积约224.16万方。与去年同期相比，下降了47.16%。

其实，从上半年的供地数据来看，除了部分热门区域供地减少，供地结构不再以棚改、住宅用地为主外，与去年同期相比并不算下降得夸张。

但从成交数据来看，贵阳土拍呈现明显的“骤降”趋势。

据统计，2022年1-6月贵阳共成交20宗商住类土地，总成交面积约64.93万方，揽金28.77亿元。

而在去年同期，贵阳共成交71宗商住类土地，总成交面积约358.16万方，总揽金高达298.29亿元！

也就是说，今年1-6月份，贵阳商住类土地成交数据全面骤降，揽金甚至不足2021年的10%。

此外，在今年1-6月贵阳终止出让的土地宗数为9宗，面积约87.19万方。其中不乏观山湖、白云等核心区域优质地块。而清镇市亦出现3宗流拍土地，面积约为14.75万方。

在上半年的拿地企业中，国企依旧是主力，如贵安新区成交的8宗土地，均为贵阳产业发展集团所拿。品牌房企方面仅有中铁置业拿地补仓，但也不乏金石地产等中小企业抓住机会布局贵阳。

值得注意的是，在商住类土地成交大幅下滑的同时，贵阳工业用地成交却同比增长88%，白云、双龙及贵安核心拿地布局高新制造业，未来有望形成产业带动发展。

而据《贵阳市市本级2022年度储备土地供应计划》，2022年贵阳计划供应国有建设用地130宗，面积11160亩。其中，商业、商品住宅用地60宗，面积3970亩；工业用地44宗，面积5552亩；公益设施用地26宗，面积1638亩。

也就是说，接下来贵阳不仅会继续保持商住类土地的供应，甚至供应规模比上半年更多。

结语

总体来看，2022年上半年贵阳楼市虽显低迷，但好在整体趋势较为平稳。

且中央层面、地方层面出台利好政策，给购房者以优惠政策、给房企纾困；贵阳房企们也通过“保交付”等方式向购房者、市场传递信心。

下半年贵阳楼市有望在这些有利的基础上，重建市场信心，逐步实现向好转变。

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