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李宇嘉：加快收并购，不能一味地“保”出险项目

来源：中国房地产报 2022-07-16 10:24:07

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

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“晴天送伞，雨天收伞，银行助推楼市大起大落的同时，也间接导致了当前问题的发生。”

“业主不惜以个人征信为代价也要违约，这是很正常的。业主们认为，烂尾楼的结果不应由他们承担，也不应该由弱势群体承担。”7月13日，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示，对于停贷风波，银行有不可推卸的责任。

他进一步表示，“晴天送伞，雨天收伞”，银行助推楼市大起大落的同时，也间接导致了当前问题的发生。

对于停工项目的推动解决，李宇嘉建议要在供给端和需求端同时发力，供给端加快收并购，对一些出险问题项目不能一味地“保”，而是要求风险出清，政府、金融机构、开发商、施工单位等各方，谁的问题谁承担，让一部分风险在可控范围内的项目迅速盘活，另一部分风险比较大的必须要求相关主体承担损失。

中国房地产报：你怎么看烂尾楼停贷风波？

李宇嘉：多地爆发“停贷”风波，触发因素是楼盘无法交付，甚至烂尾，在这种情况下业主却必须按时偿还按揭贷款，引发了业主群体性反对浪潮。其中，业主在联合维权和自救过程中发现了诸多项目前端、中端问题，比如项目手续不齐全，特别是预售资金并未被用于本项目建设直至竣工和顺利交付，而是被挪用到其他项目，甚至被开发商抽走进行买地、布局多元化等。业主们认为，如今的结果不应由他们承担，作为信息优势方，银行也有责任。

目前，房企风险事件不断蔓延，问题也不断暴露。已经出问题的房企，在风险处置方面至今未有实质推动，导致各地项目大面积出现“交付难”，这是导致多地发生停贷断供的重要原因。

中国房地产报：你认为这些事件的发生，会引发哪些问题而且需要正视？

李宇嘉：房地产项目开发涉及开发商、地方政府、商业银行、业主等多方，过去由于信息不对称，业主对于开发报建手续、预售资金监管等并不知情，且项目大多数能交付，至多是延迟，所以，手续不完善、预售资金被挪用等问题尽管存在，但并未大面积暴露，也就不会出现“停贷”风波。

整体来看，银行作为资金监管方，过于注重抵押物安全，注重地产带来的收益。房价上涨时，各家银行抢占市场，盲目信赖抵押物，盲目看好楼市前景，不惜突破政策底线。现在烂尾项目大面积出现，银行开始保护债权，收紧预售资金，也不发放贷款。5月份，各项指标都在环比好转，唯独银行对开发商的贷款还在恶化。晴天送伞，雨天收伞，银行助推楼市大起大落的同时，也间接导致了现在问题的发生。

中国房地产报：面对这类社会经济问题，在解决办法方面你有什么建议？

李宇嘉：政府应该从供给端和需求端两端解决问题，在供给端尽快推动项目收并购和出险房企项目处置。目前，供给端收并购和问题项目迟迟得不到解决，已影响到金融机构对开发商的正常融资，正常融资需求得不到解决，风险就不能出清；现在市场对民企的风险担忧仍旧存在，不断发生房企暴雷现象，又直接导致需求端买房信心持续走低。

另外，在推动收并购过程中，不能一味让并购方承债式收购，接盘所有债务导致并购意愿不强，也就无法从根本解决房企风险出清问题。

中国房地产报：如何避免此类问题的重复发生？

李宇嘉：预售资金监管账户在银行手上，资金进出都要经过开设在银行的账户，说银行没有责任是说不过去的。当然，开发商巧立名目、账户多元、融资渠道多元，银行有时难以监管到位也是问题，但这也是银行内部风控问题，是金融监管的责任，不应该由业主承担楼盘停工直至烂尾的后果。

避免此类问题再次发生，是要严格按照住建部发布的预售资金监管新规监管预售资金。在规划报建流程上，开发商必须提交相关建设手续（如五证一书），到位后才能进入下一审批环节；更关键的是，预售资金有没有全部进入监管账户，有没有按照工程进度拨付，有没有留存一部分，直至项目达到交付标准才能提取，如果这些都做到了，就一定没问题。如果没做到，就可能烂尾。这个责任，各地方政府、银行都得承担。

预售资金监管要确保交楼，地方政府要加强在银行合作方面的监管，除了监理机构作为公正的第三方外，还应该引入建筑领域法律专家在银行预售资金监管上发挥作用，把预售资金监管好，把钱用好。