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时评：要警惕各种降首付花样背后的金融风险

来源：财联社 2022-07-11 10:22:32

为了吸引购房者，近期全国多地出现了针对购房人首付款的“优惠政策”。据媒体报道，目前主流方式有三种：一是首付款20%的比例不变，但开发商给予更多宽限时间；二是首付分期，由开发商或第三方配资，购房人实际首付低至10%；三是开发商向银行多申请贷款的方式帮助购房人降低首付款。

具体来看，第一种降首付的方式风险较低，“噱头”意义更足。开发商主要针对资金暂时紧张的客户，在交付10%首付款的前提下，给予三四个月的补款时间，但只有客户将全部首付款都付齐，才能进行网签和向银行申请贷款。这是当前低迷行情下的权宜之计，银行面对的是真实首付比例，风险可控，整个流程上没有太大问题。

但在第二种和第三种方式中，监管当局要警惕其中潜藏的金融风险。第二种方式中，开发商为客户支付了10%的首付款，客户在未来一定期限内偿还可以免息，这个环节还可能有贷款机构介入，分期时长最多可达10年。不管是开发商垫资还是贷款机构介入，都是监管三令五申不许的“首付贷”，其危害在于放大了实际的购房杠杆率，让一些购买力不足、不具备持续还款能力的客户获得贷款。此前，河南济源就曾对外发布鼓励开发商“首付分期”的政策，但相关政策下发当日就被撤回，这显示监管部门对此类现象保持有高度警惕。

第三种做法则风险更高，性质也更为恶劣，类似于以往二手房交易中的“高评高贷”。据报道，有的地方备案价100万元的房子，原本首套房首付款最低为20万元，可贷款80万元。但开发商实际打八六折、按86万元对外出售，银行则仍以总价100万元、贷款80万元审批，购房人首付款仅需6万元，真实首付比率不到7%。“高评高贷”的实质是违规“骗贷”，消费者对此必须有清醒的认识，这不仅助长炒房行为，购房人也会多增巨额利息，容易引发后续纠纷。

克尔瑞数据显示，上半年TOP100房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%，当前房企的确存在比较大的销售压力。笔者认为，开发商通过各种各种“擦边球”、“小动作”向客户让利，绕开地方台面上的降价限制是可行的，但在降低首付比率这个问题上一定要慎重，因为这背后涉及到银行的资产质量问题。

这种做法不排除得到了合作银行的配合。因为从报道来看，类似的首付分期或者高评高贷基本上出现在新房项目上，理论上这可以帮助开发商快速回款，且一笔开发贷拆成多笔按揭贷款，出现不良的概率是下降的。笔者认为，合作银行为了保开发贷指标好看，在按揭贷款上降低门槛的做法是得不偿失的，后续隐藏的风险不可小觑。因为口子一开引发行业效仿，银行按揭的风控就等同于掩耳盗铃。

用首付分期去解决购房有效需求不足，从全世界范围来看类似的做法都是饮鸩止渴。最典型的例子莫过于08年的次贷危机，其根源就在于金融机构降低了风险审核标准，导致大量没有真实购买力、不具备持续还款能力的客户获得了按揭贷款。对购房者来说，面对此类“诱惑”要客观评估自身经济能力，对未来职业发展和家庭收入作合理预期，依据自身收入量力而行，切不可落入开发商的“首付分期”陷阱之中。