保利物业第三次战略升维：从“现浇式”走向“装配式”

?2021年是物业行业加速整合和演变的一年，行业试图寻找新的模式和路径。这要求物企在保持战略定力的同时，亦需积极思考未来的发展模式。保利物业的第三轮行业大思考，便由此而生。

从小物业到大物业——

传统边界被打破行业进入“大物业时代”

过去几年，保利物业相继提出了大物业、软基建等开创性的发展理念，这些理念不仅对保利物业，也对整个物业行业产生了影响。

在这些理念的影响下，传统物业的发展边界被彻底打开，行业赛道价值被重新认知。包括保利物业的在内的诸多物业公司，在过去几年均取得跨越式发展。

这其中，保利对“大物业”的倡导和践行，对行业的发展功不可没。

2019年，保利物业在行业首次提出“大物业”概念。

在保利看来，所谓大物业就是打破传统的以住宅为主的业务边界，物业服务走出小区围墙，从社区走向社会，开始覆盖更多的公共空间，衍生出更多的细分业态。

鲜为人知的是，尽管保利对大物业模式的思考2019年才对外公开，但实际上，保利物业内部对大物业的探索在几年前业已展开，其开端就是2016年的接手的浙江西塘景区。

保利物业来到西塘后，主要负责公共服务和基层协同治理，在工作中创新性地摸索出“党建+智慧+网格”的全域化网格治理模式，并通过集中整改和专项整改形成管理标准和控制流程，生成了一套长期治理机制。

保利物业给西塘带来的改变显而易见，仅用一年时间，就助力西塘景区从4A上升到5A。

西塘只是保利物业在公共服务领域的第一次尝试。但保利的这一小步，却一不小心，为行业打开了一扇门。无独有偶，两年后的2018年，万科物业在珠海横琴落地，也开始涉足公共服务。

作为一个低调的探索者，此后数年保利物业的公共服务模式不断升级、大物业的边界不断扩展。

依托西塘景区的管理经验，自2018年起，保利物业经连续三年举办“镇长论坛”，向全国推广公共服务模式，探索新型城镇化公共服务管理模式。

若说西塘模式是保利大物业的1.0版，随后的嘉兴模式就是2.0版。

嘉兴模式的特征是通过在同一区域服务的不断叠加，将单一业态模式的深耕做足，内容持续升级、业务边界不断延伸，进而形成与政府合作的城镇全域生态模式。

而在广州海珠区，保利大物业模式已升级到3.0版。

其特征是通过多种业态服务模式(住宅服务、商办服务、城市服务、生态服务)的叠加，迅速在同一区域实现多元服务覆盖。

在海珠区，依托多业态项目积淀，从1996年住宅到2007年商办再到21年广州塔景区，依靠服务模式的快速复制，保利物业已经储备转化一批城镇、办公、公建等多业态项目，开创了超大型城市全域服务新模式。

现在，保利物业的大物业，也已然成为行业的大物业。

如今龙头物企纷纷大物业化，挺进城市全域服务板块，物业股年报披露显示，不少物企已形成细分的公共服务专门业态板块。

从财报上看，已有至少10家物企战略性布局公共服务。保利物业城市公共服务的营收占比已达13.6%。

从硬空间到软基建——

重新定义产业地位以柔性服务响应国家战略

继大物业之后，2020年保利物业又提出行业定位升维的“软基建”理念。

如果说大物业对空间的打破是物业行业的第一次升维，而第二次升维是从硬空间走向软基建，从以服务和管理出发的地产配套思维走向响应国家战略的行业地位。

在保利物业看来，以公共服务、公共空间、公共配套、公共环境为代表的软基建是民生福祉的柔性保障，物业服务将扩大公共服务的社会化、均等化，助力实现公共配套的专业化、品质化、精细化。

“软基建”的提出直接改变了物业的行业地位和功能角色。

而“软基建”的提出让物业从一个低存在感的、地产行业配套服务的角色，转变成为承载服务生产生活的国计民生型行业。伴随国家3公里便民生活服务圈的提出、近两年来疫情防控形势下物业作用凸显，物业行业在不断加速融入社会基层治理，行业的服务价值和战略地位不断提升和丰富。

事实上，当前物业企业纷纷自我定位的“综合服务运营商”，本质上就是软基建。保利物业用大物业来重新定义行业，用软基建来重新升维后，行业空间被进一步扩展到了3万亿级。

保利物业的第二次思考，从功能定位上延续行业发展周期，在深度上丰富物业服务的业务层次，国家政策和社会形势的变化正在强化物业行业的软基建地位。

从现浇式到装配式——

模式升级行业将进入“产品红利”时代

在第三次行业大思考中，保利物业则站在管理维度上，对服务模式升级：提出行业的服务模式从“现浇式”到“装配式”。

“装配式”物业服务模式的本质，是通过生产要素的标准化、规范化、体系化、秩序化，进而解决物业行业相对落后、粗放的生产关系与更高生产力要求的匹配问题。

较于目前的“现浇式”模式，“装配式”物业服务模式，展现出明显的迭代特性和进化优势。

“装配式”物业服务模式的提出，不仅将成为保利物业新的发展战略指南，也将成为物业行业的又一次思想大创新。

在保利物业看来，打造“装配式”物业服务模式的关键在于产品、定价、管理、产业链集成“四大”维度能力的体系化建设。

模式的升级不止于思索，更需要付诸实践的探索。从小物业到大物业，从硬空间到软基建，从现浇式到装配式，物业服务不断进化，与社会各界互通共荣。

未来，保利物业将坚定战略方向，以实践推动行业模式创新和持续发展，更好地把握发展机遇，为城市发展注入大物业时代的国家力量。