前5月全国商品房均价跌幅超10% 楼市何时才能柳暗花明？

虽然今年楼市宽松政策频出，但从数据上看，前5月房地产市场与去年同期相比仍有较大差距，市场恢复速度不及预期。

6月15日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，2022年1-5月，商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%；商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%。

“今年5月各地因城施策力度继续加大，出台政策的频次进一步增加，热点城市访盘量和带看量有所提升，但尚未转变为实际交易量，市场信心有待进一步修复。对于大多数城市来说，购房者置业情绪仍不佳，市场整体仍处于深度调整阶段。”中指研究院指数事业部研究总监陈文静告诉记者。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办发布会上表示，从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。

市场出现筑底回升迹象

统计局数据显示，5月单月商品房销售面积10970万平方米，环比上升25.8%；商品房销售金额为10548亿元，环比上升29.7%。

“这是今年以来单月数据环比首次提高。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，新房销售边际改善的原因，首先是一系列政策松绑改善了市场预期；其次是央行超预期降息叠加部分城市取消认房又认贷，有效降低了购房成本；再者是限购政策放松降低了入市门槛，带来更多的住房需求。

房价方面，易居研究院根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算，1-5月份，全国新建商品房均价为9527元/平方米，同比跌幅为10.3%。

“房价数据虽然还在下跌，但是跌幅相比1-4月份的10.8%有所收窄，这也说明房价本身在做调整。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

国家统计局数据显示，截至今年5月末，全国商品房待售面积55433万平方米，同比增长8.6%。其中，住宅待售面积增长15.0%。

与1-4月相比，1-5月全国商品房待售面积减少302万平方米，住宅待售面积减少411万平方米。

根据中指院监测数据，6月以来苏州、成都等热点城市商品住宅周度成交面积整体呈上行态势，随着政策效果的持续显现，这部分城市市场有望率先进入恢复通道，对全国市场情绪的修复亦将带来积极效应。但对于大多数城市来说，市场信心的扭转仍需要时间，市场企稳或在下半年。

“5月市场出现筑底回升迹象，政策效应有所显现，预计6月单月成交数据进一步上升，但仍难以超越去年同期水平。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示。

房企到位资金降幅继续扩大

今年以来，房地产开发企业的资金更加依赖于销售回款，而1-5月销售规模的下滑，也导致行业到位资金同步下降。

1-5月份，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%，降幅扩大2.3个百分点。其中，国内贷款8045亿元，同比下降26.0%；利用外资51亿元，同比增长101.0%；定金及预收款19141亿元，同比下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，同比下降27.0%。

业内人士表示，在市场交易恢复不及预期、企业资金面改善不明显等因素影响下，房企投资积极性不高，市场供给端表现仍偏弱。

根据统计局数据，1-5月房企开发投资、新开工面积，土地购置面积均呈现不同幅度的下滑。

1-5月份，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%。开发投资增速连续2月负增长，创2020年4月以来新低。

此外，2022年1-5月，全国房企土地购置面积同比增速为-45.7%；房屋新开工面积51628万平方米，同比下降30.6%，降幅进一步扩大。

值得关注的是，5月单月房地产开发投资额已经出现环比拉升，环比提升14%；5月房企购地面积环比增长45.9%；5月新开工面积也环比增长20%。

“这说明在稳经济大盘的框架下，尤其是一系列金融层面的政策助力，使得房企的开发投资数据开始面临转机。”严跃进称，当前需要巩固既有政策、更大发挥政策效力，以进一步带动开发投资指标走出下行泥潭。

其进一步表示，随着这一轮政策对需求的刺激，以及土地市场环境的优化，土地市场后续有小幅复苏的可能。

“6月以来地方政策支持力度仍在加强，对房企融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。预计后期供需两端政策效果持续释放，6月单月销售和投资有望继续环比改善。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

陈文静认为，短期来看，随着热点城市市场活跃度的提升，企业对这部分城市的开工和投资意愿或逐渐好转，进而带动全国供给端逐渐修复，但在偿债压力下，房地产开发企业的投资信心仍有待提振。