提前拿到现金，祥生用了一个巧招

文/乐居财经杨宏彬

陷入流动性危机的房企名单越来越长，被摆上货架的资产积成了一座小山。供大于求的买方市场里，我们看到了太多的“骨折”抛售，“流血”变现，甚至承债式的1元转让。一个略带残酷的现实是，能找到买家接盘已实属不易，毕竟，货架上的大多数资产包仍无人问津。

祥生算是幸运的，它找到了“靠山”。近几次，其资产出售的交易对手都是浙江国企，上一次是与国资换地，这一次是国资接盘。

6月5日，祥生控股集团（2599.HK)发布公告称，将向浙江省交投控股集团有限公司（下称“浙江交投”）出售湖州交投祥生房地产开发有限公司（下称“湖州交投祥生”）50%的股权，代价为9250万元。

与湖州交投祥生的股权一同转出的，还有一笔债务关系。公告提到，在股权转让协议确立的同时，祥生全资子公司祥生地产集团（本次交易的卖方）、湖州吴兴与湖州交投祥生订立协议，祥生地产集团将向湖州交投祥生转让欠湖州吴兴的2475万元，以抵偿湖州交投祥生欠祥生地产集团的债务。

据了解，湖州交投祥生与湖州吴兴都有着相同股权结构，均由祥生地产集团与浙江交投各持50%，后者的实控人是浙江国资委。在本次交易完成后，湖州交投祥生将不再是祥生的合联营公司，而由浙江交投全资拥有。

湖州交投祥生是祥生在2017年与浙江交投为开发项目而联合成立的，截止目前，湖州交投祥生的大部分物业项目已售出，还有部分在建。祥生认为，出售事项为集团提供了较早变现其投资的机遇，能改善集团流动资金状况。

提前“回笼”1.45亿

祥生此次向国资出售的，可谓是一块优质的资产。

湖州交投祥生的财务报告显示，公司2020年收入为6.05亿元，而2021年已经大幅提升至22.6亿元，增长率将近274%；2020年税后利润为760.6万元，2021年则已经大幅提升至1.67亿元，增长超过20倍。

根据公告，湖州交投祥生旗下设有三家项目公司，分别为嘉兴市南湖区交投祥生房地产开发有限公司、嘉兴市秀洲区交投祥生房地产开发有限公司及嘉兴市秀洲区交控祥生房地产开发有限公司，4家公司合计拥有420,787平方米的在建物业项目。

截止2022年2月28日，湖州交投祥生的净资产约为4.75亿元；同一时期的估值同样为4.75亿元。

令人疑惑的是，净资产为4.75亿元的公司，50%股权对应的价值应为2.375亿元，而祥生为何以不到亿元的价格就售出了？

在今年2月28日，湖州交投祥生对祥生进行了一次派息，派息金额高达1.45亿元，相当于前者2021年全年利润的87%。

由于这一次派息，湖州交投祥生的售价降到了9250万元，而祥生这一笔交易的实际售价则应约为2.375亿元，与湖州交投祥生净资产50%的价值相同，但祥生已经更早的拿到了部分的股权转让金额。

而祥生出售湖州交投祥生，也为公司的财报“添了彩”。根据公告，祥生出售事项预期录得收益1.27亿元，这一数值由截止2022年5月31日湖州交投祥生50%股权的公平值2.37亿元，减去湖州交投祥生50%股权的长期股权投资账面值1.1亿元所得。

事实上，在经营无比艰难2021年，有不少房企的净利润因出售资产而增加了不少。根据乐居财经研究院发布的内房股资产转让收益榜显示，2021年，41家房企“卖子”收益超160亿，其中，雅居乐该项收益达到了41.95亿元，金额最大；而嘉里建设、万科也有17.93亿元、13.77亿元计入报表。

而莱蒙国际、上实城市开发两家房企出售附属或合联营公司的收益，占净利润的比例，高达448.76%、123.67%。从某个角度看，这些房企实现的盈利，主要来自于资产出售，靠“卖子”扭亏的房企不在少数。

与国资的故事

上一次祥生以公告的形式宣布交易，是在5个月前，交易的对手，同样是国企。

1月17日午间，祥生控股集团宣布，将向浙旅湛景置业有限公司（下称“浙旅湛景”）出售杭州滨拓企业管理有限公司（下称“杭州滨拓”）51%的股权，交易对价为4.87亿元。

同时间的另一纸公告则提到，祥生将向浙旅湛景收购杭州迪荡投资管理合伙企业（有限合伙）（简称“迪荡投资”）的7.3258%权益及待售债务，交易总价为约5.59亿元，其中包括转让权益代价1.6亿元，及待售债务代价约3.99亿元。

据了解，浙旅湛景是一家国资企业，成立于1992年，注册资金3亿元，由浙江省旅游投资集团有限公司100%持有，为公司实际控制人。

这是一次类似于置换的交易。祥生置出与收购的两家公司，都涉及尚未开发的土地。其中，杭州滨拓持有一幅位于浙江杭州市西湖区的宅地，面积为96,162平方米；而迪荡投资旗下则持有浙江绍兴的一幅住宅用地，面积为106,509平方米。

虽均涉及未开发土地，但迪荡投资与杭州滨拓却有着很大差别。从经营上看，迪荡投资2021年的营收同样为0，但利润为1.3亿元，而杭州滨拓同期处于亏损。

从资产上来看，迪荡投资合计控股208家企业，净资产高达21.77亿元。而杭州滨拓仅有一家对外投资，杭州土地已是其全部的资产。

虽然都是与国资做买卖，但第三次交易的背景已经发生了改变。

3月21日，祥生控股（02599.HK）公告，其2亿美元优先票据项下1200万美元的利息，宽限期已届满，而祥生控股并未于届满前支付利息。

对于违约企业而言，快速将资金回笼，偿还债务或才是头等大事。