冷暖叠加下的昆明楼市 并不是单纯的“好”或“不好”

【编者按】2022年3月以来，政策暖风频吹，地方松绑城市超过70个，为楼市复苏埋下伏笔。然而，新一轮新冠疫情突袭，让楼市再度笼罩上一层阴霾。预期中的“小阳春”有没有失约？暖风与阴霾并行叠加之下，各地的楼市真实状况究竟如何？

搜狐焦点《风起百城》系列报道，全面盘点各地当下楼市真相。本文为昆明篇。

出品 | 搜狐焦点昆明站

正如近期昆明冷暖交织的天气，当前的楼市也如硬币的两面，具有明显的双重特质。

首先是售楼部人气的冷热不均。

3月以来，大环境下的政策利好和复苏信号持续释放，昆明虽没有像其他城市一般有“重磅”政策出台，但从售楼部人气、到访也可寻到市场回暖的“蛛丝马迹”。

尤其近期不少项目借“小阳春”推出优惠促销活动，吸引了不少到访和成交，一派热闹景象。

部分项目售楼部人气高涨

相对地，几家欢喜就有几家愁。目前市场上也有不少项目售楼部门可罗雀，即便新盘也是如此。更令人唏嘘的，是开年以来持续出现的停工楼盘，只有维权业主不间断“光顾”。

其次是涨价与促销交织上演。

楼市预期改善，利好的除了购房者，还有开发商。对开发商来说，借势涨价回调或降价促销，本质都是为提振市场信心与去库存回款。

自3月底，不少项目就释放了4月即将涨价或收回折扣/优惠的信息，营造购房窗口期下“时不我待”的紧张感。

4月多个楼盘宣称涨价

气氛到位之后，卖房才是正经事。抓住房贷首付和利率双降的时机，近期众多项目又开始了新一轮促销，以优惠价格、成交好礼等刺激成交，主城住宅单价低至6988元/㎡，即使近期面市的新盘，也亮出了让市场惊讶的“亏本价”。

对于当前的购房者尤其是刚需人群来说，降价促销确实令人心动，但市场预期仍是好坏参半，尤其疫情反复，不少客户还是以观望为主。

近期网友向血拼姐咨询的问题多集中在“能否按时交付”“是不是买房好时机”“低价折扣房源可否入手”“房价走势”等方面，对楼市的信心仍未完全恢复；而部分置业顾问也表示，虽然到访人气有所提升，但客户实际成交意愿相对还是较弱。

营销面的数据和表现或许有粉饰、噱头的嫌疑，成交数据或许更能展现真实的楼市现状。

销售端，昆明克而瑞数据显示，一季度昆明商品住宅价格为13731元/㎡，环比、同比均下跌，供求相较上一季度下跌，同比去年一季度也显示不足。供求达近三年次低点，供求比0.84，市场以去存为主。

图源昆明克而瑞

季度数据显示平淡，但单月来看，3月供求环比均有上扬，市场成交逐渐好转，价格虽有趋势性下滑但变化幅度不大。

图源昆明房协

一季度为传统淡季，市场信心不足叠加疫情影响，客户对价格、配套及房企实力等各方面因素考核更加严格，开发商推盘节奏持续放缓，新盘入市积极性不高，仅有的3个开盘项目，去化也并不理想。

图源昆明克而瑞

投资端，一季度土地市场表现仍相对谨慎。主城土地供应达近三年低谷，成交与2019、2020年有明显差距，但较去年下半年有所回升。

房企投资情绪不高，进而影响到新盘供应减少，2022年一季度昆明新增项目仅凤起兰庭（绿城）、柳岸晓风（绿城&德润）已有案名信息，云南建投1月拿下的岗头村地块目前暂无动静。

从数据可以看出，楼市回暖但仍处于低谷，销量回升但购买信心尚不足，昆明楼市的真实现状并非简单的好与不好可以概括。

当前市场元气虽未完全恢复，但市场大环境仍是企稳回升为主旋律，预计后续将会有更明显的转变。

对购房者来说，目前买房政策利好较多，相对来说房贷压力要小不少，刚需客群若有合适选择，不失为上车好时机；至于投资，以目前的市场情况来说并不适合，还是以自住为主。

对于特价促销，既不必过于兴奋，也不至于过分怀疑，在促销项目中也有口碑、品质都不错的楼盘。需要注意的是，在行业洗牌加剧的情况下，已浮出不少问题房企和项目，在购房过程中需要更加仔细地甄别判断，避免入坑。

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这年头，昆明的“次新房”更香？

于房企而言，资金压力短期难以缓解，整体依然以现金流、生存为主要命题，这也解释了为何目前越来越多项目推出特价房。

房企大洗牌对于市场短期来说可能不是一件好事，但长远来看这是一条必经之路，经历这一轮调整之后或许市场才能真正进入产品驱动时代。

此外，昆明近期发布了《“十四五”房地产业发展规划（公众征求意见稿）》，当中提出，将坚持以住房供给侧结构性改革为主线，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。这意味着未来将有更多保障性住房可以选择，对于刚需客群莱说是一大利好。以去年入市的青年说·悦领域、清河居·花栖里为例，都具有保障性住房性质，作为商品房入市交易，预计年内或还将有这样的项目亮相。

按照规划目标，“十四五”期间昆明在房地产开发投资、住房保障、居住配套提升、老旧小区改造等方面都将有较大提升，这也将进一步促进楼市健康发展，营造更高的居住环境。

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