布局多赛道，6年“绿档”的金地集团加仓高能级城市

自3月“房企年报季”大考拉开序幕以来，增收不增利成为普遍现象。

4月24日晚间，金地集团（600383.SH）发布的2021年年报数据显示，报告期内，金地集团营收992.32亿元，同比上升18.16%；归属于上市公司股东的净利润94.09亿元，同比减少9.5%；毛利率21.18%，较2020年的32.86%下降了11.68个百分点。

至于增收不增利的原因，在业绩发布会上，金地集团高级副总裁兼财务负责人韦传军在业绩说明会上解释道，利润下滑主要是因为行业下行，进行了15.2亿元的减值计提，同时还有疫情影响交付结转的影响。

不再唯规模论

同花顺iFinD数据显示，A股目前已公布业绩的72家房企中，金地集团的营收排在第6位，而归母净利润位列第5。作为“招保万金”之一的金地集团，历经今年的调整期，终于有望再次回归第一梯队。

另一方面，金地集团2021年的销售数据亦颇为亮眼，是为数不多完成了销售目标的房企之一。在2020年的业绩发布会上，金地集团高管曾表示，要在2021年争取实现合约销售金额2800亿元的目标。彼时，按15%的增速来看，与2020年实际增速基本持平，增速在TOP20中保持中位。

年报数据显示，2021年全年，金地集团全年实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%，实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%。可以说，金地集团是压线完成了销售目标。毕竟未完成销售目标的房企，不在少数。据中房网不完全统计，在监测的55家房企中，仅10家房企完成了2021年全年销售任务，其余45家房企均未达标。而2020年同期，完成年度销售任务的企业数量多达37家。

可以料见，随着房地产行业逐渐走出“高周转、高杠杆”的发展模式，行业增速放缓已成必然，规模追求也不再是房企的首要目标。

金地集团董事长凌克直接表示，2022年的销售，在规模上，不“唯规模发展论”，而是更加看中销售规模与利润总额的平衡发展。“2022年，金地集团新开工计划根据市场情况‘以销定产’，全年可售资源与2021年基本持平。凌克称，“公司将动态监控市场变化情况，根据经营需要，及时做好开工调度。”

加强一线城市拿地力度

销售目标的顺利完成也得益于金地集团长期坚持的城市深耕策略。“核心城市市场份额的不断提升，为金地销售业绩持续稳定增长提供了保障。”金地集团方面表示。

不过，从土地储备来看，去年金地集团表现较为谨慎，总投资额1309亿元，投资地块111宗地块，权益金额约为523亿元。新增土地储备1636万平方米，其中权益储备约648万平方米。在一、二线城市投资占比65%，一线城市投资占比提升34%。

金地集团称，未来将加强在上海、北京、深圳的投资力度，并进一步控制到三四线城市的投资下沉。“公司将进一步调整销售结构，2022年一季度在一线城市销售占比达到44%，二线城市占比32%，三四线城市销售占比只有24%。并且三、四线城市也以长三角、珠三角城市群为主。”金地集团总裁黄俊灿补充道。

而财务稳健则是金地集团敢于逆市扩张的底气。金地集团的年报显示，2021年，金地集团的资产负债率为76.19%，剔除预收款项后，实际资产负债率为67.6%，净负债率为55.2%。至于“三道红线”指标，金地已是连续6年保持在“绿档”。

现金流方面，年报数据显示，2021年，金地集团实现经营性现金净流入94亿元，持有货币资金余额648亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达1.4倍。同时，截止报告期末，金地集团的债务融资余额为1256亿元，债务融资加权平均成本进一步下降至4.56%，相比上一年降低了18个百分点。

值得一提的是，对于金地集团这家民营房企，国际评级机构标准普尔、穆迪难得维持了分别为BB、Ba2的长期信用评级。

暂无上市时间表的物业板块

当房地产行业进入深度调整周期，被当作房企第二增值赛道的物业板块也愈发令人期待。尤其是，自今年以来，万科、龙湖等头部房企纷纷递交物业招股书，金地物业的上市进程受到不少关注。

对此， 金地集团董事、高级副总裁兼董事会秘书徐家俊在业绩说明会上表示，“目前金地智慧服务还没有明确的上市时间表，未来会选择符合投资者利益的合适时机”。

虽上市进程轨迹尚不明确，但金地集团的物业板块一直在持续发力中。据悉，2021年，金地物业更名为金地智慧服务，其营收和在管面积都稳在步增加。截止2021年年底，金地智慧服务的合约管理面积3.3亿平方米，较2020年的2.7亿元增长22.2%，其中外拓占比达71%；2021年，金地智慧服务的营收52.8亿元，同比增长29.3%。

另一方面，金地集团表示，在地产主营业务取得稳健增长的同时，金地的持有型物业运营也逐见成效。截至2021年末，金地旗下在运营的持有型项目已达到了28个，涵盖了购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型，累积租金面积约244万平米，同比增长37.5%。“在租金收入方面，则同比增长52%达到了20.7亿元，有望成为金地未来新的利润增长点。”金地集团指出。

凌克亦表示，公司将适度提高持有型物业规模，在住宅销售放缓的情况下，维持销售额、利润和估值的稳定增长。