物企走向“分岔路” 国字头物企冲刺虎年第一股

作者丨王迪

出品丨焦点财经

国企及民企不同的发展境遇，在物业这一领域也走出了“分叉路”。

继中南服务、中梁佰悦遭“卖身”放弃上市之后，于2月6日正式通过港交所聆讯的金茂服务，IPO募资“吸金”闸门开启。作为在“寒冬”中首个逆势成功过会的物企，金茂服务备受关注。

2月25日，金茂服务发布公告，拟全球发售1.01亿股股份，其中香港发售1014万股，国际发售9126万股。每股发售价7.52港元-8.14港元，预计募资不超过8.23亿港元，将于2022年3月10日上午9时起开始买卖。

值得一提的是，中化与平安人寿成为其股东。基石投资者Keltic、康力电梯、广东科顺、富汇资本及千合基金认购合计总金额约6.46亿元的发售股份。

事实上，2021年物企资本市场渐趋回归理性，上市阈值有所提升，试图简单以上市实现物业圈钱的路径已经走不通。对于民企而言，实力成为资本考验的绝对通途，而拥有“大树”好乘凉的央国企背书红利愈发明显。

同样是二次交表通过聆讯，中南服务、中梁佰悦，因分别被卖华润万象生活、碧桂园服务而放弃上市实属无可奈何，但是，祥生活服务在通过聆讯同样暂缓上市，IPO路途也尽显曲折。

在物企IPO“闯关”难度升级之时，“国字头”物企金茂服务又将迎来何种际遇？

“此前，几家民营物企暂缓上市的原因是认购不足，没人买，加上物业档次及效益问题导致暂缓或放弃上市。金茂物业定位高端物业，物业费高，相对来说价值也高。加上央企的背书，上市估值还是值得期待的。”有业内专家对焦点财经表示。

IPO趋向分化

“通过聆讯又撤销上市，可能是因为市况不好，在面临无法达到募资计划与预定的发行价格时暂缓上市的措施。但是是否暂缓上市，一方面与市况有关，另一方面也与企业本身上市压力与迫切性有关。”

对于此前中国物企放弃上市，IPG中国首席经济学家柏文喜认为，在当前美联储连续加息预期强烈的情况下，港股市场的流动性必然会受到影响，因此，目前可能并不是上市和招股的好时机。至于金茂服务会不会临时终止和撤回上市申请，可能还要看未来金茂服务路演和询盘情况。

除了存在认购不足的潜在风险，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则指出了另外一个潜在的可能性：因为SFC怀疑上市的配售人都是同一班人，违反上市的规则，即围飞。所谓‘围飞’活动，是指新股上市时,股票集中由少数“自己人”或“人头户”认购。香港证监会一直在打击新股“围飞”活动。

焦点财经通过对2021年到2022年2月25日递交招股书的物企进行梳理发现，民企物业公司谋求上市占据主导地位，众安智慧生活服务、鲁商生活服务、力高健康生活、东原仁知服务、明宇商服、迪赛基业、融信服务都是失效之后二次递交招股书，大湾区文旅目前已经是第四次递交招股书，雅城更是在第二次递交失效之后决定不再提交。

德商产投服务是少有实现上市，并迎来股价高开4.5%的民营物企，去年实现上市的融信服务是二次递表，而上市首日股价也遭遇破发。

事实上，相对于地产行业多家房企营收遭遇“滑铁卢”相比，物企的发展还存有较大发展空间。即便目前港股市场，物业股的估值已出现了整体回调，但依然远远高于房企的整体估值。

另外，物业板块估值也出现了较大的内部分化，一些行业龙头企业以及商办物业占比较高的企业估值呈走高之势。所以，今年谋求上市的金茂服务、万物云及龙湖智创生活受到了业内的广泛关注，龙湖智创生活已经递交招股书，而万物云还没有递交。

“就估值而言，与金茂服务具有一定可比性的企业是华润置地旗下的万象生活。主要是因为两者的在管面积构成中都有比较大的商办占比，这一更加市场化的细分市场可以支持企业获得较高的估值。金茂服务招股书显示，除了传统住宅物业，写字楼等商管物业和城市运营服务同样是集团的发展重点。与此同时，两家公司的业务基本都分布在一二线城市。”

据柏文喜分析称，自上市以来华润万象生活的估值一直处于上市物企的前列，即便在近期行业的普遍性下跌环境中，其估值仍旧在55倍PE以上。而与之相当的金茂服务，在央企托底的背景下，其上市后的估值或许不会太差。

高端物业如何差异化“吸金”？

金茂服务的定位是高端物业管理及城市运营服务提供商，主要聚焦于一二线城市的高端住宅、商业物业及写字楼。这或许为目前众多的物企市场打开了差异化的吸引力路径。

就规模而言，截至2021年9月30日，金茂服务在管总建筑面积约为2320万平方米。与此同时，截至2021年上半年，碧桂园服务合同管理面积为12.05亿平方米。截至2020年底，万物云在管面积为5.66亿平方米。截至2021年底最新数据，华润万象生活在管面积突破1.4亿平方米。截至2021年上半年，万达商管在管建筑面积达0.54亿平方米。

在此可以看出，从规模上说，金茂服务商属中型物企且，且超九成来自金茂集团，外拓能力尚需加强等物企通病同样成为金茂服务需要关注的重点。

数据显示，截至2021年9月30日，金茂服务来自第三方物业的合约及在管面积分别仅为440万平方米、310万平方米，占比占比分别为9.62%、13.36%。

从营收上来看，2018年-2020年，公司收入分别为人民币5.74亿元、7.88亿元及9.44亿元，毛利分别为1.15亿元、1.51亿元、2.35亿元。相对于此种规模面积，营收还是不错的，尽显高端物业的价值。

此外，就业务结构来看，金茂服务的业务范围涵盖社区生活服务、商业企业服务、城市运营服务等多元领域。金茂服务持续为不同类型的客户提供物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。金茂服务积极打造“品质”“智慧”“共生”三大核心 IP。

事实上，物企的发展在于营收规模和盈利能力的成长性，也体现管理与业务的创新能力方面。对于金茂服务未来的发展，相关专家认为，目前对金茂物业的未来是相对看好和相对乐观。

但金茂服务整体规模不大，且毛利率较低，物管费用高，所以尽管有较高的业绩增长，上市之后仍需要提高自身能力，以避免带给投资者一定的忧虑。