二月深圳房地产市场报告｜网签平稳 推盘量下降

观点指数 日前，深圳市规划和自然资源局公布了最新的存量住宅用地信息。截至2021年12月31日，深圳全市存量住宅项目共有537个，其中普通商品房356个，龙岗区、光明区和宝安区存量住宅项目数量均超过80个，而罗湖区、大鹏新区和盐田区项目数量不足30个。

接着，深圳市住房和建设局公示了深圳市2022年一季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目。

两则公告显示新的一年已经开始，但市场迎接新周期的热情似乎不高。

一方面，深圳今年一季度计划入市商品住宅项目12个，涉及6个区，预计供应房源面积66.24万平方米，同比减少29.4%；而去年同期计划入市商品住宅项目21个，涉及9个区。

另一方面，1月深圳全市新建商品住宅成交为3572套，成交面积39.05万平方米，同比减少52.05%，环比微升4%。

新年开局无惊无喜，或为今年深圳楼市奠定"平稳"的基调。

多区规划释放产业用地

春节后的第一个工作日，深圳坪山区召开了高质量推动城市建设工作大会，提出2022-2024年，推动12个统筹片区内70个更新项目的实施。同时，推动实施总面积近10平方公里的"7+11"土地整备项目，释放5个平方公里级的产业空间。

据了解，坪山高新区是深圳产业空间储备最大、集中连片区域最多的区域之一，规划面积达51.6平方公里，可直接利用的产业用地达2.74平方公里，未来可开发潜力的产业用地达17.2平方公里，将聚焦生物医药、集成电路、智能网联汽车以及新能源汽车四大主导产业。

无独有偶，1月初光明区发布《光明区连片产业空间攻坚实施方案》指出，力争到2025年释放连片产业用地（含政府储备用地、社区留用土地等开发建设用地）265公顷。

光明区开发的13个连片产业空间分为北部、中部、南部三个集群，北部集群为环大科学装置产业带，包含新湖街道云谷片区、耙塘片区，公明街道李松蓢片区、上村莲塘片区等4个片区。

中部集群为产城融合发展带，包括凤凰街道13号线车辆段片区，马田街道椿生厂片区、薯田埔片区、合水口片区，公明街道下村片区等5个片区。

南部集群为科学城产业转化带，包括玉塘街道长圳茅洲河片区、长圳片区、田寮片区、田寮玉律片区等4个片区。

近期将重点攻坚凤凰街道13号线车辆段片区、马田街道薯田埔片区、玉塘街道长圳茅洲河片区、玉塘街道长圳片区及公明街道上村莲塘片区，力争2022年底全部收储应移交政府的产业用地。

平安落子南山养老，白石洲旧改公布命名

据观点指数监测，1月至今深圳共成交3宗非住用地，均为底价成交的产业引入地块，其中医疗卫生用地、商业用地和工业用地各一宗；另外，亦有2宗地块挂牌。

平安保险竞得位于南山区招商街道的医疗卫生用地，根据出让公告，该地块将建设康复医疗中心，总建筑面积达到56905平方米，该项目将是平安康养品牌臻颐年的首个落地项目。

早在2012年，平安集团便推出了新型养生养老综合服务社区，而臻颐年养老社区是平安在2021年推出的高端综合康养社区。

从平安的首个项目落点深圳南山可以预测，平安臻颐年或将布局于一二线城市核心城区。

年初土地市场交易较为平淡，但城市更新方面却是消息不断。

其中，2项目发布实施主体公示，分别为公明街道鸿大新城城市更新项目和龙华街道龙华商业中心城市更新单元南一片区，前者确认伟城地产为其实施主体，后者则确认深圳市亿年投资有限公司为实施主体。

另外，绿景发布公告称，白石洲城市更新项目一期01-08地块项目命名为"绿景白石洲璟庭"。绿景在2016年获得该项目开发权，一期01-08地块于2021年8月取得建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。

白石洲曾是深圳最大的城中村之一，总面积7.4平方公里，改造计划分四期实施，周期估计是6-8年，分为23个地块执行，而一期项目地处整个白石洲项目的中部，规划住宅有15.7万平方米，商务公寓10.7万平方米，预计最快可在2022年底正式入市。

一手住宅供应低迷，网签维持平稳

由于2021年末较多项目开盘，消耗了一定的库存，加之市场整体热度较低，1月深圳新房供应十分低迷，而网签情况相对而言比较稳定。

根据深圳市房地产信息平台数据，1月深圳新建商品住宅网签3572套，环比下降2.5%；网签面积39.05万平方米，环比上升4%，同比下降52.1%。网签面积前三位的区域依次是罗湖区、宝安区和龙岗区。

数据来源：观点指数整理

二手商品住宅成交创新低，1月网签仅1557套，环比下降25%；网签面积14.73万平方米，环比下降24.5%，同比下降75%。

据观点指数监测，1月深圳全市新批预售商品住房项目5个，批售套数909套，新批供应面积10.61万平方米，出现较大幅度下降。

由于1月新批准预售面积大幅跳水，深圳新建商品住宅去化周期缩短。

截至1月末，深圳全市新建商品住房库存面积268.6万平方米，库存套数26172套，去化周期为5.3个月，较12月缩短了0.6个月。

预售项目减少，佳兆业取证即备案

项目方面，1月新批准预售住宅项目仅有5个，其中2个于月内上线购房意向登记系统，分别为光明区的星河天地华邸和福田区的富通九曜公馆。

从意向登记情况来看，星河天地华邸热度较高，本次推出约248套86至105平方米的单位，有240批客户成功登记，认筹率达到96.8%，去化约6成。

该项目是星河天地的五期，上一期于2021年9月开盘，是当时备受追捧的项目之一，均价为5.17万元/平方米，而五期备案价格为5.19万元/平方米，与去年持平。

富通九曜公馆属于富通新光联合制药厂城市更新项目，分为富通九曜公馆和富通上舍两个项目。此次开盘的富通九曜公馆是高达59层的超高层建筑，备案均价为10.9万元，较富通上舍项目均价更低，推出283套住宅单位，认筹率为37%。

相对于福田区的其他项目，该项目关注度较低，原因之一是区位优势不明显，介于福田CBD和香蜜湖之间，而目前福田CBD和香蜜湖板亦有不少在售或待售项目；另一方面，价格没有优势，项目周边有不少住宅小区分布，居住氛围浓厚，附近楼龄稍老的小区二手房价格约5-8万元/平方米。

另外，尚未开盘的佳兆业云望府，从获批开始130套住宅房源便处于"已备案"状态，引发关注。

据了解，这批房源显示已备案是由于龙岗区住建局对该项目进行了实际性的销售监管，项目收入将缴入资金监管账户，确保项目资金专款专用。

无独有偶，由于项目开发企业出现理财产品违约、债务危机等问题，位于坪山的"恒大城"项目亦受到专项监管，出现了"取证即备案"的情况。

项目专项监管可以一定程度上减少购房者的担忧，但项目本身的居住价值才是项目的"试金石"。