政策释放积极信号 项目申报范围不断拓宽 公募REITs有望加速扩容

在“中国基础设施公募REITS上市元年”的年末，公募REITs市场消息不断。

2021年12月30日，鹏华深圳能源(行情000027,诊股)清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“鹏华深圳能源REIT”）正式在深交所申报，成为2021年上报交易所的第15只公募REITs，同时也是2021年7月国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“958号文”）扩大试点行业范围后，国内申报的首单清洁能源REITs项目；次日，国家发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确七方面要求，为进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作再做部署。

当前，我国基础设施公募REITs处于试点阶段。中金公司(行情601995,诊股)投资银行部固定收益组负责人、董事总经理慈颜谊在接受《金融时报》记者采访时表示，展望2022年，公募REITs在保障性租赁住房、数据中心等新资产领域，将逐步打开试点。同时，在政策发力下，所得税、国资产权转让等制度安排或将明晰，项目审核机制也将逐步优化，扩募探索有望起步。但推进国内公募REITs市场建设行稳致远，还需凝聚各方共识。

公募REITs项目库持续扩容

据深交所官网2021年12月30日披露，鹏华深圳能源REIT已正式在深交所申报，证监会于同日接收项目材料。公开信息显示，该基础设施项目类型为发电项目，主要原始权益人为深圳能源集团，基金管理人为鹏华基金，专项计划管理人为国信证券(行情002736,诊股)，托管人为招商银行(行情600036,诊股)。根据初步评估结果，项目底层资产估值约为34.89亿元，最终发行价基于资产估值和网下询价结果而定。募集资金将用于公司新建的清洁能源项目。

2021年7月，国家发改委发布958号文，新增清洁能源等能源基础设施、停车场项目、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产和5A级旅游景区等旅游基础设施为试点行业。鹏华深圳能源REIT便是在基础资产范围扩容后申报的首单清洁能源REITs项目。

在信保基金REITs平台总经理李文峥看来，在清洁能源领域发展基础设施REITs，有助于盘活存量资产，筹集清洁能源新项目资本金，也有助于形成“投、融、管、退”闭环，加快资金周转，调动各方面投资这一领域的积极性，为如期实现碳达峰、碳中和目标提供有力支撑。同时，新项目稳定运营一段时间后，也可起到示范效应，有利于为基础设施REITs提供更多优质的发行标的和底层资产。

除鹏华深圳能源REIT外，目前还有3只已上报公募REITs产品等待审核。其中，华夏基金于2021年11月上报的华夏中国交建(行情601800,诊股)高速公路封闭式基础设施证券投资基金，近日收到上交所反馈意见。

与此同时，还有众多上市公司、基金公司在积极筹备申报公募REITs。以哈投股份(行情600864,诊股)为例，2021年12月中旬，哈投股份曾公告称，其供热市政基础设施项目已被纳入公募REITs试点范围，公司初步拟选取供热业务相关资产及权益作为公募REITs底层资产，进行基础设施公募REITs的申报发行工作。

11只产品上市后表现亮眼

截至2021年底，11只已上市的公募REITs在二级市场均取得良好表现，平均涨幅达25.5%。慈颜谊表示，11单基础设施REITs上市后，在二级市场表现良好，换手率偏高于海外，原因在于，一方面，试点项目优中选优、基本面扎实，运营管理人普遍为行业龙头、信誉度高；另一方面，项目供给偏少，具备稀缺性。长期来看，基础设施REITs价格应当收敛于底层资产估值中枢。

粤开证券研究院首席市场分析师李兴也表示，从首批公募REITs产品的换手率和振幅来看，在经历前期交投活跃之后，换手率逐步趋于平稳，振幅逐步降低。随着未来市场规模及产品种类的增加以及投资者认知程度的提升，预计公募REITs的交投活跃度将回归正常水平。

此外，中航首钢绿能REIT、中金普洛斯REIT、博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT已先后发布分红公告。截至目前，已有3只完成了首次分红。在业内人士看来，REITs底层资产现金流需要“应分尽分”，这是其权益估值、交易定价的核心逻辑，公募REITs通过分红让投资者落袋为安，进一步坚定了投资者对REITs长期投资的信心。

“基础设施公募REITs为我国基建行业提供了融资新渠道，也为投资者提供了新型投资工具。”川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳表示，长期来看，我国基础设施公募REITs发展空间较大，预计随着发行规模的不断扩张，将吸引更多投资者进入。

稳中有进推进试点工作

2021年12月31日，国家发改委发布《通知》，明确进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资产，形成投资良性循环。

在存量项目管理方面，《通知》明确，对已发行的基础设施REITs项目，要加强回收资金使用情况的跟踪监督，定期调度回收资金是否及时使用、是否投入到原始权益人承诺的新项目建设以及使用方式是否为资本金注入等情况，督导项目原始权益人切实履行承诺。

在扩大增量上，《通知》提出对各类申报项目，没有名额限制、地域区别，只要符合条件、质量过硬即可申报推荐。在粤开证券研究院副院长、首席宏观研究员罗志恒看来，对项目申报的条件，重“质量”、轻“地域”有两重含义。一方面，体现项目申报公平公正，要求各地在申报时对央企、地方国企、民企等企业一视同仁，对本地和外埠企业公平对待；另一方面，回归市场化融资的本源。基础设施REITs作为一种市场化融资手段，项目质量决定了投资收益率，决定了其对投资者的吸引力。

李兴表示，未来将有更多企业参与到公募REITs市场，特别是具备专业产业园区运营经验的企业，有望成为未来公募REITs发行的主要参与者。公募REITs有望进一步完善地方国有资产投融资体系，为社会资本提供更加多样灵活的退出方式。

特别值得一提的是，随着958号文将保障性租赁住房纳入到基础设施公募REITs试点范围，近期，上海、合肥、石家庄等地接连出台支持发展保障性租赁住房REITs相关政策。

业内专家表示，发展保障性租赁住房REITs，有助于广泛引入社会资本、扩大市场整体供给、提供长期稳定资金支持、提升项目运营水平和租住品质，对保障性租赁住房乃至基础设施的建设和发展都有重要意义。