十大关键词复盘2021中国房地产

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

一、集中供地

2021年房企拿地节奏大改，22城集中供地，第一批次较为火热，竞争十分激烈，溢价率高企；第二批次明显降温，等效流拍率达 32%，民营企业参与积极性不高，多以央企、国企、城投公司托底为主；第三次批次中，国企的身影也在减少，更多是城投公司在托底。

点评：底价或低溢价率成交为主流，预计明年房企拿地意愿仍然依赖于融资环境和销售回款情况。

二、违约暴雷

今年尤其是下半年以来，多家中大型房企陷入流动性危机，7月份蓝光发展、协信、实地债务或商票违约，阳光100 到期债券8月未能支付，恒大9 月爆发理财兑付危机，花样年和当代置业在10 月出现债务违约，奥园、佳兆业危机也在11 月爆发，房地产信托机构也相继踩雷。

点评：本轮暴雷房企大多是民企，2022年上半年是偿债高峰期，不排除还会有民营房企出现公开债务违约的可能性。

三、房地产税

2021年5月财政部、税务总局、住建部等主管部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者的意见；进入10月，习总书记在《求是》杂志上发表《扎实推动共同富裕》，文章指出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。

10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为 5 年。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

点评：深入试点阶段，房地产税立法与试点双轨并行。

四、城市更新

“城市更新”在2021年首次写入政府工作报告。“十四五”规划和 2035 年远景目标纲要也提出，“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升”。

北京、深圳、广州、中山、上海、重庆、福州、辽宁等地相继出台法规条例。为进一步加快城市更新的发展步伐，11月5日，住建部办公厅决定在21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。越来越多房企加大布局城市更新赛道，目前已有80%的百强房企参与城市更新改造，且有超50%的房企达到百万平方米以上的规模。

点评：随着房地产行业进入存量市场，城市更新赛道成为更多房企的选择，既是机遇也是挑战。

五、收并购

受房企信用危机波及，物管行业整合加速，仅在7-10月并购金额已经超过160 亿元，超过了2020 年全年并购总金额。全年“大鱼吃大鱼”现象频发，如碧桂园服务对富力物业、蓝光嘉宝、彩生活旗下邻里乐的并购。

近期，央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，明确稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

点评：行业加速出清，除盘活出险房企流动性外，优质房企、物企优势有望进一步扩大。

六、销售承压

2021年房地产销售可以用“冰火两重天”来形容，上半年销售热度持续处于高位，下半年急转直下，从 7 月开始进入负增长区间，形成“尖锥”走势，7月-10月销售面积和销售金额持续 四个月单月同比下滑，11 月降幅进一步扩大，逾八成百强房企单月业绩同比降低，其中超半数房企同比降幅大于 30%。

点评：2021年新开工缩量，预计对2022年推货量以及销售形成一定压制，预计信贷领域的相对宽松会对地产销售形成一定支撑，预计2022年房地产销售呈现前低后高的趋势。

七、裁员

今年以来，不少房企陷入流动性危机，企业困难需要压缩成本，组织架构调整和区域合并时有发生，停薪留职、调岗、裁员交替上演，恒大降薪、停薪和缓发工资，阳光城投资人员转销售岗，中骏、中南和俊发等企业架构调整优化人员，以及宝能停缴医社保和停薪、蓝光裁员等，一大批地产人被动或主动离职。

点评：调整心态，做好职业规划，精进自己的能力，准备迎接下一站。

八、公募REITS

6 月21 日，首批9 支公募REITs正式落地；进入12月，第二批华夏越秀高速REITs、建信中关村产业园REITs也相继上市交易，两批次产品主要投向基础设施项目，包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等。

7月2日，公募REITs 试点范围扩容，拓展至能源基础设施类项目、停车场类项目和保障性租赁住房类项目等领域，同时非试点范围删除“公寓、住宅”表述。

点评：保障性住房及REITs 试点的有序推进利于房企探索 “地产+”赛道，在有限的资金条件下盘活更多存量资产、促进房地产市场健康发展；同时有助于重塑房地产及REITs 二级市场估值，对整体房地产市场起正面导向作用。商业地产公募REITs也看到希望。

九、预售资金监管

6 月以来，由于恒大、富力、花样年等事件发酵，出于对交房风险的担忧，多个城市加强对商品房预售资金的监管，昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、潍坊等多地密集出台预售制相关政策，石家庄将预售许可条件直接提高到主体结构封顶，浙江省、青岛市开始严格执行封顶才能发放按揭贷款的政策。

点评：房企通过预售获得的资金理论上对应未来需要履行的交房义务，因此根据房地产项目工程进度对预售资金实施监管，一方面是对购房者权益的保障，另一方面也是对房企合理使用资金的规范。

十、融资回暖

三道红线和房地产贷款集中度管理的双压下，房企2021年资金链紧绷，再加之下半年销售下行，回款放缓，流动性愈发紧张。

10 月以来高层不断发声，需求端对首套房、改善性住房的按揭需求重点支持，供给端合理发放房地产开发贷、并购贷，支持房地产企业合理正常融资，房企发债环境明显好转，超短融、私募债、一般公司债、中票融资额度逐月呈上升趋势，个人按揭贷款放款额度明显上升。

点评：在央行货币政策边际宽松和“两维护”背景下，预计自住需求的按揭贷款将基本得到保证，同时在“保交房”政策稳定下，房企融资环境将有所改善，但在销售下滑和银行端开发贷款总体偏紧的背景下，企业资金仍将维持紧平衡。