明年1月房企美元债迎偿债小高峰，票面利率超10%的房企违约风险大

近几年，国内融资渠道不断收紧，具有低成本、高效率特性的美元债一度被视为房企融资的“救命稻草”。今年以来，当代置业、蓝光发展(行情600466,诊股)、花样年控股、阳光100中国等房企接二连三出现债务违约，且集中高发地正是美元债。不难看出，昔日“救命稻草”正在成为房企负担，甚至变成“压死骆驼的最后一根稻草”。

12月6日，阳光100中国发布公告，一笔本息约1.79亿美元的票据于12月5日到期，但因受宏观经济环境及房地产行业等多个因素的不利影响导致的流动性问题，无法偿还、发生违约。这是阳光100中国自今年8月债务违约后发生的第二笔票据违约。

而《红周刊》梳理发现，除了阳光100中国，今年以来，当代置业、蓝光发展、花样年控股等房企接二连三出现债务违约，而且美元债是高发区。境外债违约房企存在一大共性，那就是不同于美元债以往的低成本特征，上述房企融资成本较高，美元债票面利率一度冲至10%甚至更高水平。业内人士认为，美元债融资成本超10%存在一定危险性，即便是当下暂未出现债务违约的房企，票面利率超过10%同样值得关注。

阳光100中国债券再违约

持续性违约风险需警惕

今年以来，当代置业、蓝光发展、花样年控股、阳光100中国等多家房企出现债务违约，且违约票据主要集中在美元债市场。首次债务违约已经暴露出上述房企的资金链问题，值得注意的是，如自救不及时、或自救成效不达预期，违约房企仍然可能重蹈覆辙，存在持续性违约风险。

《红周刊》梳理发现，目前，禹洲集团、花样年等违约房企的境外债续存规模不小，以1美元等于6.35人民币的汇率比例进行换算，境外债续存规模超百亿元的违约房企共有7家，其中，禹洲集团续存规模379.83亿元、花样年续存规模210.88亿元。

对比上述房企在2021年中期的有息负债规模可以发现、禹洲集团、花样年控股等房企的境外债在有息负债中占比较高。此外，《红周刊》还发现，花样年控股、禹洲集团等房企将于一年内到期的境外债规模同样不小，依次为85.73亿元（13.5亿美元）、60.96亿元（9.6亿美元）。

申万宏源(行情000166,诊股)研究报告指出，“美元债占有息负债比重较高的主体和美元债短期化比较明显的主体面临较大的境外债到期再融资压力”。也就是说，上述房企后续的境外债到期再融资压力较大。

值得关注的是，花样年控股和禹洲集团都有境外债券即将到期兑付。《红周刊》记者根据Wind数据汇总发现，花样年控股将于12月17日、12月18日两日偿还4.5亿美元境外债；而禹洲集团则将于明年1月迎来8.4亿美元的到期债务偿还。

为了偿还债务，花样年控股也在加速自己的“回血”速度。据媒体报道，今年11月末，花样年控股已转让旗下宁波鸣翠东著项目。对此，花样年表示，这有助于为公司减债、减轻偿付压力。

票面利率10%或者更高的

房企违约风险较大

《红周刊》记者梳理违约房企相关数据发现，不同于以往美元债的低成本特性，违约房企后期发债的票面利率逐渐“水涨船高”，绝大多数出现美元债违约的房企都出现了票面利率高达10%的共性特征，美元债的低成本优势逐渐转化成为房企的融资成本压力。

那么为何房企的境外债融资成本会出现两极分化，部分房企境外债融资成本仍然维持较低水平；部分房企融资成本却不断升高？

某头部房企内部人士向《红周刊》记者介绍，一般来说，房企融资票面利率的多少和企业规模大小、信用评级、银行授信等多因素关系密切。中原地产首席分析师张大伟也向《红周刊》记者表示，大部分高利率的都是中小房企或负债率高的房企。所以我们可以看到，爆雷的基本上也都是票面利率在10%以上的房企。

此外，一位不愿具名的固收分析师还告诉《红周刊》记者，（房企美元债）收益率的上升一般意味着债券价格下跌，市场在抛售，信用资质和流动性都出现问题。

上述分析师还指出，房企美元债票面利率达到10%甚至更高水平，一方面受房地产政策和市场影响；另一方面，虽然也不排除个别被错杀的主体，但主要还是资质较弱的房企被市场砸盘所导致的。

而票面利率过高的风险，不光在违约房企中已经显现，同样还暗藏在未爆雷的规模房企中。《红周刊》记者梳理发现，富力地产、弘阳地产、新湖中宝(行情600208,诊股)、大发地产、力高集团、佳源国际控股、朗诗地产、上坤地产等多房企均存在境外债票面利率超10%的现象。

张大伟认为，相比其他融资成本较低的房企，票面利率超10%的房企存在更大的债务违约风险。而实际上，据其经验判断，“超过8%的都危险”。

值得一提的是，申万宏源研究报告指出，2022年是地产美元债到期高峰，2022年地产美元债到期金额折算为人民币约为3787亿元，较2021年大幅增长40%。分季度来看，2022年Q1-Q3均为地产美元债到期高峰，折算为人民币单季度到期规模约为1000亿元人民币。

偿债高峰进入倒计时，这也意味着，房企将迎来自己的资金链考验期。红周刊梳理发现，在票面利率超10%的较危险房企中，富力地产将于一年内到期的境外债规模为13.73亿美元，折合人民币87.19亿元，偿债压力较大。此外，正荣地产、新湖中宝的一年内到期境外债规模同样排名靠前，分别为10.71亿美元、6.75美元。

除此之外，《红周刊》记者还注意到，2022年1月，房企将迎来首个偿债小高峰，其中，富力地产待偿美元债7.25亿美元，占到了其近一年内待偿美元债比例的52.8%。除此之外，2022年1月，合生创展集团、大发地产也将分别面临5亿美元、2.8亿美元的偿债压力测试。

（本文已刊发于12月11日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）