IPO新股报告 | 京城佳业的胡同

观点指数 时隔3个月，在港交所物业企业招股书接连失效、数家物企IPO进程因被收购而中断的背景下，又一家物业公司顺利通过港交所聆讯，登陆资本市场。

北京京城佳业物业股份有限公司于2021年5月10日赴港递交了招股书，5个月后通过了交易所聆讯，11月10日正式挂牌交易。

目前在港交所排队等待上市的物企数量为18家，其中包括中南物业、中梁物业以及海伦堡物业等数家更早递表的物企，而京城佳业物业率先完成了IPO进程。

认购期间，京城佳业香港发售项获得了2.88倍认购，国际发售项下获1.41倍认购，发行市盈率约为17.8倍。

与今年往期上市的几家典型同规模物企相比，行业市场热情下降较为明显，但京城佳业自身成色仍有看点。

深耕京津冀的国资物企

京城佳业物业于2020年末才新近成立，由北京城建、北京住总集团以及北京天街集团共同出资，分别以城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业4家不同物业公司重组建立而成，并以该共同实体的形式登陆港股市场，实控人为北京城建集团。

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在这4家企业的物业资产注入后，京城佳业成为了一家业态较为丰富，立足于北京的综合性物业服务公司。而将“京城”二字直接列入公司名，也不难看出其地域部署战略：截至2020年5月31日，京城佳业约有89.4%的管理面积处于京津冀地区，具有较强的区位属性。

京城佳业物业目前管理的项目包括国家体育馆（鸟巢）、政府办公大楼以及国资控制的企业集团等；截至2021年5月31日，京城佳业还管理有6.4万平方米的胡同物业，管理面积占比达到20.9%。

胡同属北京独有的物业类型，根据京城佳业招股书介绍，其是最早进入胡同管理的物业服务商，目前未有其他已上市的物管企业有过专门布局。京城佳业物业占北京胡同物业管理市场的份额已超30%，且未来随政策走向的变化仍存在对应的市场机遇等待开发。

数据来源：企业招股书，观点指数整理

从基础成色来看，京城佳业物业截至2021年5月31日合约面积约为3230万平方米，其中已产生收益的项目面积为3050万平方米，将其管理面积与其他港股物企今年半年报的数据相比，处于32位，属偏下游位置，在规模上暂不能与主流物企相提并论。

增值服务方面，京城佳业2021年前5个月增值服务收入占总收入的比例为35.4%，其中来主要自开发商的非业主增值服务占比11.1%，社区增值服务的总收入占比为24.3%，整体比例较为均衡。

不过，在盈利上并未展现出社区增值服务通常的强盈利能力优势，社区增值服务的综合毛利率仅为18.2%，甚至低于基础物业管理25.1%的毛利率。原因不难推测，京城佳业物业的社区增值服务中包含有供热服务，由旗下供热子公司提供，占社区增值服务总收入的比例高达65.1%，在近年煤价持续走高和供暖价格受管制双重影响下，供暖利润率难免受到影响.

此外，与通常物企不同的是，京城佳业对关联方项目所收取的物业管理价格显著低于第三方项目。

2018年-2020年，京城佳业物业关联方项目物业管理费分别为2.1元、2.1元、2.2元/平方米/月，而第三方的物业管理费达到2.9元、2.8元、3.0元/平方米/月，这一情况与绝大多数物企正好相反，反映京城佳业或缺乏对关联方的溢价能力。

在招股书中，京城佳业对此解释，一是由于三方外拓项目多为新建成项目故而管理费较高；二是部分关联方项目类型特殊，多受政府价格管制。

保守扩张与成长未来

过去数年，组成京城佳业的几家物企在规模扩张速度上普遍趋于保守。2018年至2020年底，京城佳业几家组成物企总管理面积由2578万平方米增长到了2908万平方米，平均年化增速仅为6.2%。

截至2021年5月31日，在管面积与合约面积分别为3050万平方米与3230万平方米，合约在管比为1.06，这意味着未来短期缺乏足够的增长动力源，与物业管理行业近年来一直维持的高增长基调相悖，而这可能是多数国资背景物企的共同特性。

数据来源：企业招股书，观点指数整理

但如今重组并以共同实体赴港上市后，京城佳业物业的发展战略亦有可能产生倾斜或变化。通过收并购来实现规模扩张是目前物业服务行业最为主流和效率最高的方式，京城佳业物业在招股书中曾提及正寻求优质收购或投资目标，上市融得资金也能为收并购提供有效助力。

另外，京城佳业市场化拓展的实力也不容小觑，近年第三方项目的物业管理费接近3元/平方米/月，大幅高于行业与地区平均值。以实际数据来看，2018年、2019年以及2020年，京城佳业物业第三方外拓中标率均为100%。

在地产下行的背景下，背靠关联方的稳定性能为京城佳业提供有效支撑，针对地产开发商的信贷收紧也能为京城佳业物业提供更多收购标的，创造扩张机会。

在目前港股市场中，金融街物业与京城佳业物业背景类似，同为深耕京津冀地区的国资背景物企。但二者较为明显的差异是金融街物业的住宅项目占比仅为41.8%，管理项目中商业业态提供了较大的收入占比，而京城佳业管理的项目业态则以住宅及胡同为主，截至目前，金融街物业已跌破发行价40%以上，市盈率维持在10倍左右，而H股中小规模的物企PE也多在20倍以下。

总体来看，京城佳业包括成长性在内的各方面数据不能算优质，未来增长情况尚不明朗。在目前普遍以高增长为主旋律的物管行业中略显保守，不过其区位、业态以及背景的特殊性在H股市场仍存在一定优势。

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