新城控股:挖通利润之泉 | 激荡2021②

编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

2021年，地产行业跌宕起伏。尤其在三道红线、调控补丁、市场下滑等多重因素叠加下，不少房企资金链绷紧，一些头部房企甚至也出现暴雷。但这并非市场的全部，有人危机重重，也有人逆势上行。

焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度视角，根据三道红线、销售增长率、营收增长率、净利润率、存货周转率、三费率和ROE等9大指标进行综合筛选，寻找出一批在逆境中依然扎实前进，取得不错成绩的房企。

从财务安全，成长能力和运营能力三方面综合分析，新城控股获得了较高的“激荡指数”，成为在逆境中有所成长的代表企业之一。

营收增长，是其能脱颖而出的关键一环，也是9大指标中最突出的一项数据，无论是2021年上半年109.63%的营收增长率，还是前三季度55.7%的增速，都鲜有房企能比肩。

新城控股“激荡指数”

11月3日，新城控股发了一份销售简报，2021年1-10月合同销售金额约1929.11亿元，同比增长1.08%，全年销售金额目标完成率为74.2%；如果按照权益销售额来算，增长率可以达到2.69%。

放在往常来看，这是一份毫无惊喜，甚至平淡透顶的业绩，在当下可以用平稳增长来形容。自6月起，房地产市场明显降温，典型如 “金九银十”也已名不副实，例如刚刚过去的10月份，百强房企录得全口径总销售额9160.3亿元，比去年同期减少32.5%，单月销售同比增幅连续4个月为负。

在此背景下，新城控股的销售也在逐月同比下行，一方面是源于其推盘节奏，另一方面也与行业大趋势吻合，相比很多头部房企销售额的负增长，如万科前十个月合同销售额增速为-4.40%，新城控股增速虽是微小的个位数，但依然维持正增长。

如此情形下，营收的高增速反而让同行羡慕。利润与营收正相关，也相应增长，前三季度归母净利润同比增24%；但其净利润率并不出众，前半年仅6.06%。具体分析，主要有两方面原因，一是前两年低毛利项目进入结转期；二是全行业面临盈利承压、利润率下行局面，新城控股也未能跳脱。

近两年，新城控股结算利润率处于底部区域，未来利率润大概率会提升，一方面是低利润项目在逐渐去化，另一方面是三费在降低，上半年费用率率7.44%，同比下降 4.08 个 pct，在行业中下水平的基础上进一步下探，有望释放一部分利润。

再加之成功开拓出第二增长曲线，即以新城吾悦为主的商业业务，前半年物业出租及管理毛利率高达70.58%，随着新城吾悦规模体量增加，将进一步反哺利润率。多重因素叠加之下，使得新城控股的ROE也得到释放达8.5%，处在行业中上游位置。

如果将视角进一步拉近，以当前的评判标准，企业安全程度更受关注，现金流能否覆盖短期债务是关键，地产圈的违约和暴雷之声，让投资人变得更为谨慎，盈利或许已经是其次，本金安全才是核心。

“三线四挡”是一个很好的观察角度，三季度末，新城控股剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为 75.3%、59.1%，在手现金428.4 亿，现金短债比达190.1%，短期偿债压力不大。

再辅以存货周转率进行分析，截至上半年，新城控股该指标为0.23，可以排在上市房企前十之列，可以判定是一家流动性安全较高的房企。因为存货周转率越高，意味着一家企业开发销售速度快，存货资产变现能力强。

王晓松的逻辑：商住互哺

新城控股也曾遭遇过危机，但在二代王晓松掌权后，迅速掌控局面。“住宅+商业”双轮并行走是其发展策略，住宅业务盈利波动性大，但现金流好，商业综合体增值价值和利润率较高，但需沉淀部分资金，各有利弊，但可以实现互辅与互哺。

将两种模式打通，这样就能持续为新城控股带来活水，这是王晓松的企业发展逻辑。在他看来，当行业承压时，这股活水能起到很重要的保障作用。所以，他开始重点发力另一个比较轻的商业轮子，加快吾悦广场拓展力度，前三季度新开17座吾悦广场，累计开业114 座。

目前，新城控股开业商场数量已位居上市公司第一名、行业第二名，成为头部玩家。在其预期中， 2021全年拟新开业吾悦广场将有30座，商业运营总收入将达85亿元。

虽然商业板块营收目前占比不高，但却能发挥出不一样的功效。三季度，新城控股计划拆分9个商业项目设立信托基金，并在新加坡上市，在地产融资渠道收紧的当下，这将有利于其拓展融资平台并扩大投资者基础，同时也为重资产的退出打开一条通道。

而且，新城控股上半年物业出租及管理毛利率高达70.58%，商业板块的高利润率，也在一定程度上对冲了行业盈利承压对其影响，反哺利润下滑局面。

更为重要的是，在资金环境偏紧背景下，新城控股愈发注重现金流，在住宅之轮方面的投资趋于谨慎，前三季度新增土储约2136万平方米，耗资693亿元，相当于同期销售面积、销售金额的131%、41%，拿地销售比低于2020年全年（50%）。

两个轮子“一松一紧”之下，那股活水之泉挖通了。